استعلامات ضروری برای خرید ملک در سال 1404 | هزینه‌ها و نکات مهم⚖️
هنگام خرید ملک در سال 1404، حتماً با گرفتن استعلامات ملکی از صحت معامله اطمینان یابید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید؛ در این زمینه بهترین وکیل ملکی در کرج همراه شما است تا با بررسی وضعیت حقوقی و مالکیت ملک، بدهی‌ها، مالیات‌ها، پایان کار و… به شما کمک کند که معامله‌ای قانونی و امن داشته باشید. اگر شما نیز قصد خرید ملکی را دارید، میتوانید با مراجعه به وب‌سایت‌های حقوقی معتبری همچون وکیل تو (vakileto.net)، وکیل چی و… با وکلای ملکی خبره مشورت کنید و از راهنمایی‌های حقوقی آن‌ها در این زمینه بهره‌مند شوید.
چرا استعلامات قانونی در خرید ملک اهمیت دارد؟
خرید ملک یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در زندگی هر فردی است، اما بدون بررسی‌های قانونی در مورد اسناد و مدارک ملکی، ممکن است، خریدار با مشکلات حقوقی متعددی مواجه شود یا سرمایه خود را از دست بدهد؛ بنابراین برای اطمینان از این که فروشنده، مالک قانونی ملک است، باید از سازمان ثبت اسناد و مدارک کشور استعلامات لازم گرفته شود؛ در این زمینه بهترین وکیل پایه یک دادگستری در کرج در گرفتن این استعلامات به موکل یاری می‌رساند تا از کلاهبرداری و فروش مال غیر جلوگیری شود.
برخی از املاک دارای بدهی بانکی هستند یا فروشنده مالیات دارایی و عوارض شهرداری را پرداخت نکرده است، استعلام قانونی این بدهی‌ها مانع تحمیل این هزینه‌ها به خریدار خواهد شد؛ در برخی موارد نیز ملک به دلیل مشکلات حقوقی و توقیف قضایی غیر قابل انتقال است، وکیل با گرفتن استعلامات لازم مانع از خرید چنین املاکی می‌شود؛ همچنین ممکن است، ملک در طرح‌های شهرداری یا عمرانی قرار داشته باشد و در آینده با محدودیت ساخت و ساز یا تخریب مواجه شود، گرفتن استعلام از شهرداری در این مورد نیز به خریدار کمک می‌کند.
بعضی از املاک به دلیل اختلافات ارثی، داشتن مالکیت مشاع یا معارض بودن و فروخته شدن آن به چند نفر همچنین به علت نداشتن پایان کار و سند رسمی قابل انتقال نیستند. استعلام از اداره ثبت و شهرداری در این موارد به شما کمک می‌کند تا بدانید که سند ملک قابل انتقال نیست؛ علاوه بر این شما با استعلام ملک میتوانید از معاملات جعلی و کلاهبرداری ملکی جلوگیری کنید؛ زیرا برخی افراد کلاهبردار با استفاده از اسناد جعلی اقدام به فروش ملک به چند نفر کرده و برای خریداران مشکلات حقوقی ایجاد می‌کنند.
