ارتفاع ووزن القرض السكني الجديد!

هذا القرض ، على الأقل في العاصمة ، لا يزال يفتقر إلى الكفاءة اللازمة لإعادة القوة الشرائية للإسكان.

على الرغم من زيادة حجم قرض الرهن العقاري (مقدار تغطية القرض من تكلفة العقار) إلى حد ما ، لا يمكن زيادة وزن هذا القرض من المعاملات ؛ لأن أقساط هذا القرض لا تتناسب مع القدرة على الدفع للمتقدمين لشراء السكن.

إن قرض الرهن العقاري من مكان شراء سندات الشفعة هو في الواقع أكثر أنواع القروض شيوعًا التي يتم دفعها لشراء العقارات عن طريق الشبكة المصرفية.

إجراء الحصول على قرض سندات الإسكان ، الذي يعود تاريخه إلى حوالي عقدين من الزمن ، هو أنه يجب على مقدم الطلب شراء سندات الشفعة من خلال سوق رأس المال مقابل كل 500000 تومان من التسهيلات. يتم منح هذه السندات لأصحاب الحسابات مقابل أنواع معينة من الودائع المصرفية ، ويقومون ببيع السندات المذكورة أعلاه كجزء من أرباح الودائع الخاصة بهم من خلال OTC. وبهذه الطريقة يجب على الشخص المتقدم للحصول على قرض سكني شراء قرضين من هذه السندات مقابل كل مليون تومان ، حيث يبلغ السعر الحالي لهذه السندات حوالي 80 ألف تومان ، والحصول على قرض سكني لكل مليون تومان يكلف الآن 160 ألف تومان.

كانت آخر زيادة في قروض الرهن العقاري في سبتمبر 1400. في ليلة الثلاثاء الموافق 23 شهريفار ، قام مجلس النقد والتسليف بمضاعفة حد قرض الرهن العقاري وبالتالي تغير هذا القرض إلى 200 مليون للأفراد و 400 مليون تومان للأزواج. . ولكن الآن ، في حين لم يمر عامان بعد على الموعد النهائي لتجديد القرض ، ضاعف هذا المجلس مرة أخرى سقف الرهن العقاري في طهران ومدن أخرى في البلاد في اجتماعه يوم الثلاثاء. يُظهر النمو مرتين بنسبة 100٪ في قروض الرهن العقاري في فترة تقل عن عامين أن صانع سياسة قطاع الإسكان قد أدرك أيضًا حقيقة أنه بدون استعادة القوة الشرائية لمقدمي طلبات الإسكان ، لا يوجد أي برنامج حكومي ودفيئة أخرى تقدمها الحكومة سيكون المنزل الذي لا مأوى له كافياً ، ولن يكون لديه ما يلزم لتحريك عجلة سوق الإسكان.

تم رفع سقف قروض الرهن العقاري الجديد في طهران إلى 400 مليون للأفراد و 800 مليون تومان للأزواج ، ويمكن أن يستفيد الإسكان من مكان لشراء السندات في طهران. في المدن التي يزيد عدد سكانها عن 200000 نسمة ، زادت سقوف الأفراد والأزواج إلى 320 و 640 مليون تومان على التوالي ، وأخيراً في المدن الصغيرة ، يبلغ الحدان الجديدين لهذا القرض 240 و 480 مليون تومان. من الممكن الحصول على مبلغ 160 مليون تومان ، إذا رغب مقدم الطلب ، فرديًا وكزوجين ، في جميع المدن. وبهذه الطريقة يصل الحد الأدنى لهذا القرض ، المرتبط بالحالة الفردية دون أي ادعاء في المدن الصغيرة ، إلى 240 مليون تومان.

