انحرافان في الحركة الوطنية للإسكان – تجارت نيوز

حسب أخبار تجارات ، ما هي الإجراءات التي يجب على وزير الطرق والتنمية العمرانية الجديد اتخاذها من أجل استكمال مشروع المليون إسكان؟

من أجل توجيه مشروع المليون إسكان إلى الوجهة المرجوة للحكومة والشعب ، يجب عليه إزالة المشاريع الإنشائية للخطة من انحرافين قبل حل قضية “التمويل” – والتي يبدو أنها من أهم اهتمامات الحكومة. وكلاء المشروع. يتمثل الانحراف الأول في الفجوة الكبيرة بين أسعار العقد والتكلفة الحقيقية لبناء المساكن ، والتي تسببت عواقبها حاليًا في “عدم جاذبية الخطة لمقاولي البناء” و “السرعة البطيئة جدًا لهذه الإنشاءات”. الانحراف الثاني باتجاه طهران وأفخم منطقة في المدينة.
وتشير حقيقة المخطط الجاري تنفيذه حالياً لبناء مليون وحدة سكنية مملوكة للدولة إلى وجود انحرافين رئيسيين في هذه الخطة.

مسوحات “عالم الاقتصاد” ، مع تحديد انحرافين رئيسيين في تسعير وموقع هذه الوحدات في الدولة وطهران ، فإن السؤال الأساسي في هذا الصدد هو ما إذا كان وزير الطرق والتنمية العمرانية الجديد على دراية بواقع هذه الخطة الوطنية. والانحرافات هل يعلم احد اين هو؟ أهم انحراف يتعلق بالفجوة العميقة الموجودة بين التكلفة الفعلية لبناء المساكن وسعر إنشاء الوحدات المملوكة للدولة في العقود التي تم إبرامها حتى الآن بين الحكومة والمقاولين لبناء مليون سكن. الوحدات. تظهر التحقيقات أنه ليس فقط في السنة الأولى من تنفيذ هذا المشروع ، ولكن أيضًا في السنة الثانية ، تم إبرام العقود فعليًا بين الحكومة والمقاولين بسعر أقل من التكاليف الفعلية ليوم البناء.

على الرغم من أن هدف الحكومة من هذا العمل هو خفض السعر النهائي ، ونتيجة لذلك ، ستكون الوحدات أرخص للمتقدمين والمشترين مسبقًا ، ولكن في الممارسة العملية لن يؤدي هذا الإجراء فقط إلى أسعار أرخص ، ولكن أيضًا بسبب الخلاف من مجموعة كبيرة من المصنعين والمقاولين بهذه الأعداد لدخول المشاريع عملياً سيصاحب العمل تأخير زمني. هذا على الرغم من حقيقة أنه حتى لو قبل المقاولون هذه الأرقام ووقعوا عقدًا مع الحكومة لبناء مساكن بسعر أقل من التكلفة اليومية ، فلن يتمكنوا من إكمال العمل في الوقت المحدد وبالسعر المحدد.

لذلك ، في كلتا الحالتين ، نظرًا لأن المشروع يتعامل مع المزيد من تضخم البناء وعدم توفير الموارد المطلوبة وفقًا لوقائع سوق البناء ، لن يتم بناء الوحدات عمليًا فقط بسعر أرخص من سعر السوق ، ولكن ستكلف الوحدات أكثر وفي وقت أطول للمتقدمين وسيتم تسليم الطلبات المسبقة. في الوقت نفسه ، وبسبب تأثير المشاريع مع التضخم ، ونمو تكلفة البناء وزيادة السعر النهائي للوحدات ، ارتبطت بعض المشاريع بانخفاض عدد المتقدمين. نظرًا للزيادة في السعر وإطالة عملية البناء ، لن تتمكن مجموعة من المتقدمين والمشترين مسبقًا من تقديم الفرق المتعلق بمساهمة مقدم الطلب بسبب الظروف الاقتصادية الخاصة.