مزایای دریافت استعلامات قبل از خرید ملک در سال 1404 به شرح زیر است:
| ⭐ جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی: | استعلامات از منابع مختلف مانند: اداره ثبت اسناد و املاک و سازمان امور مالیاتی می‌تواند خریدار را از مشکلات حقوقی نظیر: توقیف یا بدهی‌های معوق ملک آگاه کند. |
| ⚖️ اطلاع از وضعیت بدهی‌ها: | از طریق استعلام مالیاتی، میتوانید از هرگونه بدهی مالیاتی یا بدهی به شهرداری که ممکن است بر ملک تحمیل شود، آگاه شوید. |
| ❤️ پیشگیری از مشکلات مربوط به شهرداری: | استعلام از شهرداری درباره وضعیت ملک و پروژه‌های ساخت‌وساز اطراف آن می‌تواند به شما در جلوگیری از مشکلاتی نظیر صدور پروانه‌های غیرقانونی کمک کند. |
| ✔️ ارزیابی صحیح ارزش ملک: | دریافت استعلامات مربوط به ارزش ملک می‌تواند به شما کمک کند تا قیمت معقول‌تری برای ملک پرداخت کنید و از خرید ملک با قیمت غیرمنصفانه خودداری نمایید. |
استعلامات ضروری برای خرید ملک در سال 1404؛ نکات کلیدی برای خریداران
خرید ملک به عنوان یکی از مهم‌ترین سرمایه‌‌گذاری‌های افراد، نیاز به دقت و بررسی دقیق دارد، با توجه به تغییرات قوانین و شرایط بازار در سال 1404، لازم است که خریداران قبل از اقدام به انعقاد قرارداد ملکی با گرفتن استعلامات ضروری و توجه به نکات کلیدی زیر از هرگونه ضرر و زیان مالی جلوگیری کنند:
- بررسی سند مالکیت: یک از اقدامات مهم قبل از خرید ملک، استعلام در مورد اصالت سند مالکیت، اطمینان از عدم بازداشت یا در توقیف بودن آن از طریق دفتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت اسناد و املاک کشور است؛ علاوه بر این بررسی نوع سند از نظر 6 دانگ و مشاع، وضعیت عرصه و اعیان یا اوقافی بودن آن باید بررسی شود، حتماً قبل از خرید ملک اطلاعات سند را با وضعیت واقعی ملک مقایسه کنید.
- استعلام از شهرداری: جهت اطمینان از کاربری ملک که ممکن است مسکونی، تجاری، اداری و… باشد، باید از شهرداری استعلام بگیرید و مطمئن شوید که ملک در طرح‌های شهری نظیر: طرح تعریض خیابان قرار نگرفته باشد؛ همچنین استعلام در مورد داشتن گواهی پایان کار از شهرداری برای اطمینان از قانونی بودن ساخت و ساز بسیار ضروری است.
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: بررسی سابقه نقل و انتقال ملک اهمیت زیادی دارد، شما باید اطمینان یابید که مالکیت قطعی ملک با فروشنده است؛ همچنین برای اطلاع در مورد عدم وجود معارض و ادعای شخص ثالث در مورد مالکیت ملک، لازم است که استعلامات لازم را از اداره ثبت و اسناد اخذ شود.
- استعلام بدهی‌ها و وضعیت حقوقی ملک: بررسی بدهی‌های مالیات، عوارض شهرداری و عدم وجود وام بانکی یا در رهن بودن سند اهمیت زیادی دارد؛ همچنین ملک باید دادخواست حقوقی یا شکایتی نداشته باشد؛ به این منظور میتوانید از شهرداری، ثبت و اسناد و دادگستری استعلامات لازم را بگیرد؛ از طرفی اطمینان از پرداخت قبوض آب، برق، گاز و تلفن قبل از خرید ملک مانع از تحمیل این هزینه‌ها به شما می‌شود.
- بررسی هویت و صلاحیت فروشنده: هنگام خرید ملک، تطبیق مشخصات فروشنده با سند مالکیت و اطمینان از ممنوع‌المعامله نبودن او ضروری است، اگر فروشنده با وکالتنامه به فروش ملک اقدام می‌کند، باید دقیقاً اختیارات او را برای انجام معامله و انتقال سند بررسی کنید؛ در غیر این صورت از انجام این معامله خودداری نمایید.
هزینه‌های خرید ملک در سال 1404؛ چه مواردی باید مدنظر قرار گیرد؟
خرید ملک فرآیند پیچیده‌ای است که هزینه‌های جانبی زیادی به همراه دارد، در سال 1404 با توجه به تغییرات اقتصادی و حقوقی باید قبل از خرید به این هزینه‌ها توجه کنید؛ در ادامه به برخی از هزینه‌های اصلی اشاره می‌کنیم.
هزینه خرید ملک: اصلی‌ترین هزینه‌ای که خریدار باید پرداخت کند، قیمت خود ملک است که به متراژ، موقعیت جغرافیایی، نوع ملک از نظر کاربری به صورت مسکونی، تجاری یا اداری و وضعیت بازار بستگی دارد؛ در این زمینه میتوانید از مشاورین معتبر املاک برای ارزیابی قیمت ملک بر اساس قیمت‌های املاک مشابه در منطقه کمک بگیرید.
