وبحسب موقع تجارات نيوز ، فإن التقارير الأخيرة من الجانبين المعنيين ببناء المساكن الحكومية تكشف عن أقفلين رئيسيين على مسار هذا المشروع ، وفي نفس الوقت تظهر المكابح الرئيسية الثلاثة لهذه الإنشاءات.
وفقا للعالم الاقتصادي ، مضى أكثر من عام على بداية خطة بناء مليون منزل سنويا ، وتظهر إحصاءات الشبكة المصرفية وبيانات بعض المقاولين أن الأهداف المحددة في هذه الخطة لم تتحقق. . وتشير إحصائيات البنك المركزي إلى دخول مليون و 300 ألف شخص إلى الشبكة المصرفية كمتقدمين مؤهلين للحصول على إسكان حكومي ، لكن هذا لا يعني أن نفس العدد من المشاريع قد وصل إلى مرحلة الحصول على القروض والتسهيلات.
حسب اللوائح المصرفية المعمول بها فيما يتعلق بتنفيذ مشروع الإسكان الحكومي ، فإن شرط سداد التسهيلات الإنشائية لهذه المنازل هو دفع مساهمة المتقدمين نقدًا. تظهر إحصائيات البنك المركزي أنه من بين 1.3 مليون شخص أدخلتهم الحكومة إلى الشبكة المصرفية ، أودع 333 ألفًا فقط مساهماتهم ، ومتوسط المبلغ المودع من قبل هؤلاء الأشخاص أقل من 30 مليون تومان ، في حين أن الدفعة الأولى من مساهمة مقدم الطلب 40 مليون تم تحديد تومان.
الضعف المالي للمشترين
على الرغم من أن البنك المركزي لم يقدم تحليلاً حول هذا الأمر في تقريره ، إلا أن إحصائيات 333000 من المتقدمين المحتملين الذين أودعوا إيداعهم الأولي مقارنة بـ1.300.000 شخص قدمتهم الحكومة إلى البنوك كمتقدمين مؤهلين ، تعني الضعف المالي لما قبل- مشاركة المشترين في هذه الخطة والتي يمكن أن تؤثر على مستقبل هذه المشاريع وعملية بنائها وإنجازها وتسليمها. سبب وضع البنك المركزي لهذا الشرط ، أي دفع التسهيلات بشرط إيداع مساهمة مقدم الطلب ، هو أن البنك المركزي ، كهيئة إشرافية وسياسة نقدية ، مسؤول عن ضبط التضخم وكبح جماح النمو. من السيولة والقاعدة النقدية ، تهدف إلى التأكد من أن المنشأة مخصصة لبناء مليون وحدة سكنية ستحقق بالتأكيد الهدف وتمنع إنفاق الموارد على بناء المنازل دون استخدام المشترين للقروض.
صورة للوضع الحالي مع إحصائيات البنك
وفي التقرير الذي نشره البنك المركزي ، يوجد بالفعل قفلين في طريق تنفيذ خطة بناء مليون وحدة سكنية سنويًا ، كما تم الإعلان عن إحداثياتها. يتعلق القفل الأول بالعدد القليل من المتقدمين النشطين ، أي المشترين المسبقين النهائيين الذين أودعوا مساهمتهم النقدية. من بين 1300000 شخص تم تقديمهم إلى البنك المركزي على أنهم مؤهلون ، قام 333000 شخص فقط بسداد القسط الأول من قرضهم ، وحتى بعضهم لم يسدد القسط الأول بالكامل وكانت وديعته أقل من 40 مليون تومان. القفل الثاني مرتبط بنظام هذه الخطة.
لتنفيذ هذه الخطة ، حددت الحكومة نظامًا يمكن من خلاله للأطراف المعنية تنفيذ أنشطتها المحددة في شكل هذا النظام. وكما أعلن البنك المركزي ، فإن العديد من البنوك لم تتمكن من الوصول إلى هذا النظام إلا قبل شهر أو شهرين فقط ، وحتى الآن ، لا يمتلك البنك المركزي ، كهيئة رقابية ، لوحة تحكم في هذا النظام. يذكر تقرير البنك المركزي بوضوح أن الأداء يظهر أن هذا المشروع لم يصل بعد إلى مرحلة سداد التسهيلات بالمعنى الحقيقي. في غضون ذلك ، أعلن البنك الذي يقدم تسهيلات لقطاع الإسكان في تقريره الأخير عن عملية تمويل مشروع الإسكان الحكومي أنه سدد فقط تسهيلات لبناء 165 ألف وحدة حتى الآن. تظهر هذه الإحصائيات أن هذه الخطة لديها فقط 333 ألف مشتر مسبق وأقل من 200 ألف وحدة تم بيعها مسبقًا.