عدم إبرام العقود مع “سعر اليوم”

وفقًا لتقرير “الاقتصادي العالمي” ، بغض النظر عما إذا كانت السياسة التي يتم النظر فيها لحل مشكلة الإسكان في الوقت الحالي في شكل بناء سنوي لمليون وحدة سكنية حكومية ، مجدية أو غير قابلة للتحقيق ، هذه الخطة حتى لو تضمن التنفيذ بنفس التداول الذي أعلنه المسؤولون انحرافين رئيسيين على الأقل من حيث كيفية تحديد السعر في عقود الحكومة مع المقاولين ، وكذلك الموقع المخصص لبناء بعض هذه الوحدات. . في الواقع ، في حالة يظهر فيها سجل السنة الأولى من تنفيذ هذه الخطة عدم تحقيق خطة البناء السنوية لمليون منزل في الدولة ، كما أن العديد من الخبراء والخبراء الاقتصاديين لا يقومون بتقييم تنفيذ هذا الخطة كخطة تشغيلية وناجحة من جوانب مختلفة ، حتى لو تم تنفيذ هذه الخطة بالكامل وتم إنشاء مفتاح بناء سنوي لمليون منزل ، فلا يزال هناك انحرافان رئيسيان في هذه السياسة. وإدراج انحراف واحد عن هذين الانحرافين المهمين يتعلق بالبلد كله والانحراف الثاني يتعلق بطهران والمشاريع التي تم التخطيط لها مؤخرًا للبناء في العاصمة على شكل حركة إسكان وطنية. يؤدي وجود هذين الانحرافين إلى أنه حتى لو تم تنفيذ هذه السياسة في الوقت المحدد ، أي مدة فترة البناء البالغة عامين ، أو بمعنى آخر ، يتم تضمين مليون وحدة سكنية في الدولة في خطة البناء ، في على المدى القصير والمتوسط ​​، فإن أزمة عدم القدرة على الشراء وإيجار المساكن للمتقدمين في هذا السوق سببها القفزة في الأسعار. تظهر التحقيقات أنه إذا أصر وزير الطرق والتنمية العمرانية الجديد ومسؤولون آخرون على تنفيذ سياسة بناء مليون منزل سنويًا ، فعليهم تحديد هذه الانحرافات واتخاذ الإجراءات اللازمة لإزالتها.

والانحراف الأول الذي يعتبر انحرافا وطنيا ووطنيا يتعلق بوجود خلل أو فجوة كبيرة بين عقود البناء للوحدات المملوكة للدولة وواقع تكاليف البناء في السوق. توضح الأرقام والأرقام التي أعلنها البناة عن التكلفة التقديرية لبناء كل متر مربع من المساكن في الدولة أن رقم عقود بناء المساكن الحكومية يبعد حوالي 30٪ عن التكلفة الفعلية وسعر يوم البناء في السوق. وهو أقل من ذلك. أي أن الرقم المحدد في عقود بناء المساكن الحكومية هو في الواقع أقل بحوالي 30٪ من التكلفة اليومية لبناء المساكن في سوق أنشطة البناء. على سبيل المثال ، بناءً على تفاصيل بعض العقود التي أبرمت العام الماضي بين المقاول والحكومة لبناء وحدات من المخطط الوطني للحركة السكنية (سياسة بناء مليون وحدة سكنية سنويًا) ، فإن الرقم المحدد في هذه عقود بناء كل وحدة سكنية متر مربع حوالي 3 ملايين تومان ، بينما في العام الماضي ، كانت تكلفة بناء كل متر مربع من المساكن عادة أعلى من 5 إلى 5.5 مليون تومان.