هزینه نقل و انتقال سند: هزینه نقل و انتقال سند شامل: حق‌التحریر و هزینه دفترخانه است. حق‌التحریر هزینه‌ای است که برای تنظیم سند در دفتر خانه به دولت پرداخت می‌شود که بر اساس قیمت ملک مقدار آن متغیر است. هزینه دفتر خانه برای تنظیم سند و مبایعه نامه توسط سردفتر دریافت می‌شود. دفترخانه‌ها معمولاً این هزینه را با نرخ‌های اعلام شده در سال 1404 دریافت می‌کنند.
هزینه مالیات‌ها: مالیات نقل و انتقال ملک به صورت درصدی از قیمت خرید ملک تعیین می شود، در سال 1404 این مالیات حدود 5 درصد از قیمت ملک است.
هزینه مشاور املاک و وکیل: اگر شما می‌خواهید، برای خرید ملک از خدمات مشاورین املاک استفاده کنید باید هزینه مشاوره را که بر اساس درصدی از قیمت ملک محاسبه می‌شود را پرداخت کنید؛ همچنین باید 9% مالیات بر ارزش افزوده را علاوه بر کمیسیون مشاوره املاک پرداخت نمایید. نظارت وکیل ملکی برای تنظیم قراردادهای ملکی و بررسی اصالت اسناد حقوقی ملک اهمیت ویژگی برای انجام معامله‌ای امن دارد؛ بنابراین هزینه خدمات مشاوره‌ای وکیل نیز باید پرداخت شود.
هزینه‌های فروشنده و خریدار: هزینه‌های مربوط به مالیات نقل و انتقال ملک، مفاصاحساب شهرداری، مفاصاحساب دارایی و هزینه تنظیم سند در دفتر خانه به عهده فروشنده ست، اما هزینه کمیسیون مشاور املاک بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود؛ همچنین هزینه انتقال سند در دفترخانه، هزینه استعلامات قانونی و هزینه کارشناسی برای ارزیابی رسمی ملک به عهده خریدار است.
هزینه‌های مربوط به وام مسکن: اگر برای خرید ملک نیاز به وام بانکی دارید؛ باید کارمزدها و هزینه‌های بانکی نظیر: هزینه ارزیابی ملک و کارمزدهای اداری را پرداخت کنید و پرداخت اقساط وام شامل اصل و سود آن از دیگر هزینه‌های خرید ملک است که باید به صورت ماهانه طبق قراردادی که با بانک دارید، در طی چند سال پرداخت نمایید.
بررسی هزینه‌های پنهان در خرید ملک در سال 1404
خریدار علاوه بر پرداخت قیمت اصلی ملک باید بودجه لازم برای هزینه‌های پنهان هنگام خرید ملک را نیز در نظر بگیرید تا با مشکلات مالی مواجه نشود. یکی از این هزینه‌ها مربوط به نقل و انتقال سند در دفتر خانه ثبت اسناد رسمی است؛ از طرفی برای اطمینان از صحت معامله لازم است در مورد وضعیت ثبتی ملک، بدهی‌های احتمالی، عوارض شهرداری و سایر موارد هزینه‌هایی را برای گرفتن استعلامات قانونی پرداخت کند.
کمیسیون مشاوره املاک که حدود 0/5 تا 1 درصد ارزش ملک است و البته با توجه به شهر یا هر منطقه متفاوت است. یکی دیگر از این هزینه‌های پنهان است، هزینه مربوط به وام مسکن، بیمه ملک همچنین هزینه‌های نوسازی و تعمیرات اساسی پس از خرید ملک بخشی دیگر از این هزینه‌های پنهان است، در برخی موارد هم هزینه تغییر نام یا انتقال مالکیت انشعابات ساختمان از جمله: آب، برق، گاز، تلفن به هزینه‌های پنهان اضافه می‌شود.
