الغرض الخفي من الطعن في صحة الإفادات – تجارات نيوز

وبحسب تجارت نيوز، إذا وافق مجلس صيانة الدستور على “نقل وثيقة البلاد وتنظيم التسجيل العقاري من السلطة القضائية إلى السلطة التنفيذية”، فإن وقوع حدث غير مرغوب فيه في مجال “مسؤولية الحكومة تجاه أراضي الوطن” سيكون على يقين؛ ولكن من ناحية أخرى، ربما مرة واحدة وإلى الأبد، سيتم حل محنة “ملكية واحدة ووثيقتان” كأمر جيد. نهاية الأسبوع الماضي، وأثناء مراجعة بقية أحكام مشروع قانون البرنامج السابع – موافقة لجنة الدمج – أضيف إلى المادة 114 منه بند يقضي بنقل تنظيم التسجيل العقاري إلى وزارة العدل. وقد أعلن الممثلون أن الغرض من هذا القرار هو “تحسين إدارة الأراضي” و”تسهيل إصدار الوثائق الرسمية”.

ومع ذلك، تظهر الأبحاث أن أساس هذا التحويل الكبير يجب أن يكون “أربعة ناقص هدف واحد”. والغرض الرئيسي، الذي لم يرد على لسان مصممي هذا النقل، يجب أن يكون “تحديد واجب الوثيقة العادية (الإفادة) والوثيقة الموثقة (الرسمية)”. وفي الوضع الذي وصلت فيه القوى الثلاث عمليا إلى طريق مسدود بشأن هذه القضية منذ سنوات، وهذه الازدواجية في المستندات العقارية خلقت عالما من الفساد والاحتيال والاستغلال في سوق العقارات للمستهلك والمالك، فإن أي نوع من إن التغيير الإداري أو التشغيلي في طريقة إصدار الوثيقة يجب أن يؤدي إلى حل هذه الازدواجية. ومع ذلك، فإن خطر “تضارب المصالح” على الأراضي الوطنية وأراضي الدولة في حالة “النقل” خطير.

بدراسة قرار مجلس النواب الجديد بشأن نقل وثائق الدولة وتنظيم التسجيل العقاري من السلطة القضائية إلى السلطة التنفيذية، «أربعة ناقص واحد» يفك الهدف الخفي فيما يتعلق بالطعن في صحة الإفادات.

أضاف البرلمانيون، الأربعاء الماضي، بنداً إضافياً إلى المادة 114 من مشروع القانون، خلال مراجعة مشروع قانون خطة التنمية السابعة. وبناءً على هذا البند الإضافي، تمت الموافقة عليه بهدفين رئيسيين، سيتم نقل جهاز تسجيل الممتلكات والوثائق في البلاد، والذي يخضع حاليًا للسلطة القضائية، إلى السلطة التنفيذية ويعمل تحت إشراف وزارة العدل. في هذا البند الإضافي، ينص بوضوح على أن الغرض من هذا النقل هو “تحسين إدارة الأراضي” في المقام الأول و”تسهيل عملية إصدار الوثائق الرسمية” في الخطوة التالية. جاء في هذه الفقرة الإضافية ما يلي: “من أجل تحسين إدارة الأراضي وتسريع وتسهيل إصدار الوثائق الرسمية والتنفيذ الكامل للخطة العقارية الوطنية ونظرًا للطبيعة التنفيذية لواجبات تسجيل الممتلكات والسندات في البلاد التنظيم، في السنة الأولى من تنفيذ البرنامج، سيتم ضم هذا التنظيم إلى وزارة العدل.

تظهر التحقيقات المستندة إلى محاولتين فاشلتين على الأقل من قبل الحكومة خلال السبعينيات والنصف الثاني من الثمانينيات (بعد موافقة نظام مراقبة الإسكان الحكومي)، أن هذا النقل له أربعة أهداف ناقص واحد على جدول الأعمال وضمان أن هذه الأهداف سيتم تحقيق الأهداف، ويمكن أن يكون لها عواقب إيجابية على تجار العقارات. ومع ذلك، فإن هذا النقل نفسه، إذا لم تؤخذ الاعتبارات اللازمة في الاعتبار، يمكن أن يخلق نوعا من تضارب المصالح الخطير على الأراضي الوطنية وأراضي الدولة.

“أربعة ناقص واحد” هدف مهم

وتظهر التحقيقات أن الهدف الأول الذي يمكن للحكومة أن تسعى إلى تحقيقه بعد هذا النقل هو “المكافحة الفعالة للاستيلاء على الأراضي على شكل الاستيلاء على الأراضي الوطنية”. وفي كل السنوات الماضية، كانت هناك حالات كثيرة لاكتشاف صراعات على الأراضي الحكومية. خاصة وأن الحكومة، رغم حصولها على الوثيقة أو رغم تحديد بعض الأراضي كأراضي وطنية، أثناء تنفيذ مشاريع مثل بناء المساكن الحكومية، تواجه معارضة ومطالبات من أشخاص يطالبون بملكية كل أو جزء من الأراضي. الأراضي الوطنية.. وإذا تم استخدام هذا النقل لتسريع حل النزاعات وتحقيق الاستقرار في ملكية الدولة للأراضي الوطنية، فمن الممكن أن يحقق نتائج جيدة.

