داستان «شهر ارواح» در کشور چین چیست؟
به گزارش پرتونیوز، پس از دو دهه «مداخله گسترده» در بازار مسکن، دولت چین نه تنها به هدف نهایی خود یعنی «اعطای مسکن به صاحبان خانه اولی» دست پیدا نکرد که منجر به دو بحران در بازار املاک و مستغلات شد. اقتصاد کشور بررسی های “اقتصاد جهانی” از سیاست مسکن چین نشان می دهد پایان حمایت آشکار و پنهان دولت از غول های ساختمانی چین برای “ساخت شهرهای جدید در حومه شهرها” بدون “کاهش قیمت مسکن در حومه شهرها”. شهرهای بزرگ از طریق مهاجرت داوطلبانه “. تنها منجر به تولید “شهر ارواح” در حومه شهر شد. مقامات مسکن چین فکر می کردند که ساختن برج ها در خارج از شهرهای بزرگ می تواند به جابجایی جمعیت و کمک به تامین مسکن برای خانواده ها کمک کند، اما از آنجایی که این منابع بدون تقاضای متناظر شکل گرفت، تقاضای (واقعی) مصرف کنندگان رابطه معنی داری با حومه شهرها نداشت.
هشدار ۲۰۱۶ صندوق بین‌المللی پول
مداخله در بازار ساخت باعث شد حومه‌های مملو از خانه، به شکل مصنوعی اسم «شهر جدید» را یدک بکشد اما از «تامین خدمات سکونتی جذاب و قابل رقابت با شهرهای بزرگ» عملا جا بمانند و همین پارامتر در نقش «مانع برقراری ارتباط بین عرضه‌های حومه و تقاضای مرکز»، باعث «خالی ماندن خانه‌های بیرون شهرهای اصلی» شود. یک نمونه اصلی «شهر ارواح» در چین – اوردوس- ۲۰ سال پیش با هدف «تامین مسکن» احداث شد و امروز جمعیت ساکن در آن، معادل یک بیستم ظرفیت ساختمان‌های این منطقه است. بحران تشدید «شهر ارواح» در چین را صندوق بین‌المللی پول، سال ۲۰۱۶ خطاب به مقامات این کشور هشدار داده بود. آن زمان، حجم خانه‌های خالی در چین، ۴۹ میلیون واحد بود.
تولید «خانه خالی» با اعتبارات بانکی
یک گزارش رسمی در مورد وضعیت مسکن در چین اعلام کرد که چین به اندازه یک فرانسه “جای خالی” دارد. برآوردهای جدید از تعداد کل خانه های خالی در چین نشان می دهد که 65 میلیون خانه خالی وجود دارد که معادل جمعیت فرانسه است. بیش از 20 درصد از مسکن چین خالی از سکنه است، اما این امر به ویژه در شهرهای کوچک و حومه شهر صادق است. اکثر خانه های خالی در حومه شهر واقع شده اند که به شکل برج های لوکس توسط شرکت های بزرگی مانند اورگراند ساخته شده اند و اقتصاد جهانی را ایجاد می کنند. این بدهی سنگین نتیجه دخالت دولت در بازار مسکن است که برای شرکتی که بدون در نظر گرفتن وضعیت واقعی تقاضای مسکن سرمایه گذاری های برگشت ناپذیر انجام می دهد، به بحران تبدیل شده است. اما جدا از بحران ، بازار املاک چین نیز مشمول این مداخله به ظاهر “مشکل ساز” شده است.