چگونه از هزینه‌های اضافی خرید ملک جلوگیری کنیم؟
شما با توجه به تغییرات اقتصادی در سال 1404، افزایش قیمت‌ها و قوانین جدید، میتوانید با استفاده از راهکارهایی از پرداخت هزینه‌های اضافی و غیر ضروری جلوگیری نمایید. هنگام خرید ملک با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا با بررسی دقیق قرارداد توسط ایشان از مشکلات حقوقی و هزینه‌های پیش بینی نشده جلوگیری شود، اگر تصمیم دارید با مشاوران املاک مشورت کنید به دفتر املاکی مراجعه نمایید که دارای مجوز رسمی باشد تا برای ملک قیمت عادلانه‌ای را پیشنهاد دهد.
اگر توانایی پرداخت نقدی را دارید، میتوانید از آن به عنوان یک امتیاز برای گرفتن تخفیف از فروشنده استفاده کنید و از پرداخت هزینه‌های اقساطی و اضافه شدن سود بر آن‌ها جلوگیری کنید؛ همچنین اگر مجبور به استفاده از تسهیلات بانکی هستید، نرخ سود و شرایط بازپرداخت را به دقت بررسی کنید تا به علت پرداخت بهره بالا متحمل هزینه‌های اضافی نشوید، حتماً به بررسی املاک مشابه در منطقه‌ای که می‌خواهید ملک را خریداری کنید، بپردازید تا با مقایسه قیمت‌ها، ملک را به قیمت بالاتر از منطقه خریداری نکنید.
مذاکره با فروشنده در بسیاری از موارد به کاهش قیمت یا هزینه‌های جانبی کمک می کند. دقت در بندهای قرارداد نیز اهمیت زیادی دارد؛ زیرا برخی از این بندها برای شما هزینه‌های پنهان به همراه دارد، نظیر: تحمیل کردن، هزینه‌های انتقال ملک و مالیات برعهده خریدار در حالی که فروشنده باید آن را پرداخت کند؛ بنابراین در قرارداد می‌بایستی به وضوح مشخص شود چه هزینه‌هایی را خریدار و چه هزینه‌هایی را فروشنده باید به عهده بگیرد.
توصیه‌های حقوقی مهم در فرآیند خرید ملک در سال 1404
خرید ملک به دقت، آگاهی و رعایت نکات حقوقی از طرف خریدار نیاز دارد تا از مشکلات مالی و حقوقی در آینده جلوگیری شود. برخی از توصیه‌های حقوقی مهم برای خریدار ملک در سال 1404 به شرح زیر است:
- قبل از خرید ملک، همراه با فروشنده به اداره ثبت و اسناد مراجعه کرده و در مورد اصالت سند ملک استعلام بگیرید. اگر ملک قولنامه‌ای است، حتماً باید از صحت و اعتبار قرارداد، هویت فروشنده و عدم فروش ملک به اشخاص دیگر اطمینان حاصل کنید و در صورت وکالتی بودن سند، اعتبار وکالتنامه را بررسی کنید و از رنده بودن وکیل و عدم عزل او با گرفتن استعلام از دفتر ثبت و اسناد مربوطه و سازمان ثبت و احوال آگاهی یابید؛ در غیر این صورت این وکالتنامه اعتبار قانونی ندارد.
- شما باید با گرفتن استعلام از اداره ثبت، بررسی کنید که ملک در توقیف یا مصادره نشده باشد؛ زیرا در این صورت معامله شما باطل می‌شود یا با مشکلات حقوقی مواجه خواهد شد.
- پرداخت مبلغ معامله باید به حساب بانکی فروشنده واریز شود و از پرداخت نقدی یا با چک حامل خودداری کنید و در قرارداد مراحل پرداخت را مشخص نمایید و حتماً بخشی از مبلغ معامله را در هنگام انتقال قطعی سند پرداخت کنید.
- تدوین و تنظیم قرارداد را با حضور وکیل ملکی انجام دهید تا در مورد صحت معامله مطمئن شوید و قرارداد ملکی را در بنگاه‌های معتبر که تحت نظارت اتحادیه مشاران املاک هستند، تنظیم کنید. مبایعه نامه شما باید دارای کد رهگیری باشد تا از فروش ملک به چند نفر جلوگیری شود؛ همچنین انتقال رسمی سند فقط باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
- شما باید از وکیل بخواهید شرایط فسخ قرارداد و جریمه‌های لازم برای عدم انجام تعهدات از طرف فروشنده را در بندهای قرارداد قید کند تا در صورت بروز مشکلات بتوانید اقدامات قانونی لازم را انجام دهید.