ما هي المشكلة الرئيسية؟
في الوقت نفسه ، تمثل هذه الإحصائيات الوضع الحالي لمشروع الإسكان الحكومي بناءً على المعاملات المالية للمشتريات المسبقة والبنائين والشبكة المصرفية ، حيث تم الإعلان عن المشاكل الرئيسية لبناء مليون منزل سنويًا ، وهي المشكلة الوحيدة القضايا والعقبات الرئيسية لتنفيذ هذه الخطة؟ وبحسب تقرير البنك المركزي ، فإن الإحصاءات التي أعلنها البنك الذي يدفع تسهيلات قطاع الإسكان ، وكذلك التحقيقات التي قام بها المقاولون والبنائين والبنائين ، فإن المشاكل الرئيسية لتنفيذ هذه الخطة ليست عدم التعاون. من البنوك أو البطء وضعف أداء البناة. وبدلاً من ذلك ، تواجه هذه الخطة ثلاث عقبات رئيسية ، وهي “الأرض” و “النظام” و “المنتج”. موضوع النظام وعدم وصوله من قبل بعض البنوك والبنك المركزي تم وصفه اعلاه.
الانسحاب من الحصة التي جلبت للأرض
في خطوة غريبة ومثيرة للتفكير ، أعلن بعض البنائين أنه بينما أكد القانون بوضوح على توفير وتسليم الأرض المجانية للبناة وتسليمها للمتقدمين لمدة 99 عامًا ، ولكن في بعض المشاريع ، اضطر البناة إلى الحصول على يجب على جزء من المتقدمين دفع ثمن الأرض. لكن ليس من الواضح ما إذا كانت هذه التكلفة لتجهيز الأرض أم لشراء الأرض! الأرقام المعلنة من قبل بعض المصنعين والشركات أعلى من تكلفة تجهيز الأرض. في بعض المشاريع الأخرى ، قلة المعروض من الأراضي بما يتناسب مع عدد المشترين المسبقين ، وفي البعض الآخر ، أصبح وجود اعتراضات على الأراضي المخصصة للبناة مشكلة. وهذا يدل على أن الأرض المناسبة عمليًا لبناء هذه الوحدات ليست جاهزة ومتاحة.
قطرات الابتدائية والثانوية للمتقدمين
كما تعد قضية توفير المتقدمين من أهم المشاكل الموجودة في هذا المشروع. جميع المتقدمين تقريبًا لهذه الخطة هم من المستأجرين. الأشخاص الذين واجهوا مشاكل في توفير إيجار سكنهم بسبب القفزة في الإيجارات وضعف القدرة المالية ، فبعضهم سواء من البداية أو في منتصف العمل غير قادر على توفير نصيب مقدم الطلب ، والبعض الآخر حتى بعده دفع قسطين أو ثلاثة مما هم خارج الخطة. يمكن أن تؤدي عواقب هذا الوضع ، الذي يتجلى في شكل انسكابات أولية وثانوية ، إلى توقف المشاريع ؛ لأنه في أفضل الأحوال ، تحتاج الحكومة إلى وقت لاستبدال المتقدمين الذين انسحبوا بمشترين جدد. ويمكن أن يؤدي هذا الموضوع إلى توقف المشاريع ، ومواجهتها مع التضخم الإنشائي ، وأخيراً ارتفاع سعر التكلفة والمشكلات الناجمة عنه. كما يمكن أن تجعل جميع الأطراف المشاركة في هذه المشاريع ، بما في ذلك الحكومة والشبكة المصرفية والبنائين والأشخاص كمشترين سابقين لهذه الوحدات ، يواجهون مشاكل كبيرة.
قصة تراجع طالبي الإسكان الحكومي
أشار إيراج رهبار ، رئيس مجلس إدارة جمعية بناة الجماهير في محافظة طهران وعضو مجلس إدارة الجمعية الوطنية لبناة الجماهير في إيران ، إلى المشاكل التي يواجهها البناؤون والبناة الجماهير في مشاريع الإسكان الحكومية وأشار إلى وجود مشاكل مختلفة في المشاريع المختلفة. في مقابلة مع “عالم الاقتصاد” ، قال: في كل مشروع ، يمكن ملاحظة قضايا مختلفة. ووفقا له ، فإن المشاكل الرئيسية التي يواجهها البناؤون والبنائين هذه الأيام تتعلق بالقضايا المتعلقة بتوريد الأراضي ، ودفع التسهيلات ، وانخفاض عدد المتقدمين بعد مرحلة أو مرحلتين من الإيداع النقدي ، والتضخم المستمر في تكلفة البناء ، وما إلى ذلك.