دو آسیب بازار مسکن با «کنارزنی» و «موازی‌کاری»
این مدل مسکن انبوه ، به دلیل “دخالت دولت” ، دو آسیب به بازار مسکن چین وارد کرده است. از یک سو، حمایت مالی و تسهیلاتی دولت چین به عنوان پیشینه ساخت مسکن حومه شهر، منجر به شکل گیری این املاک و مستغلات در مقیاس بزرگ و سرمایه گذاری شده است.ارتباط بین عرضه و تقاضا در شهرها نخواهد بود. تأثیری بر کنترل تورم قیمت مسکن در چین.» بنابراین، با انباشت تقاضای مصرف‌کننده در شهرهای بزرگ، عرضه مسکن ارزان‌قیمت در این شهرها همچنان کاهش می‌یابد و بحران «قیمت‌های بالای مسکن» در چین همچنان ادامه دارد. این تخریب همان مداخله است، زیرا اگر مداخله ای صورت نگیرد، حومه شهر «به طور طبیعی تمام خدمات جذاب شهری را تشکیل می دهد» و امروز تیراژ «خانه های خالی» در چین به رکوردی نرسیده است. اما در حال حاضر ، حومه چین پر از خانه های خالی است که بیشتر شبیه “شهرهای ارواح” هستند تا “شهر زندگی”. دومین عیب «حذف» بخش خصوصی فعال در بازار ساخت و ساز چین از طریق «مداخله دولت و حمایت غول‌های ساخت‌وساز» است که به شدت بر عرضه یا تقاضا تأثیر می‌گذارد. حمایت پشت پرده دولت از دومین غول ساخت و ساز چین برای ساخت مسکن در شهرهای حومه شهر و غیرجذاب، در واقع دیگر فعالان ساختمانی را از فرصت ها و منابع ساخت مسکن در شهرهای پرتقاضا محروم کرد. این مشکل نقش موثری در کمبود عرضه مصرف و تقاضای مصرف در شهرهای بزرگ داشته است. در عین حال، این شیوه مداخله در بازار املاک و مستغلات، بدهی های سنگینی را برای Overgrand به ارمغان آورده است و عواقب آن ممکن است مشکلاتی را برای اقتصاد در حال توسعه چین ایجاد کند.
سه چالش خانه‌اولی‌های چینی
بازار مسکن چین اکنون با سه چالش بزرگ شامل «کمبود عرضه در شهرهای بزرگ»، «رشد قیمت» و «تورم خانه خالی» دست به گریبان است.«اکونومیست» در تحلیل «دوگانه ساخت در حومه، تقاضا در مرکز»، بازار مسکن چین را به بازاری ناهمگن تعبیر می‌کند؛ حجم بالای خانه در شهرهایی که تقاضا آنجا نیسن – شهر ارواح- از یکسو و حجم بالای تقاضا در شهرهایی که عرضه آنجا کم است یعنی شهرهای بزرگ. طی دو دهه گذشته، سیاست دولت چین این بود که شهرداری‌ها تحت برنامه «شهرسازی»، نسبت به ساخت شهرهای جدید در حومه اقدام کنند. این شهرها اکنون «شهرهای درجه ۴» در این کشور هستند که بخش زیادی از آنها «شهر ارواح» و «مملو از خانه خالی» است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از این بازار حاکی است: متوسط قیمت مسکن در چین هم اکنون رقمی معادل ۶ هزار و ۴۷۵ دلار است. طی یک دهه اخیر قیمت خانه در کلان‌شهرهای چین ۳ برابر شده، در شهرهای بزرگ ۷/ ۲ برابر و در شهرهای متوسط ۵/ ۱ برابر شده است. قیمت مسکن در حومه‌های خالی از سکنه، یک سوم میانگین قیمت در این کشور است. این در حالی است که معمولا حومه متعارف و قابل زندگی معادل نصف مرکز قیمت دارد.
