إيجار العقارات من الشبكة المصرفية؟

من ناحية أخرى ، يُظهر السجل التاريخي المتمثل في “سداد الأقساط” من قبل الأسر التي أصبحت مالكة منازل برهن عقاري أنه لا توجد مشكلة حادة أو منتشرة تسمى “منازل الملكية”. من ناحية أخرى ، يعترف واضعو القرار نفسه بأن “بيع عقارات البنوك ، بغض النظر عن السعر اليومي ، سيؤدي إلى خسائر للمودعين”. على الرغم من هذه الحقيقة ، فقد تم التحقيق في النتائج الثلاثية لهذا الترخيص للشبكة المصرفية.
إيجار العقارات من الشبكة المصرفية؟

يبدو أن خطاب الموافقة الجديد لمجلس النقد والتسليف ، والذي نُشر على موقع معلومات البنك المركزي يوم الأربعاء الماضي تحت عنوان “إمكانية تسليم العقارات السكنية المملوكة لأصحابها” ، يستحق الدراسة بطريقتين على الأقل ؛ لماذا امكانية التعويض فقط “لبعض الناس” ولماذا نسمح بذلك مع “الاعتراف بخسائر البنوك”؟

وقد سمح هذا القرار للبنوك بدفع قروض الرهن العقاري “بإعادة الشقق التي حصل عليها البنك في السنوات الأخيرة لأصحابها بسبب” عدم سداد أقساط الرهن العقاري من قبل أصحاب هذه الوحدات “. الشرط الرئيسي الوحيد لإعادة الشقق المكتسبة إلى المالك الأول هو “تسوية الفائدة والمبلغ الرئيسي للمرفق بالإضافة إلى مبلغ الغرامة السنوية المتأخرة”. حتى الآن ، يبدو أن واضعي هذا القرار “يدعمون الطبقات الضعيفة الذين أصبحوا أصحاب منازل بالرهن العقاري ، لكن في هذه الفترة من التضخم والزيادة الحادة في تكلفة المعيشة ، لم يتمكنوا من سداد أقساط القرض و ونتيجة لذلك ، تم الاستيلاء على منازلهم. “هو” ، تقدموا بطلب للحصول على رخصة “إعادة المنزل المملوك”. لكن بالنظر إلى المصطلحين في هذا القرار من جهة والواقع في البنوك في مجال القروض العقارية من جهة أخرى ، يبدو أن جمهور هذا القرار ليس بالضرورة الضعفاء وبحاجة حقيقية للدعم.

في نص قرار مجلس النقد والتسليف الذي تم الإعلان عنه تحت عنوان “إمكانية تسليم العقار السكني الذي استحوذت عليه البنوك لأصحابها في شكل تخفيض” ، “مدة تنفيذ هذا القرار مدته ستة أشهر “وأيضًا في نهاية هذا النص كما تم التأكيد على” فقط مع نهج دعم بعض الأشخاص من حيث الشروط والأحكام الخاصة “.

الشكوك الأولى حول هذا القرار هي “تنفيذه المؤقت لعدة أشهر” حسب العبارتين المذكورتين. أن يسمح لفترة وجيزة لبعض دائني البنوك بالوصول إلى العقار الذي استحوذ عليه البنك بموجب عقد التسهيلات السكنية وبعد تحذيرات متكررة حول “الأقساط المتأخرة وضرورة سداد الأقساط المتأخرة” ، ولتملكه مرة أخرى ، هل تعني “الدعم العام لجميع الحاصلين على قروض السكن غير القادرين على سداد القسط” أو “الدعم الخاص بحالة معينة”؟ معتبرا أن “عملية اقتناء منازل المدينين بسبب قروض الرهن العقاري” إذا كانت كبيرة فلن تتوقف وستستمر إلى الأبد. ومع ذلك ، فإن الغموض الثاني يوفر إجابة على الغموض الأول إلى حد ما.