وذكر ان هناك مشكلة عرض الاراضي في عدد من المشاريع باشكال مختلفة وفي بعض المناطق وبالرغم من تعريف مقدم الطلب والمشروع فان الحكومة غير قادرة على توفير الاراضي ، مشيرا الى: اولا وقبل كل شيء الارض التي هي يعتبر للبناء وللمباني الجماعية يتم إيداعه لبناء المساكن الحكومية ، يجب أن يكون خاليًا من الاعتراضات ؛ لكن الآن ، في بعض المشاريع ، نواجه مشكلة توفير الأرض دون نزاعات. على سبيل المثال ، في عام 2019 ، تولت جمعية بناة الجماهير في محافظة طهران ، بالتفاهم مع المديرية العامة للطرق والتنمية الحضرية في طهران ، مسؤولية بناء 20 ألف وحدة سكنية في شكل خطة عمل الإسكان الوطنية ؛ بعد تغيير الحكومة ، أعيدت تسمية هذه المشاريع إلى الحركة الوطنية ، ولكن من بين هذه الوحدات البالغ عددها 20000 ، لم يتم تشغيل سوى 3000 وحدة بسبب نقص الأراضي. وقد حققت هذه الوحدات البالغ عددها 3000 وحدة تقدمًا ماديًا بنسبة 60٪ حتى الآن.
وأشار إلى المشاكل المتعلقة بتمويل هذه المشاريع كمشكلة أخرى لبطء التقدم المادي لمشروعات الإسكان الحكومية. وقال إنه على الرغم من إعلان وزارة الطرق والتنمية الحضرية أن قرض بناء الإسكان الحكومي في محافظة طهران سيكون 450 مليون تومان ، إلا أن هذا القرض سيدفع فقط في مدينة طهران ، بينما سيتم سداد المشاريع الأخرى بقروض بقيمة 300 مليون. تومان بسبب ضعف القوة المالية للمتقدمين ، فهم يتعاملون مع المشكلة. من ناحية أخرى ، بعد دفع قسط أو قسطين ، فقد العديد من المتقدمين مساهمتهم وأصبحوا غير قادرين على السداد. في المتوسط ، في هذه المشاريع ، تصل السعة المالية القصوى للعديد من المتقدمين إلى 120 مليون تومان ، وبعد ذلك لا يستطيعون تقديم المساهمة ، مما سيسبب العديد من المشاكل لهذه المشاريع.
وذكر القائد أيضًا أن الحكومة ملزمة بتوفير الأرض لمدة 99 عامًا للمتقدمين ولا ينبغي أخذ أي مبلغ من المطور أو مقدم الطلب مقابل توفير الأرض. حاليا يبلغ متوسط تكلفة بناء كل متر مربع من المساكن في مشروع الإسكان الحكومي 4 ملايين و 500 ألف تومان ، والسعر اليومي لبناء منزل لكل متر مربع 8 ملايين تومان على الأقل. بالطبع ، من المفترض تطبيق معاملات التعديل الموسمية في هذا الصدد. وأكد: كلما طالت مدة إنجاز المشروع بسبب هذه المشاكل ، سيضر بالمتقدمين وسترتفع التكاليف والسعر النهائي بالتأكيد.
وأضاف القائد: بالنظر إلى أن هذه المشاريع لا يمكن إتمامها بالاعتماد فقط على المتقدمين والتسهيلات المصرفية في الوقت المناسب ، فقد اقترحنا على الحكومة إنشاء شراكة مع القطاع الخاص في هذه الخطة. في الواقع ، بسبب انخفاض عدد المتقدمين وعدم قدرتهم على توفير حصة ، يجب استخدام طريقة جذب رؤوس أموال القطاع الخاص والمشاركة في مقاصة الأراضي والوحدات بحيث يتم الانتهاء من المشاريع في الوقت المناسب ، وأكثر من ذلك مع البناء. التضخم ونمو تكاليف العرض.لا تواجه
وذكر أن من المشاكل المهمة في هذا المجال قرار استبعاد المتقدمين الذين لا يستطيعون ، بعد مرحلة أو أكثر من السداد ، تقديم بقية المساهمة بسبب عدم قدرتهم ؛ أعلنت وزارة الطرق والتنمية العمرانية أنه سيتم استبعاد هؤلاء المتقدمين بعد ثلاث مراحل من الإنذار ، ولكن المشكلة أنه لا يمكن سداد قسط أو أكثر من مساهمة مقدم الطلب في منتصف العمل الذي يقوم المشروع لصالحه. تم تعريفه وجارٍ بناؤه. سهولة إزالته ؛ من ناحية أخرى ، لا يمكنك الانتظار وإبقاء المشروع معلقًا حتى يتمكن الشخص من إكمال مساهمته. لذلك ، يجب البحث عن حل ، وفي هذا السياق ، يُقترح جذب مشاركة ورأس مال القطاع الخاص.