وبحسب ما نقلته تجارت نيوز، فقد دخل سوق الإسكان العام الجديد في حين تعرض نشر الإحصائيات المتعلقة بهذا القطاع للرقابة الكاملة من قبل الحكومة منذ بداية شتاء عام 1401. ولم يعد لدى الناس معلومات دقيقة عن معدل تضخم الإيجارات وأسعار المساكن، ولكن فجأة، وخاصة في مدينة طهران، شعروا بالعبء الثقيل على أكتافهم.
منذ البداية، وصف خبراء الإسكان هذا العام بأنه عام صعب بالنسبة للمستأجرين؛ لقد تحقق التوقع بالطبع. واجه معظم المستأجرين الذين انتهت عقود منازلهم في الأشهر الأولى من العام أرقاماً غريبة لتجديد العقد، مما جعل من المستحيل عليهم العيش في ذلك المنزل في العام التالي، في حين لم يتمكنوا من شراء وحدة مناسبة بميزانيتهم السابقة .للعثور على مكان للعيش فيه
ولذلك، اضطر عدد كبير من المستأجرين إلى الهجرة إلى المناطق المنخفضة أو أطراف المدينة، فيما تأثرت حالتهم الصحية بشكل مباشر.
الهجرة العكسية من طهران
وفي هذه المرحلة أثار الخبراء خطر الهجرة العكسية من طهران إلى المدن الجديدة. ورأوا أن هذه الهجرات القسرية ستؤثر على أسعار المساكن في هذه المناطق، وتعطل التركيبة السكانية، وتخلق حركة مرورية على الطرق المؤدية إلى طهران، وتجبر الكثير من الناس على الذهاب إلى العمل والدراسة كل يوم، وقضاء ساعات طويلة في التنقل.
هذه الحادثة، بالإضافة إلى تدني مرافق الرعاية الاجتماعية والتوظيف في المدن الجديدة، جعلت هذه المناطق تتحول إلى مسكن لسكانها.
وأكد علي رضا جعفري نائب وزير الطرق والتنمية العمرانية والعضو المنتدب لشركة إنشاء المدن الجديدة هذه الحقيقة وقال: إننا نواجه بعض التخلف في إنشاء المدن الجديدة ونسبة النجاح في هذه المدن، وقد تحولت هذه المدن إلى المهاجع هذه الأيام..
وذكر أيضًا أن الفلسفة الوجودية للمدن الجديدة تتمثل في إنشاء مستوطنات عالية الجودة وجذابة لجذب سكان المدن الأم في المناطق التابعة للمدن القائمة. لكن نمو تكاليف المعيشة في المدن الأم والحواضر تسبب في تحول المدن الجديدة إلى مستوطنات يشار إليها أحيانًا باسم مستوطنات الدرجة الثانية.
حزمة الدعم الحكومي
الضجيج الناجم عن هذا الوضع دفع الحكومة إلى البحث عن طريقة لضبط الوضع الفوضوي في سوق الإسكان والإيجارات في بداية موسم التداول. ولذلك، أعدت سياسات جديدة وقدمت حزمة دعم جديدة لدعم المستأجرين.
وتضمنت هذه السياسات فرض ضريبة على المنازل الشاغرة، ومراقبة العقود، وضريبة على المعاملات المتكررة. واعتقدت الحكومة أنه من خلال هذه التدابير ستكون قادرة على مساعدة المستأجرين الذين انزعجوا من الخوف من التشرد، ولكن مع مرور الوقت أصبح من الواضح أن سياسات الحكومة في سوق الإسكان لم تكن أكثر من مجرد عرض.
زيادة القروض السكنية والودائع
وكانت الخطوة التالية للحكومة لتحسين وضع المستأجرين هي الإعلان عن زيادة قروض ودائع الإسكان إلى 200 مليون تومان في طهران. وبناءً على ذلك، يمكن للمتقدمين الذين كانوا مؤهلين للحصول على قرض بقيمة 100 مليون تومان حتى العام الماضي الحصول على ضعف المبلغ السابق للقرض.
وبحسب نشطاء الإسكان، فإن رفع سقف هذا القرض لا يمكن أن يكون حلاً إلى حد كبير. لأن المستأجرين لن يتمكنوا من الحصول على القرض مرة أخرى إلا بعد تسوية قرضهم السابق. كما أنه في هذه الأثناء لم يكن بمقدور الجميع تسديد أقساطها رغم زيادة المبلغ.