بدء المشروع مع نقص الطلب

ويشير سرد شركات المقاولات والمقاولين الناشطين في خطة بناء مليون وحدة سكنية في العام ، بالإضافة إلى هذين الانحرافين ، إلى أن المشاريع الكبرى بدأت بمتوسط ​​عيوب 30٪ في العضوية. هذا يعني أنه وفقًا لإعلان شركات المقاولات العاملة في هذه المشاريع ، مقابل كل 100 وحدة سكنية قيد الإنشاء ، لم يتم تقديم سوى 70 عضوًا فعالًا ومشترين مسبقًا حقيقيين ، وعمليًا معظم المشاريع تعاني حاليًا من عجز 30٪ يبدأ مقدمو الطلبات والمشترين مسبقًا. هذا على الرغم من أن أحد الشروط المهمة لتخصيص قروض بنكية للمشاريع هو وجود مشتر مسبق نشط للمشروع لكل وحدة سكنية يقوم ، بعد التأكد من شروطه من قبل أمين الإسكان ، بفتح حساب بنكي وإيداع الأول. المرحلة. وقد تقدم بطلب للحصول على حصة. أشار البناة إلى عدم القدرة المالية لمقدمي الطلبات على توفير المبلغ المطلوب كسبب مهم لهذا العيب ويعتقدون أنه نظرًا لأن العديد من المتقدمين لا يمتلكون القدرة اللازمة لتوفير جزء مقدم الطلب من المبلغ المطلوب ، فإن خطر انخفاض الطلب على هؤلاء من المرجح. وبحسبهم وبعض الخبراء الآخرين ، لا توجد طريقة أخرى سوى زيادة سقف التسهيلات المصرفية ، على سبيل المثال ، حوالي 600 مليون تومان لبناء هذه الوحدات. حاليًا ، يبلغ متوسط ​​التسهيلات المصرفية لهذا المشروع في البلاد حوالي 350 مليون تومان.

النقطة المهمة هي أنه في مساكن مهر فايد ، كانت المساهمة النقدية لمقدم الطلب حوالي 10 ٪ من تكلفة البناء وتم توفير الباقي من مرفق البنك. لكن في الإسكان القومي هذه المعادلة هي عكس ذلك تقريبا ، والمساهمة النقدية لها حصة تقارب 60٪ في توفير الموارد المالية اللازمة لبناء هذه الوحدات. في الواقع ، يبلغ متوسط ​​تكلفة بناء كل وحدة سكنية على شكل خطة لبناء مليون وحدة سكنية سنويًا حوالي مليار تومان ، والتي من خلال حساب متوسط ​​مبلغ القرض البالغ 350 مليون تومان ، أي 60٪ تقريبًا من تكلفة البناء. من هذه الوحدات يجب أن تدفع من الموقع وسيتم توفير المتقدمين. هذا على الرغم من حقيقة أن العديد من الأسر المؤهلة والمتقدمة غير قادرة على توفير هذا الدخل.

نسخة أفضل للتسعير

في الحالة التي يكون فيها تحديد سعر بناء المساكن الحكومية دون النظر إلى واقع تكلفة البناء ، يعد انحرافًا مهمًا عن هذه الخطة يمكن أن يسبب العديد من المشاكل في بناء وتسليم هذه الوحدات. وهناك مشكلة أخرى تتعلق بالانفتاح وعدم اليقين سعر هذه الوحدات هو مشتري مسبقًا. على الرغم من حساب تكلفة يوم البناء ، يقدر سعر كل وحدة سكنية في هذا المشروع بحوالي مليار تومان ، لكن لا يزال من غير الواضح السعر الذي ستصل إليه هذه الوحدات في النهاية إلى المستهلك. في الواقع ، يمكن تقديم هذه الخطة كنوع من البيع المسبق بسعر مفتوح ، على عكس العرف المتبع في سوق ما قبل البيع للإسكان. من الأفضل أن تخطط الحكومة لمواصلة هذه الخطة وتغيير الظروف بطريقة يتم من خلالها تحديد تكلفة البناء وفقًا لواقع السوق ، كما سيتم تحديد السعر الإجمالي للوحدات وإعلانه للمشترين مسبقًا. ، مع الأخذ في الاعتبار النسب المئوية للتقلبات غير المتوقعة في تكاليف البناء. بهذه الطريقة ، سيتم تشجيع كلا البناة على بناء الوحدات وتسليمها في أسرع وقت ممكن للابتعاد عن عواقب تضخم البناء ، وسيكون للمشترين مسبقًا إمكانية قياس قدرتهم المالية على دخول هذا المشروع من في البداية ، وبالتالي فإن خطر انخفاض الطلب في المستقبل سوف يتضاءل بسبب عدم القدرة المالية لمقدمي الطلبات.

مصدر: عالم الاقتصاد