دو ساعت تا «شهر ارواح»
اگر یکی دو ساعت در خارج از شانگهای یا پکن رانندگی کنید، با پدیده جالبی مواجه خواهید شد. این به اصطلاح “شهر ارواح چین” است که در همه جای کشورهای آسیایی دیده می شود. usiness Insider در مورد وضعیت مسکن در چین گزارش داد. این شهرهای ارواح به منابع جدیدی برای سرمایه گذاری تبدیل شده اند ، اما تقاضای خود به چالش کشیدن تعادل بین عرضه و تقاضا این بازار را تحت الشعاع قرار داده است. چیزی در مورد واحدهای خالی در چین نیست.تعداد دقیق آمار. به گزارش بیزینس اینسایدر، لی گان، استاد اقتصاد در دانشگاه تگزاس و مدیر مرکز تحقیقات و تحقیقات مالی چین، معتقد است که از آنجایی که تعریف روشنی از شهر ارواح وجود ندارد، نمی توان دقیقاً تعداد آنها را مشخص کرد. اوردوس ، که به کانگ باشی نیز معروف است ، مشهورترین شهر ارواح چینی در مغولستان داخلی است. در اوایل سال 2000 قرار بود نزدیک به 1 میلیون نفر زندگی کنند اما فقط 300000 نفر در شهر ساکن شدند و در سال 2016 جمعیت به 100000 نفر رسید. در اوایل سال جاری ، چین برخی از مدارس برتر چین را به این شهر منتقل کرد و ساکنان زیادی را به این شهر فرستاد ، اما هنوز تعداد زیادی خانه خالی در این شهر وجود دارد. مسکن خالی بخش بزرگی از بازار املاک و مستغلات چین را به خود اختصاص داده است که دو برابر بازار مسکن ایالات متحده است و ارزش آن در سال 2019 به 52 تریلیون دلار می رسد. بر اساس گزارش وال استریت ژورنال، حدود 21 درصد از خانه های چین یا 65 میلیون خانه خالی است. با این تعداد خانه خالی، همه شهروندان فرانسوی می توانند در خانه های خالی در چین زندگی کنند. اما برخلاف خانه های خالی در برخی از مناطق ایالات متحده و ژاپن که در مناطق متروکه واقع شده اند ، خانه های خالی در چین رها نشده اند ، آنها بسیار مدرن و در شرایط خوب اما خالی هستند. بسیاری از مردم فکر می کنند که “شهر ارواح” یک پدیده منحصر به فرد چینی است.
سرمایه‌داران جای خانه‌اولی‌ها
نخستین چیزی که در باب شهرهای ارواح چینی قابل درک است، این نکته است که این شهرها در وضعیت نابسامانی نیستند و بالعکس پر از ساختمان‌هایی جدید و با زیرساخت‌های مناسب است که به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند. این پدیده همچنین نشانه‌ای از وجود عدم مطابقت عرضه و تقاضا است.شین‌سان، مدرس ارشد تجارت چینی و شرق آسیا در کالج سلطنتی لندن بر این باور است که وجود خانه‌های خالی به این معناست که خانه‌ها به سرمایه‌گذاران فروخته شده است نه به مالکان و مستاجران. از سوی دیگر دولت چین از محل فروش زمین به پیمانکاران و توسعه دهندگان، درآمد زیادی کسب می‌کند؛ این امر به دولت انگیزه می‌دهد که به جای ساخت و‌سازدر شهرهای پرتقاضا، مستقل از آن و در مناطقی که عرضه تطابقی با تقاضا ندارد صورت بگیرد. نشریه «اکونومیست» پیش از این در ماه ژانویه خبر داده بود که چین هر سال نزدیک به ۱۵میلیون خانه جدید می‌سازد که این عدد، دوبرابر مجموع خانه‌های ساخته شده در ایالات‌متحده و اروپاست. علاوه بر توسعه و افزایش عرضه توسط دولت، مساله تمایل به شهرنشینی نیز در این میان نقش ایفا می‌کند. داده‌های بانک جهانی حاکی از آن است بیش از ۶۱ درصد از جمعیت چین تا سال گذشته در شهرها ساکن شدند در حالی که این آمار در دو دهه پیش تنها ۸/ ۳۵درصد بوده است. تحلیلگران بازار مسکن چین بر این باورند که روند افزایش قیمت مسکن باعث تحریک بخش تقاضا برای خرید خانه‌های دوم و سوم به عنوان سرمایه برای شهروندان چینی شده است. شین سان استدلال می‌کند که «طی دو دهه اخیر، قیمت مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ، چند بار افزایش یافته است اما بیشتر مردم چین، حباب قابل توجهی همانند آنچه در سال ۲۰۰۸ در آمریکا و در دهه ۹۰ میلادی در ژاپن رخ داد را تجربه نکردند. این امر منجر به شکل‌گیری این باور عمومی شده است که املاک بهترین راه برای حفظ و تولید ثروت است.این مساله تقاضا برای خرید ملک اضافی را تحریک می‌کند.»