وبطبيعة الحال، فإن هذه الزيادة في سقف التسهيلات، والتي أثرت في الوقت نفسه على أجواء السوق لفترة، لا تزال دون تغيير بعد بضعة أشهر، ويظهر النظام الشامل لمشروعات دعم الإسكان أن سقف القروض هو نفسه. قبل.
زيادة مبلغ قرض الحركة الوطنية للإسكان
ومن الأخبار الأخرى التي تم تداولها في سوق الإسكان في منتصف الربيع زيادة حد قرض الحركة الوطنية للإسكان إلى 550 مليون تومان. وقبل ذلك كان سقف مرفق الحركة الوطنية للإسكان 450 مليون تومان، وبعض المناطق تدفع أقل من هذا السقف.
وزعمت الحكومة أن هذه القضية ستكون مفيدة لمقدمي الطلبات وستضع الإسكان الوطني في نهاية المطاف في ظروف أفضل؛ وهو الإجراء الذي يمكن أن يحرك أخيرا عجلة إنتاج المساكن في البلاد، لكن سهم هذه المبادرة الحكومية أصاب الحجر أيضا بعد فترة قصيرة. لأن البنوك أعلنت عن نقص الائتمان، كما أظهرت الملاحظات الميدانية أن معظم الفروع غير مستعدة لدفع التسهيلات.
ومن ناحية أخرى، أدركت الحكومة نفسها أن اقتصاد البلاد غير قادر على توفير هذه السيولة وخفضت في النهاية عدد سكانها الإحصائي.
وبهذا أعلن البنك المركزي أن مشاريع الدعم فقط هي التي تخضع لزيادة سقف التسهيلات في هذه الخطة؛ وهذا يعني أن المشاريع الحضرية والريفية المملوكة ذاتياً لا تخضع لزيادة السقف وتخفيض أسعار الفائدة للمرافق المذكورة. في طريقة الملكية الذاتية، يستخدم أصحاب الأراضي قرض حركة الإسكان الوطنية للبناء – الجماعي والعادي – على أراضيهم.
الركود في سوق الإسكان
أدى الانخفاض الحاد في القوة الشرائية للناس وإدخال قضايا مثل ضريبة أرباح رأس المال بمرور الوقت حتى وصول الصيف إلى مغادرة المستهلكين والمستثمرين للسوق ودخول السوق في مرحلة الركود. ولا يزال الوضع مستمراً حتى الآن، ويقول المستشارون العقاريون إن الصفقات متوقفة منذ أشهر.
وبالطبع لا يمكن تجاهل دور الحكومة ولعبتها النفسية في هذا المجال؛ ورأى مجلس وزراء رئيسي أنه من خلال منع ارتفاع الأسعار وسيطرة الركود على السوق، يمكن أن يخلق سلاماً نسبياً في هذا المجال.
وقال منصور غيبي خبير الإسكان لتجارت نيوز: “من الأمثلة الحية على الإدارة النفسية في مجال اقتصاديات الإسكان إعلان الحكومة عن انخفاض أسعار العقارات في بداية عام 1402هـ. وبهذه الطريقة، يعتزم المسؤولون الحكوميون خفض الأسعار عن طريق إدخال قطاع الإسكان في حالة من الركود. الإجراء الذي تسبب في مواجهة آلاف المليارات من التومان من رأس المال من حيث الموارد المالية لمواجهة نقص التداول المناسب وتسبب في خسائر للشعب والحكومة نفسها.
وأوضح الغيبي: «في أحد أطراف هذه اللعبة النفسية، هناك تجار ومستثمرون اقتصاديون يمكنهم فرض العبء النفسي لارتفاع الأسعار على المجتمع، بما في ذلك في قطاع الإسكان. ومن خلال تحفيز العوامل الفعالة، وخاصة سعر العملة والدولار والعملة المعدنية والذهب، فإنهم يزيدون السعر الزائف للمساكن.
تخفيض الأسعار في سوق الإسكان
مع ركود تعاملات سوق الإسكان وقلة المتقدمين على الملفات المقدمة، حدث شيء جديد في السوق؛ كان على أصحاب العقارات الذين يحتاجون إلى رأس مالهم في فترة زمنية قصيرة إعطاء خصم بنسبة مئوية على سعر ممتلكاتهم، ونتيجة لذلك، وبعد عدة أشهر من عدم معرفة اتجاه الأسعار في سوق الإسكان، أعلن بعض المسؤولين المعنيين ذلك شهدت أسعار المساكن انخفاضًا بنسبة قليلة.
وتعتبر الحكومة الثالثة عشرة عملية التخفيض هذه إنجازًا في حد ذاتها، لكن الخبراء يعتقدون أنه إذا كان هذا الادعاء صحيحًا، فإن انخفاض الأسعار الذي نشأ عن الركود سوف يسير مرة أخرى في مسار تصاعدي.