تظهر الدراسات الاستقصائية حول “أبعاد العقارات السكنية التي حصلت عليها البنوك بسبب عدم سداد أقساط قروض الرهن العقاري” أن نسبة “المساكن المكتسبة إلى إجمالي تسهيلات شراء المساكن المدفوعة في بنك يوفر معظم التسهيلات السكنية” تعادل أقل أكثر من 5 شقق مقابل 100،000 منشأة في السنة ، وهو ما يبدو ضئيلاً للغاية. من ناحية أخرى ، فإن إجمالي العقارات السكنية وغير السكنية التي تم الاستحواذ عليها في هذه المنطقة من قبل بنك يدفع حوالي نصف التسهيلات في قطاع الإسكان سنويًا وحوالي 70٪ من المرافق المعيشية في هذا القطاع يقدمها هذا البنك ، يُقال أن أقل من 50 عقارًا من بينها ، ربما تكون حصة الوحدة السكنية من إجمالي هذه العقارات أقل بكثير.

هذا الوضع ، الذي من المحتمل أن يتم تحليله بشكل أفضل مع نشر تقرير رسمي من قبل البنك المركزي حول “آخر حالة لعدد الوحدات السكنية التي حصل عليها كل بنك بسبب عدم سداد أقساط القرض” ، يحدد ، “بشكل أساسي ، الأسر التي أصبحوا أصحاب منازل بقرض سكني في جميع السنوات الماضية ، وقد بذلوا قصارى جهدهم لدفع أقساط القرض الشهرية في الوقت المحدد “. من وجهة نظر اقتصادية ، فإن “عدم دفع أقساط التسهيلات هو خط أحمر مكلف” يهم الأسر التي حصلت على مساكن بقرض مصرفي. ومن الأمثلة الواضحة على ذلك “عملية سداد أقساط قروض مهر العقارية” التي التزمت فيها الفئات الأضعف ، وبعضها يمتلك هذه المنازل ، “بسداد أقساط قروض مهر العقارية في الوقت المحدد”.

في منتصف التسعينيات ، أعلن تقرير صادر عن الرئيس التنفيذي لبنك مسكن أن “أقل التسهيلات المستحقة تتعلق بقروض الإسكان”. في ذلك الوقت ، حلل خبراء اقتصاديون أن “السكن هو أهم أصول الأسر ، وبالنظر إلى نسبة أقساط تسهيلات شراء المنزل إلى مصاريف المعيشة الأخرى ، وخاصة الإيجار ، فإن سداد أقساط هذا القرض هو الأولوية بالنسبة للأسر لإنفاقها. ويقول في الأساس إن “موضوع اقتناء الوحدات السكنية بسبب عدم سداد أقساط القرض” لم يخلق مشكلة حتى الآن. وبهذه الطريقة ، من الضروري توضيح ما إذا كان “الدعم العام” على جدول الأعمال أو “دعم الأشخاص الذين لم يعيدوا قرض البنك في الوقت المحدد لأسباب أخرى غير عدم القدرة الاقتصادية الحقيقية” ، وأهم مثال على ذلك ” الإعلان عن التقرير إحصائيات حالة العقارات السكنية التي تم الاستحواذ عليها بناءً على موقع هذه الوحدات والسعر وقت شراء هذه الوحدات وعدم سداد أقساط التسهيلات.
هل تتكبد البنوك خسائر؟

تشير التحقيقات حول إجراءات الدفع لمنشأة شراء المساكن والاتفاق بين المقترض والمقرض إلى: وضع متلقي تسهيل شراء المساكن ، الذي اشترى منزله من قبله ، في وقت دفع التسهيلات من البنك. في الرهن العقاري للبنك ، ملتزم وملتزم بالسداد الشهري والمنتظم لأقساط التسهيلات.

يتم تمويل هذه التسهيلات من موارد البنك ومن ودائع المودعين لدى البنك المقرض ، وأي نوع من “عدم سداد الأقساط في الوقت المحدد” يعني “خلل في الآلية بين البنك والمودعين”. من ناحية أخرى ، عندما يكون منزل المدين مملوكًا للبنك ، فإن البنك المُقرض ، بعد دفع الفرق بين الفائدة وأصل التسهيل والقيمة الحالية للعقار ، يشمل تلك الممتلكات في البيانات المالية تحت العنوان. من ممتلكات البنك. في هذه الحالة ، إذا لم يتم بيع العقار بسعر اليوم وتم تسليمه بالسعر في وقت الحيازة ، في الممارسة العملية ، يجب على البنك الاعتراف بالخسارة ، والتي ستكون خسارة كل من البنك والمودع. النقطة التي يجب مراعاتها في هذا القرار هي الاعتراف في نص القرار بنفس الخسارة في حالة النقل بسعر الحيازة. جاء في نص موافقة مجلس النقد والتسليف ما يلي: “يجب أن يقال إن الممتلكات المملوكة لمؤسسات الائتمان تعتبر أصولاً لمؤسسات الائتمان ، وعموماً ، أعيد تقييمها وفقاً لـ المتطلبات والأحكام القانونية ، بمعنى آخر ، بالسعر الحالي في البيانات المالية ، مؤسسات الائتمان مسجلة.