یک روایت از ناهماهنگی عرضه و تقاضا
«بیزنس اینسایدر» در گزارش خود تاکید می‌کند که نرخ مالکیت خانه در چین بالاست، چرا که بیش از ۹۰درصد خانوارها در این کشور صاحب‌خانه هستند و بیش از ۲۰درصد از صاحب‌خانه‌ها، مالک بیش از یک خانه هستند. این در حالی است که درصد نرخ مالکیت در ایالات متحده ۶۵ درصد است. املاک و مستغلات بخش بزرگی از دارایی‌های مردم چین را شامل می‌شود؛ چینی‌ها بیش از ۷۰ درصد دارایی‌های خود را در ملک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. برنارد آو، اقتصاددانی که مسائل حوزه آسیا و اقیانوسیه را رصد می‌کند بر این باور است که به ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا، باید عواملی چون افزایش سن جمعیت و کند شدن رشد جمعیت در چین را نیز افزود. چین در سال ۲۰۲۰ کندترین رشد جمعیتی خود را از دهه ۷۰ میلادی تاکنون تجربه کرده است. در چنین شرایطی، در ابتدا، بازار با مازاد عرضه روبه رو بود که به مرور زمان به خانه‌های خالی بدل شدند. گروه اورگرند، کمپانی ساختمان‌سازی در چین، بیش از ۱۳۰۰ پیمانکار در ۲۸۰شهر چین دارد که برای بیش از ۱۲ میلیون نفر خانه فراهم کرده است. از سویی این کمپانی بیش از ۳۰۰میلیارد دلار بدهی دارد که آن را بدهکارترین شرکت جهان کرده است؛ چرا که بیش از ۶/ ۱میلیون از واحدهای آپارتمانی آن تحویل داده نشده است. پروژه‌های این شرکت در شهرهای (حومه ارواح) اجرا شده که تقاضا برای سکونت در آنجا وجود ندارد.
سرکوب بازار به جای اصلاح سیاست!
برای حل این مساله چند راه‌حل روی میز سیاست‌گذاران وجود دارد اما هرکدام مزایا و معایب خود را دارند. برخی بر این باورند که دولت با سخت‌تر کردن فروش خانه می‌تواند فروشندگان را از فروش منصرف کند تا عرضه ملک بیش از این زیاد نشود. همچنین دولت می‌تواند تعداد سال‌هایی را که یک شهروند می‌تواند مالک مطلق خانه شود را تغییر دهد یا اگر قیمت‌ها زیاد افزایش یابد، دولت به خریدار گواهی فروش ندهد. با این حال، باید توجه داشت که سرکوب فروش خانه به کسانی آسیب می‌رساند که برای دسترسی به پول نقد باید خانه‌های خود را بفروشند. املاک بخش بزرگی از ثروت مردم است. اگر آنها برای تحصیل، مشکلات بهداشتی یا بازنشستگی به این ثروت نیاز داشته باشند سراغ این پول خواهند رفت. در نتیجه اگر قیمت‌ها سرکوب شد، بخش بزرگی از مردم متضرر خواهند شد. کارشناسان معتقدند، پایان دخالت دولت به جای سرکوب بازار می‌تواند مشکل بازار مسکن چین را حل کند. مسیر صحیح تنظیم بازار، استفاده از مالیات بر دارایی با نرخ بالا در مناطقی مملو از خانه‌های خالی است که البته باید توام با «پایان نقش پنهان دولت در منحرف کردن بازار ساخت‌وساز» اتفاق بیفتد.