خطرات حقوقی خرید ملک بدون استعلامات لازم؛ اشتباهاتی که شما را گرفتار می‌کند!
انجام معامله ملکی و خرید ملک بدون بررسی‌های حقوقی و گرفتن استعلامات لازم، شما را با مشکلات جدی و غیرقابل جبرانی مواجه می‌کند، یکی از این مشکلات معامله با فرد کلاهبردار است، در صورت عدم بررسی هویت فروشنده و تطابق آن با سند ملکی، امکان دارد که ملک را از فردی خریداری کنید که مالک واقعی آن نباشد یا اختیار قانونی برای فروش ملک را نداشته باشد؛ در این صورت معامله شما باطل خواهد شد.
اگر ملک در رهن بانک باشد یا بدهی مالیاتی و شهرداری داشته باشد و شما این ملک را خریداری کنید، مجبور خواهید شد، تعهدات مالی مربوط به این بدهی‌ها را به عهده بگیرید. یکی دیگر از این خطرات، نداشتن سند رسمی، وجود ایرادات در سند، مغایرت مشخصات سند با وضعیت واقعی ملکی است که موجب باطل شدن معامله خواهد شد؛ علاوه بر این اگر ملک ورثه‌ای باشد و بین وراث در مورد فروش ملک اختلاف وجود داشته باشد، هنگام خرید ملک به علت عدم حضور یکی از وراث یا مالکین انتقال ملک صورت نخواهد گرفت.
ساخت و ساز غیرمجاز یا وجود تخلفات ساختمانی یکی دیگر از این خطرات است که باعث می‌شود که ملکی که خریداری کرده‌اید، تخریب شود یا مجبور به پرداخت جریمه‌های سنگین از این بابت شوید؛ بنابراین قبل از خرید ملک از شهرداری در مورد تخلفات ساختمانی استعلامات لازم را بگیرید؛ از طرفی اگر ملک دارای مستأجر باشد، ممکن است، به راحتی نتوانید به ملک ورود کرده و سکونت کنید؛ بنابراین قبل از خرید ملک، وضعیت مستأجر قبلی باید مشخص شود.
خطرات مالی خرید ملک بدون استعلام بدهی‌های مالیاتی و بانکی
خرید ملک بدون بررسی وضعیت مالیاتی و بانکی فروشنده، خطرات متعددی را برای خریدار ایجاد می‌کند و افراد زیادی به علت اطلاع نداشتن از این بدهی‌ها پس از خرید ملک با مشکلات حقوقی عدیده‌ای روبرو می‌شوند. برخی از این خطرات مالی به شرح زیر است:
انتقال بدهی‌های مالیاتی به خریدار: اگر فروشنده مالیات نقل و انتقال ملک و مالیات بر در آمد حاصل از فروش ملک را پرداخت نکند، انتقال سند به خریدار با مشکل مواجه خواهد شد و در مواردی خریدار مجبور می‌شود که این بدهی‌ها را شخصاً پرداخت کند؛ بنابراین بهتر است که قبل از خرید ملک از اداره دارایی در مورد وضعیت مالیاتی ملک استعلام بگیرید.
مسدود شدن انتقال سند به دلیل بدهی‌های بانکی: برخی از املاک در رهن بانک هستند؛ به این معنا که مالک برای دریافت وام، سند ملک را نزد بانک به وثیقه می‌گذارد؛ در این صورت سند تا زمان تسویه بدهی در اختیار بانک باقی می‌ماند و فروش چنین ملکی امکان پذیر نخواهد بود؛ بنابراین با استعلام از بانک و دفترخانه میتوانید از این موضوع اطلاع یابید و از فروشنده بخواهید، وام را تسویه کند و سپس با او وارد معامله شوید.
توقیف ملک به دلیل بدهی‌های بانکی و مالیاتی فروشنده: اگر فروشنده به شخصی بدهکار باشد و او حکم توقیف اموال فروشنده را از مراجع قضایی گرفته باشد. ممکن است، پس از فروش ملک به شما ، ملک توقیف شود و شما نتوانید آن را تصرف کنید؛ بنابراین استعلام وضعیت توقیف ملک قبل از خرید آن، امری ضروری است.