لذلك ، في هذه الحالة وفي حالة تسليم العقار المقتنى للمالك السابق ، ليس بالقيمة الحالية ، ولكن مقابل سداد جميع ديون المالك السابق ، بما في ذلك مجموع الرصيد الأصلي والفائدة غير المسددة التسهيلات ، في مقابل شراء المؤسسة الائتمانية للممتلكات والتأخر في سداد الديون المستحقة ، تكبدت المؤسسة الائتمانية خسارة ويجب أن تعترف بالخسارة في بياناتها المالية. تكبد المؤسسة الائتمانية خسائر بالإضافة إلى التأثير سلبًا على مصالح المودعين (بسبب الفوائد المدفوعة على ودائعهم) والحكومة (بسبب الضرائب) والمساهمين (بسبب الربح من الأداء المالي للمؤسسة الائتمانية في الفترة المالية) ، بمعنى تقليص حقوق الملكية ، ونتيجة لذلك ، ضعف قدرة المؤسسة الائتمانية على تقديم التسهيلات ، والتي في الظروف الحالية ومتطلبات الدولة ، وكذلك حقيقة أن نظام التمويل هو المنحى المصرفي في بلدنا ، فإن الحكم غير المقيد لمثل هذا الإجراء غير معقول. وبهذه الطريقة ، فإن واضعي هذا القرار على دراية بـ “نتائج هذا القرار” وقد أعلنوه رسميًا.

الآن ، إذا كانت قضية ملكية شقق المدينين بسبب قروض الإسكان مشكلة واسعة الانتشار للأشخاص الذين يحتاجون حقًا إلى الدعم ، ربما من وجهة النظر هذه ، يبدو هذا القرار مقبولًا. لكن الوضع الواضح حاليًا في غياب الإحصائيات هو أن “غالبية الأسر التي أصبحت مالكة منازل بقرض لشراء منزل ، كانت تسدد دائمًا الأقساط في الوقت المحدد”. يصف الخبراء الاقتصاديون عواقب “السماح بإعادة المنازل المملوكة لمديني البنوك” في ثلاث مجموعات. أول الخاسرين هم الأشخاص الذين “إذا دفع أصحاب الرهون العقارية أقساطهم الشهرية للبنك في الوقت المحدد” ، مع عودة الموارد إلى الشبكة المصرفية ، يمكنهم أيضًا الوصول إلى التسهيلات ويصبحوا أصحاب منازل. بعبارات بسيطة ، بقدر ما تعود موارد الدفع للشبكة المصرفية إلى الشبكة في الوقت المناسب على شكل أقساط منتظمة ، “فإن القدرة على الإقراض في الوقت الحالي تتعزز أو لا تضيع”.

منذ خلال هذه السنوات ، “لطالما كانت مسألة تأمين الائتمان في البنوك لدفع تكاليف شراء المساكن طويلة الأجل مصدر قلق ومشكلة” ، وعدم دفع الأقساط في الوقت المحدد يفاقم هذه المشكلة. أما الخسارة الثانية فتوجه إلى المودعين نتيجة بيع ممتلكات البنك بسعر سنوات قليلة مضت. بلغ معدل التضخم في العقارات 35٪ سنويًا في طهران خلال السنوات العشر الماضية على الأقل ، وبالطبع تم الإبلاغ عن هذا الرقم بنسبة 61٪ في السنوات الأربع الماضية. أما الخسارة الثالثة فتعود إلى “الإشارة إلى أن هذا القرار يرسل إلى المقترضين في المستقبل”. يبدو أن الامتياز المصرفي للمدينين يسبب المديونية. في الحالة التي توفر فيها التسهيلات بمعدل أقل من التضخم العام شروطًا للاستغلال غير التقليدي للمرافق في مناطق أخرى ، فإن هذه الامتيازات ستكثف أيضًا تحويل الموارد والسبب ، حتى لو كانت حصة امتلاك منزل صغيرة جدًا بسبب عدم – سداد قسط المنشأة محتمل زيادته.

عالم الاقتصاد