“تسهيل عملية إصدار الوثائق الرسمية لعامة الناس” هو أحد الأهداف الأخرى التي يمكن وضعها على جدول أعمال الحكومة كأحد التوجهات الإيجابية بعد هذا النقل. بحيث يتم إصدار الوثيقة الرسمية في أقصر وقت ممكن وبأقل تكلفة للعملاء، والقضاء على العمليات البيروقراطية والمملة لهذا المسار. أما الهدف الثالث فيتعلق بـ “تحديد التنازل عن مشكلة إفساد العقار بوثيقتين”. وهي المشكلة التي كانت السبب الرئيسي لتراكم الدعاوى القضائية والدعاوى القضائية في المحاكم طوال السنوات والعقود الماضية.

وفقا للقانون المدني المعتمد عام 1307 وتحديدا في المواد الثلاث 1286 و1287 و1289 فإن الوثيقة نوعان؛ وثيقة عادية ووثيقة رسمية. وبناء على ذلك، فإن أي وثيقة تفتقر إلى العناصر التي تتضمنها الوثيقة الرسمية ولم يتم إعدادها من قبل مسؤولي الوثيقة الرسمية، تعتبر “وثيقة عادية”. وفي الوقت نفسه، ووفقاً للمادة 1289 من هذا القانون، يجب أن يحمل المستند العادي توقيع وختم وبصمات الأشخاص التجاريين. الترجمة البسيطة (الشرح التكميلي) لهذه الأحكام الثلاثة من القانون المدني تقول أن أي وثيقة أو عقد يتم إبرامه خارج مكاتب التوثيق أو السجلات العقارية في البلاد يتمتع بوضع “وثيقة عادية” والتي، بما أنها ليست “رسمية” “وثيقة”، ويمكن أن يطلق عليها أيضًا “العقد غير الرسمي” أو “الوثيقة غير الرسمية”.

وبهذا التعريف تعتبر العقود التي يبرمها وينظمها المستشارون العقاريون “وثائق عادية”. ولكن منذ أواخر الثمانينات وبدعم من الحكومة، اكتسبت الإفادات الخطية مصداقية أكبر من الوثيقة العادية. في تلك المرحلة، وضعت الحكومة حداً لصلاحية ووظيفة “الإفادات القديمة” (نفس الأوراق الكبيرة) من خلال إطلاق نظام تتبع المعاملات العقارية، وطبعت العقود المختومة بكود التتبع الذي يستخدمه نظام تتبع المعاملات العقارية المشكلات التي حلت محل العقود القديمة.

اسم هذا النظام هو نظام تسجيل المعاملات العقارية في البلاد، والذي أعطته الحكومة خلال كل هذه السنوات مصداقية بحيث تم حث الجهات الفاعلة في سوق المعاملات العقارية على مصداقية رمز التتبع و العقود المختومة به عالية جدًا بحيث يمكن أن تحل محل “الوثيقة الرسمية”. وبطبيعة الحال، لا تنبع كل التحديات من هذا المفهوم الخاطئ. على سبيل المثال، في العديد من المدن وخاصة البلدات الصغيرة أو القرى في البلاد، تكون الأرض التي يتم المتاجرة بها، وثائقهم الوحيدة، عبارة عن ورقة قديمة بمواصفات غير الوثيقة الرسمية الصادرة عن الوكالة العقارية في البلاد. ومن الناحية العملية، ليس لدى مشتري هذه العقارات خيار سوى “إجراء معاملة في شكل توقيع إعلان أو نفس المستند العادي”. في طهران، قام جميع بناة المباني السكنية تقريبًا، قبل الحصول على “وثيقة موثقة” لكل وحدة سكنية، ببيع الوحدات في شكل إفادة خطية وما زالوا يبيعونها.

بالطبع، تنص الإفادات الخطية على أنه يجب على البائع إصدار نقل رسمي للملكية في المكتب خلال فترة زمنية معينة؛ ولكن بما أن البائع يحصل على جزء كبير من ثمن الصفقة العقارية من خلال التوقيع على الإفادة، إذا كان لا يريد تسوية مستندات البناء عن طريق دفع الدين للبلدية أو المؤسسات الأخرى، فإنه يتجنب عمليا إصدار وثيقة موثقة و وأخيراً العمل هو رفع قضية، والاختصاص بين المشتري والبائع. وفي يوليو من هذا العام، خلال اللقاء بين رئيس السلطة القضائية ومسؤولي وموظفي السلطة القضائية، أشار قائد الثورة إلى أن “المعاملات غير الرسمية في الأموال غير المنقولة هي أحد المصادر الرئيسية للفساد”، وأكد: “مثل هذه المعاملات يجب أن تفقد مصداقيتها.”

