وبحسب موقع تجارات نيوز ، فإن المسح الأخير لحالة سوق الأراضي في العاصمة يظهر أن ممتلكات كالنجي وجدت “ذهبًا”. في الأسابيع الأخيرة ، في بعض مناطق طهران وبشكل ملحوظ في النصف الشمالي من المدينة ، خرجت مطالب البناة لتحديد ممتلكات كالانجي من أجل البدء في إنشاءات جديدة عن الشكل المعتاد والمعتاد ووصلت إلى الجدران. من المدينة.
قبل ذلك ، استخدم البائعون والوسطاء النشطون في سوق الأراضي بشكل عام بناءً على الروتين المعتاد أكثر من أي شيء آخر ، سعة التسجيل في المساحة الافتراضية وعرض إعلانات العقارات عبر الإنترنت.
النفور من المخاطرة لأصحاب المنازل في كالجاني
يُظهر البحث الميداني حول جودة هذه القصة أنه نظرًا لأن المجموعة الأكثر تجنبًا للمخاطر من الأعضاء النشطين في سوق الإسكان هم أصحاب المنازل التي يمكن هدمها وتجديدها ، فإن هؤلاء الأشخاص يرجعون إلى عدم اليقين بشأن مستقبل أسعار المساكن ، حالة التضخم العام وتأثيره.على سوق العقارات ، عدم اليقين بشأن سعر الصرف في المستقبل ، وبكلمة واحدة ، بسبب التوقعات التضخمية التي تتأثر بالظروف ، يفضلون عدم الدخول في أي شكل من أشكال صفقة عقارية أو مشروع هدم وتجديد.
ولكن لماذا يعتبر مالكو عقارات كالانجي المجموعة الأكثر نشاطاً في سوق الإسكان تهرباً من المخاطرة؟ الجواب واضح. تسببت المعلمة العمرية لعامة سكان الأحياء الفقيرة في هذه الدرجة من الحذر والنفور من المخاطرة. العديد من مالكي ومقيمين عقارات كالانجي في أجزاء مختلفة من المدينة هم في الفئة العمرية المسنة ، ونتيجة لذلك ، فليس من المستغرب أنه في السوق حيث حتى الأشخاص في منتصف العمر يتخذون كل نوع من أنواع القرارات العقارية بشكل كبير. الحذر والحذر ، فإن نفور كبار السن من المخاطر أعلى.
سوق الأراضي في حالة ركود
لكن حقيقة أن سوق معاملات الأراضي يمر بأحد أكثر أوقاته ركودًا ، كما أقر بذلك البناة والوسطاء ، لا يرجع فقط إلى سلوك الجهات الفاعلة في جانب العرض. على الرغم من أن جانب العرض قد غرق في الركود وتجنب المعاملات ، إلا أن البناة ، بصفتهم اللاعب الرئيسي الثاني في سوق البناء ، ليس لديهم الشروط للدخول في صفقات الأراضي.
بعبارة أخرى ، بعد إحجام بائعي الأراضي ، فإن السبب الثانوي للركود في هذا السوق هو عدم القدرة على شراء الأراضي من البناة. إن مستوى الأسعار المعروضة لملفات الأراضي القليلة المتوفرة في سوق الإسكان مرتفع للغاية لدرجة أنه ليس من الخطأ تطبيق صفة “الخارجة” على معظمهم بالنظر إلى مستويات الأسعار الشائعة في المعاملات حتى ثلاثة أو أربعة أشهر مضت. هناك العديد من البنائين المحترفين الذين ، على الرغم من الظروف غير المواتية بشكل عام لسوق الإسكان وسوق الاستثمار الإنشائي ، ما زالوا يميلون إلى العمل في مهنتهم الرئيسية ، البناء ، لكن هؤلاء الناس يفضلون تطوير مشاريع جديدة بأجور منخفضة.
بعبارة أخرى ، نظرًا للنمو السريع في أسعار الأراضي ، غالبًا ما يكون البناؤون على استعداد للمشاركة ، وفي هذه الأيام ، قلة من الناس على استعداد لشراء عقارات كالانجي بهدف البدء في البناء. وبدلاً من ذلك ، فإن طلب هذه المجموعة من البناة في سوق الإسكان هو التنفيذ التعاوني لمشاريع الهدم والتجديد ، والتي لا توجد رغبة من جانب العرض. من خلال هذا الوصف ، فإن سلوك الفاعلين الرئيسيين في سوق العقارات في كالانجي يتعارض تمامًا مع بعضهما البعض ، وقد ميز هذا الاتجاه حالة سوق الأراضي في شكل ركود عميق.
قلق من عدم قدرة المنشئ على إنهاء المشاريع
بالإضافة إلى العاملين اللذين تمت مناقشتهما ، هناك عقبة أخرى أمام بدء مشاريع الهدم والتجديد لممتلكات كالانجي. هذا العامل هو “الخوف من أن ينتهي المطاف بالمشاريع الإنشائية في أي مكان” وبعبارة أخرى القلق من عدم قدرة البنائين على إتمام مشاريع البناء.
