وبحسب تريد نيوز ، الارتفاع الحاد في الأسعار دولار في الشهرين الأولين من العام الجاري ، تم تحديده كعقبة مهمة في طريق إعادة أسعار المساكن إلى مستوياتها الطبيعية.
عالم الاقتصاد كتب أن حالة السعر في سوق معاملات الإسكان يتم قياسها وتقييمها دائمًا باستخدام ميزانين داخليين وخارجيين للعقارات.
يرتبط مقياس الحرارة الخارجي بـ “علاقة سعر الإسكان بالدولار” ويرتبط مقياس الحرارة الداخلي بالوضع و “نسبة أسعار المساكن إلى إيجارات المساكن”.
باستخدام هذين المقياسين ، أحدهما من خارج سوق العقارات والآخر من داخل السوق ، يوضح حالة ومستوى فقاعة أسعار الشقة ، ويتم قياس المسافة بين أسعار المساكن والمستوى الطبيعي.
بعد فترة ثلاث سنوات من قفزات كبيرة في عام 1400 ، بعد انخفاض توقعات التضخم ، والاستقرار النسبي لسعر الدولار وتأثير سوق الإسكان على الحدث ، كان سوق العقارات في مرحلة من الهدوء النسبي ، لكن خلافا للتوقعات ، في الشهرين الأخيرين من العام الجاري ، كان لسوق الصرف الأجنبي دور في رفع أسعار المساكن ، مما جعل مسار عودة الأسعار إلى المستوى الطبيعي في سوق العقارات أكثر تعقيدا من ذي قبل.
عودة الفاعل الرئيسي
في أعقاب صدمة العملة في عام 1997 وتحت تأثيرها ، حدث حدثان مهمان في سوق الإسكان ، والذي تجلى في النهاية في شكل قفزات في أسعار المساكن.
الأول يتعلق بالزيادة في الطلب غير الاستهلاكي ودخول قدر كبير من طلب رأس المال إلى سوق الإسكان تحت تأثير صدمات العملة التي تنشأ من أجل حماية قيمة الأصول من توقعات التضخم.
بعد صدمة العملة عام 1997 ، اختار عدد كبير من المستثمرين الذين يكرهون المخاطرة سوق العقارات كملاذ آمن للاستثمار من أجل حماية قيمة أصولهم من التضخم.
من ناحية أخرى ، وفي أعقاب التأثير التضخمي لارتفاع الدولار على تكلفة الإسكان ، تأثر سوق الإسكان بالارتفاع الحاد في أسعار مواد ومعدات البناء ، خاصة المواد الأجنبية والمستوردة.
أدى هذان الحدثان ، تحت تأثير سوق الدولار وتأثيره على سوق الإسكان ، إلى بداية فترة قفزة العقار واستمرارها.
خلال الفترة الأخيرة من ارتفاع أسعار المساكن ، كان الدولار دائمًا أحد اللاعبين الرئيسيين في القفزة وعامل رفع مستوى الأسعار في هذا السوق.
ومع ذلك ، في عام 1400 ، كان سوق الدولار مستقرًا نسبيًا بسبب الانخفاض النسبي في توقعات التضخم والتفاؤل بالمستقبل ، مسجلاً عائدًا بنسبة 60 ٪ على مدار عام.
وتحت تأثير هذه التوقعات والتفاؤل ، دخل سوق الإسكان كغيره من الأسواق ، وخاصة سوق الدولار ، في مرحلته الخلفية ، وتعززت التوقعات بعودة السعر إلى مستواه الطبيعي مع ميزان الحرارة بالدولار.
أظهرت موازين العملات في سوق الإسكان أنه بين عام 1996 (العام الذي سبق بدء قفزة العقارات) إلى بداية عام 1400 ، كانت أسعار المساكن أعلى بنحو 20 إلى 25 في المائة من المعتاد ، ومع دخول سوق الدولار فترة من الهدوء. كانت الأسعار متوقعة ، كما يجب أن يعود الإسكان إلى مستوياته الطبيعية.
وفقًا لصيغة تقليدية ، باستثناء سنوات من سياسة قمع النقد الأجنبي ، يُقدر متوسط سعر المتر المربع من المساكن في طهران دائمًا بحوالي ألف إلى ألف و 100 دولار.
باستخدام هذه الصيغة ، بالإضافة إلى عوائد السوق ، يمكن القول أنه بين عامي 1996 و 1400 ، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة 20 إلى 25 في المائة عن المعدل الطبيعي.
ولكن في حين تحت تأثير الاستقرار الذي أحدثه سوق الصرف الأجنبي في العام الماضي وكذلك دخول سوق الإسكان إلى فترة ما بعد الحرب ، كان من المتوقع أن يسهل عودة أسعار المساكن إلى مستوياتها الطبيعية خلال الشهرين الأولين من هذا التاريخ. في العام ، لعب الدولار دور الممثل مرة أخرى ، وبدأ السعر الرئيسي والمتصاعد للإسكان حيز التنفيذ.
في أبريل من هذا العام ، تم تسجيل عائد 60٪ وفي مايو من العام الجاري ، تم تسجيل عائد 9.6٪ في سوق الدولار.
وقد أدى معدل النمو هذا بسبب العلاقة بين سعر الدولار والسكن إلى منع أسعار المساكن من العودة إلى مستوياتها الطبيعية للأسباب المذكورة أعلاه.
تظهر الحسابات أنه في بداية شهر يونيو من هذا العام ، بلغ متوسط المسافة بين أسعار المساكن والمستوى الطبيعي بناءً على مؤشرات العملة ومقاييس الحرارة 18٪. ولا يرجع هذا الانخفاض في المسافة إلى عودة أسعار المساكن ، بل إلى الارتفاع الحاد في سعر الدولار منذ بداية العام الجاري.
حل للتحكم في تأثير التضخم
أصبحت عودة سوق الإسكان إلى مستويات الأسعار العادية أكثر تعقيدًا وصعوبة في الشهرين الماضيين نتيجة تكرار صدمة العملة ، ويجب على صانعي السياسات التحرك فورًا لتنفيذ سياسات فعالة في هذا المجال.
يمكن أن يؤدي تعديل معدل الفائدة على السياسة (زيادة سعر الفائدة على الودائع المصرفية) ، وحل المخاطر غير الاقتصادية والتحكم في نمو السيولة ، إلى التحكم في الدور التضخمي لهذا العامل الخارجي الذي يؤثر على سلوك اللاعبين في سوق العقارات عن طريق خفض سعر الصرف والعكس. سعر الدولار.