ومع ذلك ، باعتبارها المجموعة المستهدفة الرئيسية لهذا القرض ، فإن الأسر المعيشية لأول مرة لديها سؤالان أساسيان حول قيمة القرض المذكور ، وهو ما يجيب عليه هذا التقرير. السؤال الأول هو ، هل يمكن للقروض الجديدة أن تغطي تكلفة شراء بضعة أمتار مربعة من الوحدة السكنية ، أو بعبارة أخرى ، ما مقدار زيادة قرض الرهن العقاري؟ ترتبط أفضل حالة سلطة لتغطية قرض الإسكان الجديد بحالة الأزواج المتزوجين في الدولة. في المدن التي يزيد عدد سكانها عن 200000 نسمة ، يكون الحد الأقصى للمبلغ المستحق لهذا القرض 800 مليون تومان ، وإذا تم خصم تكلفة شراء السندات منه ، مع الأخذ في الاعتبار متوسط ​​السعر الوطني للمتر المربع للسكن الذي وصل إلى 20 مليونًا. تومان ، القدرة على تغطية هذا القرض هو المتوسط ​​سيكون 33 مترا مربعا. لكن الوضع في طهران مختلف تمامًا ، ولا يزال قرض الإسكان الجديد ، على الرغم من نموه بنسبة 100٪ ، يفتقر إلى الكفاءة اللازمة ؛ علاوة على ذلك ، فإن تقديرات القوة الشرائية لقرض الرهن العقاري في الوضع الفردي بعد خصم تكلفة شراء السندات (دون الحصول على قرض) هي فقط 5 أمتار مربعة ، وحتى إذا لم نخصم تكلفة شراء السندات ، فالقيمة الاسمية ألا تزيد مساحة هذا القرض عن 7 أمتار مربعة. على الرغم من مرور ما يقرب من 6 أشهر على أن عملية نشر الإحصاءات الشهرية حول نبض أسعار المساكن في العاصمة قد تعطلت ، والبيانات المحدثة حول متوسط ​​أسعار المساكن في طهران غير متوفرة ، ولكن في نفس الوقت ، فمن الممكن لتقدير الأسعار المقترحة والنهائية للمعاملات في أحياء المدينة أن سعر الوحدة المبنية حديثًا فيها كان دائمًا مساويًا لمتوسط ​​سعر المدينة ، مما يشير إلى أن متوسط ​​سعر الشقة السكنية في العاصمة وصلت المدينة الآن إلى حوالي 70 مليون تومان. مع الأخذ في الاعتبار هذا السعر ، فإن القيمة الحقيقية لقرض الزوجين ، بما في ذلك المصاريف (بعد خصم تكلفة الأوراق) في طهران ستكون مساوية لتكلفة الحصول على 12 مترًا مربعًا من البنية التحتية السكنية. دون الأخذ بعين الاعتبار تكلفة شراء السندات ، تصل القيمة الاسمية لهذا القرض إلى قرابة 14 مترًا مربعًا ، ولكن المهم بالنسبة للمنزل لأول مرة هو القيمة الحقيقية لهذا القرض بعد خصم تكلفة استلامه ، وهو ما يقرب من مترين مربعين أقل من هذا التقدير.

الإسكان والقروض التي لا يمكن تحملها

السؤال المهم الآخر الذي يشغل أذهان أصحاب المنازل لأول مرة حول سقف الرهن العقاري الجديد هو مقدار وزن هذا القرض في محفظة تمويل شراء وحدة سكنية لهم ، أو بعبارة أخرى ، وفقًا لقدرتهم على سداد الأقساط على أساس على مستوى دخلهم ، ما مقدار الاعتماد على هذا القرض للحصول على منزل؟

معدل الفائدة على هذا التسهيل هو 22.5٪ والحد الأقصى لمدة السداد 12 سنة. باستخدام هذا الحساب ، يجب على الأزواج الطهرانيين ، الذين يمكنهم الحصول على أكبر مبلغ قرض يبلغ 960 مليون تومان ، دفع أقساط شهرية تبلغ حوالي 20.5 مليون تومان. وبالطبع تنتهي أقساط قرض الجعلا البالغة 160 مليونًا بعد 5 سنوات ، وبعد ذلك سيضطر الزوجان إلى دفع 16 مليونًا و 100 ألف تومان أقساطًا شهرية لرصيد الرهن العقاري حتى نهاية العام الثاني عشر. ولكن نظرًا لأن سداد السنوات الأولى أكبر بكثير من قدرتهم على السداد ، فهم غير قادرين عمليًا على الحصول على هذا القرض. في حالة الأفراد وبغض النظر عن حالتهم ، يجب على الطهرانيين الذين يحصلون على هذا القرض دفع أقساط شهرية تعادل 8 ملايين تومان لسداد هذه التسهيلات ، وهذا في حين أن الحد الأدنى لأجور العمال في العام الحالي ، بما في ذلك طفل واحد ، وصل إلى حوالي 8 ملايين تومان.

مع هذا المستوى من الدخل ، ليس من الممكن حتى الحصول على قرض فردي بدون قرض ، ناهيك عن قرض للزوجين بما في ذلك قرض ، يتجاوز قسطه 20 مليون تومان. حتى مع الأخذ بعين الاعتبار راتب يتجاوز الحد الأدنى ، على سبيل المثال ، مع الأخذ في الاعتبار الدخل الشهري من 15 إلى 20 مليون تومان للشخص العامل ، حتى مع مراعاة تخصيص نصف الدخل لدفع أقساط الرهن العقاري ، فمن الممكن الحصول على هذا القرض لا يوجد سكن في طهران للمتقدمين بشكل عام. هذا على الرغم من حقيقة أنه وفقًا للمعايير الدولية ، يجب تخصيص 30 ٪ كحد أقصى من دخل الفرد لتوفير السكن والمأوى.