ومن ناحية أخرى، فإن هذا القدر من انخفاض الأسعار يمثل انخفاضًا صغيرًا مقابل الطوفان الهائل من ارتفاع أسعار المساكن في السنوات الأخيرة.
التضخم في المساكن في الأشهر الستة الأولى من العام
وكما قيل فإن الإحصائيات المتعلقة بتطورات سوق الإسكان لم يتم نشرها منذ العام الماضي وبعد الإثارة الناجمة عن الارتفاع المفرط في الأسعار، ولكن جزء من الإحصائيات التي ينشرها مركز الإحصاء الإيراني كل شهر حول مؤشر أسعار المستهلك وقد أظهر أنه منذ بداية عام 1402هـ وحتى نهاية أغسطس من هذا العام، شهد التضخم في المساكن اتجاهاً متزايداً.
وفي غضون ذلك، شهد شهر أغسطس نموًا في التضخم بنسبة 3.3% وزيادات ثابتة في الأسعار خلال الأشهر الستة الأولى من العام. هذا فيما يؤكد القائمون على قطاع الإسكان أن أسعار المساكن تشهد اتجاهاً تنازلياً منذ بداية صيف العام الحالي، ويعتبرون هذا الموضوع أحد إنجازاتهم في قطاع الإسكان.
وقد انتقد الخبراء هذا الادعاء منذ بدايته. ويعتقدون أن هذا الانخفاض في الأسعار يرجع فقط إلى الركود السائد في السوق، وبمجرد عودة الرخاء إلى السوق، سيعود نمو الأسعار أيضًا. ومن ناحية أخرى، فإن مقدار انخفاض الأسعار خلال هذه الفترة يعتبر ضئيلاً جداً مقارنة بارتفاع أسعار المساكن في السنوات الأخيرة.
تراجع الحكومة أمام بناة الشامل
وتضمن هذا الصيف حدثًا آخر في مجال الإسكان؛ وبعد عامين، اعترفت الحكومة أخيرًا بفشلها في بناء وحدات الحركة الوطنية للإسكان، وحاول وزير الطرق والتنمية الحضرية تقديم وعود في اجتماع مع كتلة البناءين لحل مشاكلهم.
وقال حسن محتشم، عضو مجلس إدارة جمعية البنائين الشاملين في محافظة طهران، لتجارت نيوز حول هذا الاجتماع وتسهيل دخول البنائين الشاملين في مشروع حركة الإسكان الوطنية: “لقد شارك بعض البنائين في مشروع الإسكان الوطني حركة المشروع من قبل ووقعت العقود، لكن العقود لم تكن قادرة على العمل بسلاسة والتعامل معها. والآن، ومع إثارة هذه المشاكل وحلها، فمن الطبيعي أنه إذا اتخذت الإجراءات الإيجابية وتم حلها، فإن كتلة البناء ستدخل في مشروع الحركة الوطنية للإسكان، ودخولها يمكن أن يحرك هذا المشروع الوطني الضخم. وهذا يعتمد على سياسات وزارة الطرق والتنمية الحضرية.”
وقال أيضًا: “إذا تم حل هذه المشاكل، نأمل أن يتم توقيع العقود الرئيسية مع المنتجين بالجملة وستأخذ شكلاً تشغيلياً، لذلك نأمل أن يكون هناك عدد كبير من الوحدات للتشغيل في العام المقبل”.
وفي بداية العمل كانت الحكومة قد عرضت رقماً زهيداً على جموع البناءين لبناء هذه الوحدات، وبالتالي فقدوا رغبتهم في الدخول في مشروع الحركة الوطنية للإسكان. وبطبيعة الحال، لم يتحدد بعد ما إذا كانت الحكومة ستفي بوعودها، وسيكون عمال البناء الشامل حريصين على بناء وحدات سكنية وطنية أم لا.
وعد خندوزي للحركة الوطنية للإسكان
وبالإضافة إلى وزارة الطرق والتنمية الحضرية، قدم وزير الاقتصاد إحسان خندوزي أيضًا وعدًا جديدًا في النصف الثاني من شهر يوليو بتحسين عملية بناء وحدات حركة الإسكان الوطنية.
وأعلنت وزارة الاقتصاد حينها عن تجميع حزمة مقترحات جديدة وتقديمها إلى مجلس المال والائتمان. وكتبت وكالات الأنباء أن هذا الإجراء من وزارة الاقتصاد يمكن أن يكون وسيلة جديدة لتمويل مشروع الحركة الوطنية للإسكان.
ومن هذه الإجراءات الأخرى في هذا المجال تقليص الوقت اللازم للحصول على تراخيص البناء، التي كانت طول مدتها عائقاً أمام بناء الوحدات السكنية الوطنية.
كما أعلن خندوزي عن المقترح الجديد لهذه الوزارة لتمويل الإسكان الوطني وقال: يبدو أنه ستكون هناك مشاكل لبنك الإسكان بسبب استكمال التزاماته في حركة الإسكان الوطني؛ ولهذا السبب طرحنا في مجلس النقد والائتمان مسألة إمكانية اعتماد طريقة للحفاظ على سياسة ضبط السيولة لدى البنك المركزي والنظر في مسار خاص لتمويل مشاريع الإسكان.
وذكر: بمعنى أنه يمكنك التأكد من أنك عندما تعطي تسهيلا، فإن ذلك المال لا يجلس في حساب وسيط لبضعة أشهر حتى يمكن القيام بأعمال أخرى به وبعد ذلك، على سبيل المثال، يتم دفعه إلى المقاول، ولكن بما يتماشى مع الهدف المعلن للاستهلاك
وأوضح خندوزي أيضًا في هذا الصدد: إذا تمكن بنك مسكن من جعل التسهيلات الممنوحة تذهب مباشرة إلى المستفيد النهائي بأي طريقة، سواء كانت سلسلة التوريد أو أي طريقة أخرى، فأنا متفائل جدًا بأنه يمكننا الحصول على ترخيص خاص هذا العام لهذا البنك. في مجال مشاريع حركة الإسكان الوطنية.
والآن، وبعد عامين من الحكومة الثالثة عشرة، وبينما يعد نقص المعروض وركود البناء أحد المشاكل الرئيسية في سوق العقارات، لم يتم تسليم حتى وحدة سكنية وطنية واحدة، والوعود التي قطعتها وزارة الإسكان وينبغي النظر إلى الطرق والتنمية الحضرية والاقتصاد. وفي الشهر أو الشهرين الماضيين، أثاروا مدى قابليتها للتطبيق العملي وما هو تأثيرها على بناء الوحدات.
أداء البنوك في مجال سداد التسهيلات السكنية
ومن القضايا البارزة الأخرى في سوق الإسكان منذ بداية عام 1402 هي رفض البنوك سداد التسهيلات المتعلقة بقطاع الإسكان. وفي أول 6 أشهر من العام الجاري، مثل العامين الماضيين، لم تبد البنوك استعدادها لسداد تسهيلات قطاع الإسكان. وبالنظر إلى حالة سوق الإسكان، فإنهم يفضلون الآن إنفاق مواردهم على المشاريع التي لها فترة سداد أقصر ويتوافق ربحها النهائي مع حجم الأموال المستثمرة.
والتقرير الذي نشره البنك المركزي عن أداء البنوك فيما يتعلق بسداد رهن الطفل الثالث في بداية سبتمبر من هذا العام دليل على ذلك. وبحسب هذا التقرير، طُلب من خمسة بنوك ملت وصادرات والتجارة والإسكان والبريد دفع 200 مليون تومان من القروض للطفل الثالث، لكن بنك ملت قدم تسهيلات لخمسة متقدمين فقط ولم يدفع بنك البريد سوى 12 قرضًا للطفل الثالث. الطفل الثالث..
ثلاثة بنوك أخرى في المراتب التالية؛ تم منح تسهيلات قروض التجارة 28 والإسكان 109 والتصدير 193 للأسر التي ليس لديها سكن.
ويبلغ إجمالي مدفوعات هذه البنوك 67 مليار 400 مليون تومان، في حين تشير الإحصائيات إلى أن ميزانية قانون الشباب تبلغ 900 مليار تومان. ولذلك، استخدمت البنوك أقل من ثمانية بالمائة من إجمالي الميزانية لهذه الخطة.
وكما يتبين من مراجعة الأشهر الستة الأولى لسوق العقارات عام 1402، فإن الإسكان في هذا الجزء المهجور والمتضرر من الاقتصاد ليس في حالة جيدة، وهذه الحالة لن تتحسن فقط مع الوعود التي لا أساس لها من الصحة. دون خبرة، ولكن في بعض الحالات سوف تعاني أيضًا من المزيد من الضرر.
ويبدو أن الوقت قد حان لإجراء دراسة مناسبة للمشاكل المتعلقة بسوق الإسكان، مع الأخذ في الاعتبار الموارد المالية للبلاد، والتخطيط السليم من حيث الأسعار والمعاملات وبناء المساكن الداعمة.