في السنوات الأخيرة ، وتحت تأثير تضخم مواد البناء ، واجه بعض البنائين مشاكل في استكمال مشاريع البناء الجارية ولم يتمكنوا من إكمال العمل وفقًا لالتزاماتهم في الجدول الزمني المتوقع ، والذي يكون بشكل عام عامين كحد أقصى للصغار- مشاريع البناء على نطاق واسع (من أربعة إلى سبعة طوابق). الحصول على النتائج
بدأت القفزة في أسعار مواد البناء في عام 1998 واستمرت هذه العملية حتى النقطة عام 1401 التي تغير فيها سعر بعض المواد الشائعة الاستخدام يوميًا. أدى هذا الوضع إلى انخفاض دقة تقديرات تكاليف تنفيذ مشروع البناء من قبل بعض المشاركين في سوق البناء ، وبعضهم لم يتمكن من توفير السيولة اللازمة لإكمال مراحل تنفيذ المشروع المختلفة.
التأخير في تسليم مشاريع البناء ليس بعيدًا عن مالكي عقارات كالانجي. بالطبع ، فهم يدركون صعوبة عمل البنائين في الظروف التضخمية للاقتصاد ، وهم يعلمون أنه وفقًا للظروف الاقتصادية ، ليس من المستبعد أن يعلق بعض البنائين في مستنقع التضخم المادي ولن يفعلوا ذلك. تكون قادرة على الخروج منه بسهولة. دخان هذا الموقف سوف يذهب مباشرة إلى أعين المشاركين ، أي أصحاب الأرض ، ولهذا السبب تم تقليل حتى الرغبة في المشاركة في سوق الاستثمار في البناء.
في العام أو العامين الماضيين ، صمم البناة المحترفون حلاً “التخليص مع بائعي المواد” للحفاظ على أعمالهم حية ، بمعنى أنهم دفعوا تكلفة توفير مواد رئيسية باهظة الثمن وعالية الاستهلاك من خلال وحدات المقاصة قيد الإنشاء بالمواد الباعة. ومع ذلك ، فإن هذا الحل مناسب فقط لشراء المواد ولا يمكن أن ييسر إقامة علاقة بناءة مع مورِّد مدخلات الإسكان الرئيسية ، أي “أرض وممتلكات كالانجي”. لبدء مشروع بناء جديد ، يجب عليك إما شراء عقار أو الدخول في اتفاقية شراكة مع المالك.
وظيفة المبشر في سوق المشاركة
إن الوعد ببشارة سارة لمقدمي العقارات في Kalangi ليس شيئًا جديدًا وقد حدث بالفعل في السوق من قبل. لكن الحقيقة هي أنه قبل هذه القضية لم تتم مناقشة هذا الموضوع إلا بشكل شفهي وغير رسمي بين بعض الوسطاء النشطين في سوق الأراضي والعقارات.
هذا على الرغم من حقيقة أنه الآن حتى المواطنين الذين يمكنهم إبرام مثل هذه العقود مدعوون إلى اللعبة وسيكسبون. طبعا انتشار هذه الظاهرة أكثر في المناطق الشمالية من المدينة وحمى المشاركة ليست عالية جدا في جنوب المدينة. لأن مستوى سعر الأرض في جنوب المدينة أكثر توازناً مقارنة بالمناطق الأخرى.
كما يقول سماسرة العقارات ، فإن وظيفة أخرى لهذا النوع من الكرازة هي إرضاء المالك الساخط في مبنى متعدد الملاك. على سبيل المثال ، في بعض الأحيان في المباني التي لا توجد بها مصاعد ، لا يبدي أصحاب الدور الأرضي أو الأول رغبة كبيرة في الهدم والتجديد ، كما أن معارضتهم تمنع مشاركة المشروع. وفي الوقت نفسه ، من أجل إرضاء المالك الساخط ، قد يدفع الوسطاء أحيانًا أكثر من المبلغ المعتاد كخبر جيد والحصول على موافقته على إبرام العقد.
أصل الاختلاف في نسبة “الأرض إلى السكن”
لا تتوفر إحصائيات موثوقة عن أسعار الأراضي في مناطق مختلفة من طهران أو متوسط المدينة بشكل عام ، ولكن البحث الميداني ومراجعة عدد كبير من الملفات المتوفرة في محركات البحث للإعلانات العقارية ، وكذلك المحادثات مع نشطاء سوق الأراضي في طهران ، تشير إلى نمو ملحوظ في أسعار الأراضي خلال الأشهر الثلاثة الماضية. الأسعار المعروضة التي تم الإعلان عنها الآن في مايو من قبل عدد قليل من بائعي العقارات في Kalangi في سوق نقل العقارات أعلى بكثير مما كانت عليه في بداية فصل الشتاء من العام الماضي.
لكن حتى سماسرة العقارات يعترفون بعدم وجود العديد من المعاملات عند مستويات الأسعار هذه ، وفي بعض الأحيان يذكرون أنه منذ بداية العام ، لم تكتمل حتى صفقتان من صفقات كالانجي بوساطةهم. يقولون أنه ليس من المهم أن يتمكن بائعي الوحدات المبنية حديثًا من بيع ممتلكاتهم في وقت قصير ؛ إنهم يقدمون أعلى سعر ممكن ثم يدخلون في مرحلة الانتظار طويل الأجل ، وحتى إذا لم تحدث الصفقة ، فلا يهمهم.
ومع ذلك ، بعد ذلك ، فإن فحص فرق السعر بين المبيعات المقترحة للعقارات العشوائية والشقق المبنية حديثًا في مناطق مختلفة من طهران يوفر تقديرًا لـ “نسبة سعر الأرض إلى المساكن” حسب المناطق والأحياء المختلفة ، وتحليلها يمكن أن يوضح الاختلاف في حالة سوق الإسكان في المناطق الشمالية والوسطى والجنوبية من طهران.
مصدر: المستقبل