وفي وقت سابق، في 13 يناير 1995، أعد مجلس النواب خطة بهدف اشتراط التسجيل الرسمي للمعاملات العقارية، وأخيرا في 31 مايو 1999، وافق مجلس النواب على هذه الخطة تحت مسمى “يشترط التسجيل الرسمي للتصرفات العقارية”. المعاملات العقارية.” . وكان الغرض من الموافقة على هذه الخطة هو إلزام جميع المعاملات والممتلكات بالحصول على وثيقة رسمية لإنهاء أو تقليل مطالبات الملكية في المحاكم القضائية من المستندات العادية وغير الرسمية (الإفادات، وما إلى ذلك). في الواقع، كان هدف البرلمان من هذا القرار، أولاً وقبل كل شيء، “زيادة الأمن القضائي والقانوني للشعب” وثانياً، “تسهيل إصدار وثيقة رسمية” من أجل إنهاء “القديم وال الواقع المستمر لعمليات الاحتيال على الممتلكات من خلال المستندات العادية”. إلا أن هذا القرار أعيد إلى البرلمان عدة مرات بسبب بعض الغموض والتناقضات الشرعية من جانب مجلس صيانة الدستور، ونظراً لعدم حسم الخلاف بين هذا المجلس ومجلس النواب، فقد انتظر وقتا طويلا لتحديد المهمة من قبل مجمع تشخيص مصلحة النظام.

وتظهر التحقيقات أنه ربما إذا تمت الموافقة نهائيًا على هذا النقل من قبل مجلس صيانة الدستور وتم نقل منظمة تسجيل الممتلكات والوثائق في البلاد إلى إحدى الأقسام الفرعية للحكومة، وهي وزارة العدل، فسيتم حل مشكلة ملكية واحدة بوثيقتين. لأنه في النهاية، سيكون كلا من أمين إصدار الوثيقة العادية (الإفادة الصادرة عن نظام التتبع) وسلطة إصدار الوثيقة الرسمية سلطة واحدة، أي السلطة التنفيذية أو الحكومة، و وهذا التكامل يمكن أن يؤدي في النهاية إلى إصدار وثيقة واحدة فقط لجميع العقارات، عنوان الوثيقة الرسمية، الرصاص.

وفي هذا السياق، أعلن نور بخش رياحي، الخبير والباحث في العلوم القانونية في مجال التوثيق والتسجيل العقاري، في مقال نشره في المجلة العلمية المتخصصة للموسوعات القانونية، عن تجريد الإدارات التنفيذية لتسجيل المستندات من القضاء في تماشيا مع ضرورة استقلال القضاء والأسس القانونية. وبحسب هذه المادة، فإن بعض واجبات هذه المنظمة، بما أنها تفتقر إلى الصبغة القضائية وتتضمن صفة تنفيذية، من أجل حماية حقوق الأفراد وضمان النظام العام، يجب أن تسند إلى السلطة التنفيذية أو الحكومة.

وفي النهاية، يمكن أن يكون لهذه عمليات التسليم آثار إيجابية مثل تسهيل وإلزام تسجيل المعاملات والملكية العقارية، ومنع النزاعات، والسماح للمالك بتسجيل ملكية العقار دون إضاعة الوقت، وكذلك منع المعاملات السرية والاحتيال والاحتيال. في هذا المقال أثيرت مسألة صحة المستندات العادية شرعا، إلى جانب بطلان هذه المستندات في حالات أخرى، وأكد على أن النظام غير الرسمي ليس له ضمانة للتنفيذ وقد أوصل التسجيل الرسمي إلى طريق مسدود وأدى إلى لصعوبات للشعب.يجب تعيين النتيجة. في الواقع، يجب حل مشكلة ملكية واحدة بوثيقتين، بشكل نهائي، بإجراءات، من خلال تجريد مكاتب التسجيل التنفيذية من القضاء وتسليم كل منها إلى الجهات المعنية. وتظهر مراجعات “دنيا إيكوتسات” في هذا الصدد أن الهدف الرئيسي من هذا الإجراء يجب أن يكون هو نفسه، أي إنهاء مشكلة عقار واحد بوثيقتين.

“مخفي” ولكنه خط مهم

ولكن بالإضافة إلى الأهداف الثلاثة المهمة التي تم ذكرها، فإن الموافقة على هذا القرار من البرلمان يمكن أن تجلب خطرًا كبيرًا لتضارب المصالح على الأراضي الوطنية وأراضي الدولة. ويرى مجموعة من الخبراء القانونيين والمعارضين لهذا النقل أنه في كثير من الحالات، تكون نزاعات الملكية مرتبطة بالأراضي التي يطالب كل من الحكومة والأفراد بشكل مشترك بملكيتها. إذا كانت الحكومة نفسها هي سلطة إصدار وثيقة رسمية، ففي مثل هذه الحالات يكون هناك خطر انتهاك حقوق الناس. وفي الواقع، إذا أصبحت الحكومة هي سلطة إصدار الوثائق الرسمية، فيمكنها بسهولة “تغيير استخدامات الأراضي” لتنفيذ أهدافها. وهذا هو الهدف الذي لا ينبغي أن يكون على جدول أعمال الحكومة حتى لو تم تنفيذ هذا النقل والموافقة عليه.

المصدر: الاقتصاد العالمي