النقطة الواعدة الوحيدة من هذا القرض للمستأجرين في طهران هي أن أقساط القرض الفردي لشراء المساكن أقل حاليًا من متوسط ​​الإيجار الشهري في طهران. ولكن في هذه الحالة أيضًا ، على الرغم من أن وزن القرض يعمل ويمكن للمستأجرين دفع أقساط القرض السكني الفردي بنفس الطريقة التي يدفعون بها إيجار منزلهم ، إلا أن المشكلة تكمن في أن حجم القرض لا يعمل وقوة تغطيته فقط 5 أمتار مربعة. من أجل شراء وحدة مساحتها 50 مترًا مربعًا ، يتعين على هؤلاء الأشخاص توفير 3 مليارات تومان أخرى زيادة على القرض المذكور حتى يتمكنوا من دخول السوق. في حالة الأزواج ، على الرغم من أن حجم القرض في طهران قد وصل إلى 14 مترًا مربعًا وتحسن بشكل طفيف مقارنة بالماضي ، فمن ناحية ، فإن هذا الحجم غير مرغوب فيه لمشتري المنازل ، لأن الحد الأدنى المتوقع لتغطية الرهن العقاري كان في السنوات التي سبقت طفرة الإسكان (سنوات 95 و 96) ، 50٪ من قيمة الشراء لوحدة من 50 إلى 60 مترًا مربعًا.

لذلك ، لا تزال القروض الجديدة بعيدة عن الوصول إلى الحد الأدنى لتغطية أسعار الإسكان المقبولة. من ناحية أخرى ، فإن وزن هذا القرض بعيد عن المستوى الأمثل للمنزل الأول. حتى لو افترضنا أن القرض المذكور بدلاً من 14 أو 15 مترًا مربعًا ، فإن القدرة على تغطية السعر

تبلغ مساحتها 25 إلى 30 مترًا مربعًا ، طالما أن الأقساط تتجاوز قدرة الطبقة العاملة العامة على تحمل التكاليف ولا يستطيع أحد غير الطبقة المتوسطة العليا سداد هذا القرض ، فلا يمكن الاعتماد على هذه الأداة على أنها أساس عودة المعاملات المزدهرة إلى سوق الإسكان. بتعبير أدق ، في حالة الأزواج في طهران ، لم يصل ارتفاع الرهن ولا وزنه إلى مستوى معقول. حتى طرق التحقق الشائعة في الشبكة المصرفية من غير المرجح أن تصدر الإذن لمنح سقف التسهيلات المذكورة للأزواج في طهران ، مع الأخذ في الاعتبار المستويات التقليدية لإيصالات الرواتب والمعدل المالي لمقدمي الطلبات للحصول على هذا القرض.

الكفاءة الوطنية للقروض السكنية الجديدة

وتشير التقديرات إلى أن وضع ثقل قروض الإسكان الجديدة في مدن أخرى من البلاد أفضل قليلاً مما هو عليه في العاصمة. في مراكز المقاطعات والمدن التي يزيد عدد سكانها عن 200000 نسمة ، حيث تم تحديد سقوف قروض الإسكان الفردية والزوجية عند 320 و 640 مليون تومان على التوالي ، سيكون مبلغ الأقساط الشهرية 6،400،000 و 12،800،000 تومان على التوالي. أيضًا ، في المدن الصغيرة ، ستكون أقساط هذا القرض 4،800،000 تومان للأفراد و 9،600،000 تومان للأزواج.

سيتم إضافة قسط أربعة ملايين و 500 ألف تومان إلى هذه الأرقام في حالة استلام البولندية ، والتي يمكن دفعها بناءً على طلب المشتري. وبهذه الطريقة ، يكون وزن القرض بالنسبة للمتقدمين لشراء منزل في مدن أخرى أعلى بكثير مما هو عليه في طهران ، وقد يكون هذا هو سبب حظهم في الحصول على هذا النوع من القروض.

على عكس سكان طهران ، يمكن للمتقدمين للحصول على منزل أول في مدن أخرى استخدام هذه القروض لتغطية مساحة أكبر ، وهناك فجوة أصغر بين مستوى دخلهم وأقساط هذه القروض. لذلك ، بشكل عام ، فإن قرض المدن المتوسطة والكبيرة يتناسب أكثر مع قدرة طالبي الإسكان على السداد ، وبقدر ما هو حلم الحصول على هذا القرض في طهران ، يمكن الاعتماد عليه كقرض متاح في دول أخرى. مدن.

المصدر: الاقتصاد العالمي