احتمال کلاهبرداری از طریق ارائه تسویه حساب‌های جعلی: برخی از کلاهبرداران با استفاده از اسناد جعلی، بدهی‌های مالیاتی یا بانکی را پنهان می‌کنند و ادعا می‌نمایند که آن‌ها را پرداخت کرده‌اند؛ برای جلوگیری از چنین مشکلی باید درباره تسویه حساب‌های مالیاتی و بانکی از مراجع دولتی و رسمی استعلام بگیرید.
روش‌های گرفتن استعلامات برای خرید ملک در سال 1404؛ کدام را انتخاب کنیم؟
جهت جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی در خرید ملک لازم است، استعلام‌های مختلفی را از مراجع رسمی اخذ کنید. انتخاب بهترین روش به نوع ملک، وضعیت سند و کاربری آن بستگی دارد، اما معمولاً برای گرفتن استعلامات اولیه، سامانه‌های آنلاین گزینه مناسبی هستند؛ در ادامه روش‌های اصلی استعلام ملک را به شما معرفی می‌کنیم.
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: هنگام خرید ملک بررسی وضعیت سند، مالکیت ملک و تطابق مشخصات ملک با وضعیت ظاهری آن اهمیت زیادی دارد؛ همچنین شما باید مطمئن شوید که سند ارائه شده جعلی یا در توقیف و در رهن بانک نیست؛ به این منظور، اگر سند شما تک برگ است، میتوانید از دفترخانه اسناد رسمی استعلام بگیرید و اگر ملک قولنامه‌ای است، بهتر است به اداره ثبت مراجعه کنید.
- استعلام از شهرداری: جهت بررسی عوارض شهرداری، نوسازی، پایان کار، تغییر کاربری، تخلفات ساختمانی بهترین کار مراجعه حضوری به شهرداری واقع در منطقه ملک یا استعلام آنلاین از سامانه خدمات الکترونیکی شهرداری است؛ همچنین برای انجام این استعلامات میتوانید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر خود مراجعه کنید.
- استعلام از اداره دارایی: مراجعه به اداره دارایی و درخواست مفاصاحساب مالیاتی یا بررسی وضعیت مالیاتی ملک هنگام تنظیم مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی به شما در مورد تسویه حساب مالیاتی فروشنده اطلاعات لازم را خواهد داد.
- استعلام از اداره اجرای ثبت دادگستری: جهت بررسی وضعیت حقوقی، توقیف اموال و مشکلات قانونی ملک مراجعه به اداره اجرای ثبت در این موارد به شما کمک خواهد کرد؛ همچنین میتوانید از طریق استعلام از سامانه ثنا و مراجع قضایی بررسی کنید که ملک دعوای حقوقی دارد یا خیر.
- استعلام از سامانه‌های آنلاین به کمک وکیل متخصص: وکیل ملکی متخصص برای بررسی وضعیت حقوقی ملک از طریق سامانه‌های آنلاین رسمی، استعلامات لازم را دریافت می‌کند. او از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، وضعیت سند و اصالت آن را بررسی می‌نماید و از طریق سامانه شهرداری شما را از پرداخت عوارض توسط فروشنده و اخذ گواهی پایان کار آگاه می‌کند.
سخن پایانی
خرید ملک، فرآیندی پیچیده است که به دانش حقوقی در امور ملکی نیاز دارد؛ همچنین انجام استعلامات ضروری و بررسی دقیق مستندات نیز با نظارت وکیل ملکی مجرب امکان پذیر است؛ بنابراین لازم است، قبل از اقدام به تنظیم قرارداد با وکیل ملکی خبره‌ای مشورت کنید؛ به این منظور میتوانید برای مشاوره با وکلای مجرب به وب‌سایت‌های حقوقی نظیر: وکیل تو (vakileto.net)، وکیل جو و… مراجعه کنید، به نظر شما بی توجهی در گرفتن استعلامات ملکی چه عواقبی برای خریدار دارد؟ لطفاً پاسخ خود را در قسمت کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید.