وبحسب موقع تجارات نيوز ، فقد تم تحديد أرض بارد بارد لنشاط تأجيرها في العاصمة. يوضح فحص إيرادات الإيجار في مناطق مختلفة من طهران ومقارنتها مع بعضها البعض أنه إذا تم شراء العقار بقصد الاستثمار في المناطق الجنوبية من المدينة ، فإنه لا يمنحهم فقط دخلاً أكبر من القيمة الإجمالية للعاصمة من خلال تسليمها للمستأجر ، ولكن أيضًا ستنتهي فائدة المستأجرين الذين يعيشون في العاصمة ، والذين مروا مؤخرًا بأسوأ عام تاريخي في سوق الإيجارات ويواجهون استمرار الالتهاب في هذا السوق هذا العام.
وفقًا للعالم الاقتصادي ، فإن هذه اللعبة المربحة للجانبين في سوق الإسكان ، والتي يمكن أن تكون مفيدة لكلا المجموعتين من أصحاب المصلحة في سوق الإيجار ، أي الملاك والمستأجرين ، تعتمد على توجيه طلب رأس المال لشراء العقارات وتعتمد على لعب هذه المجموعة إنها أرض تعود بالنفع على المستأجرين مع توفير مصالحهم.
إن حجر الدومينو ثنائي القطب في العاصمة ، والذي تم تشكيله بسبب المسافة الكبيرة بين المرافق والخدمات والمزايا للمواطنين الذين يعيشون في شمال وجنوب المدينة والذي ترسخ على مر السنين ، كان له تأثيره على سوق الإسكان ليس فقط في شكل شمال المدينة كونه الرائد في قفزة الأسعار وحتى المسافة فقد أظهر التضخم العقاري قفزة في الوقت المناسب ، ولكن يمكن ملاحظة مظاهره في سوق الإيجارات.
إن الاختلاف الكبير في الدخل الإيجاري في العاصمة بين الأحياء الفاخرة والأحياء الباهظة الثمن في شمال المدينة والأحياء المتوسطة إلى المرتفعة مثل أربعة وخمسة ، وكذلك النصف الأوسط والجنوب من المدينة هو نتيجة هذا الازدواجية في الخدمات. في العاصمة. في الوقت الحالي ، وصل دخل الإيجار في سوق الإسكان في جنوب المدينة إلى ضعف دخل المدينة.
الإحصاءات النهائية لمقدار دخل إيجار المساكن في مناطق مختلفة من طهران ، والتي تنعكس أيضًا في الرسم البياني لهذا التقرير وترتبط منذ حوالي سبعة أشهر (وقت نشر آخر الإحصاءات الرسمية عن حالة الإسكان في طهران السوق) ، يوضح أنه في نهاية عام 1400 ، بلغ متوسط دخل الإيجارات في مدينة طهران 3.5٪ ؛ هذا يعني أن الدخل من سنة واحدة من الإيجار في العاصمة لأصحاب العقارات في مختلف المناطق كان في المتوسط يساوي 3.5 ٪ من سعر ممتلكاتهم.
أيضًا ، في ذلك الوقت ، في ثلاث مناطق تقع في شمال طهران بما في ذلك المناطق الفاخرة من واحد إلى ثلاثة ، وصل دخل الإيجار السنوي إلى 1.3٪ ، في المناطق المتوسطة والمتطلبة من سوق الإسكان بما في ذلك أربعة وخمسة أي ما يعادل 3.4٪ و في النصف الجنوبي من طهران (9 إلى 20) بلغ متوسط 4 ٪.
لم ينشر مركز الإحصاء حتى الآن تقريرًا وثائقيًا جديدًا عن حالة سوق الإسكان في طهران هذا العام ؛ ومع ذلك ، وبناءً على تقديرات الوثائق المتوفرة لتضخم المساكن حتى شهر أكتوبر من هذا العام ، فقد ارتفع دخل سوق الإيجارات في جنوب المدينة منذ شتاء العام الماضي ووصل إلى ضعف ما هو عليه في شمال المدينة.
تشير تقديرات الوضع الحالي لسوق الإسكان إلى أن متوسط دخل الإيجارات في شمال طهران يبلغ حوالي 3.5٪ ، أما في جنوب المدينة فهو يتراوح بين 5.5 و 6.5٪. معنى الدخل هو مقدار الدخل المتحصل عليه من الإيجار خلال عام مقارنة بقيمة كل وحدة عقارية ، ويمكن حتى الإشارة إليه على أنه “ربح الإيجار”.
الجواب على مفارقة دخل المؤجرين
تظهر الدراسات الاستقصائية أنه ، على عكس رأي الجمهور ، عندما يسمعون معدلات الإيجار المذهلة ، يعتقدون أن الإيجار هو عمل مربح ، ليس فقط في العاصمة ، ولكن أيضًا في سوق تأجير المساكن بالكامل في الدولة ، ومقدار دخل الإيجار هو الحد الأدنى حاليًا ومقارنته بالصيغ الشائعة والتقليدية ، فلا يمكن تقييمه على أنه مهم ومرضي.
يجب أن تكون الأرباح في سوق الاستثمار بحيث لا تغطي أرباحها التضخم العام فحسب ، بل تغطي أكثر بقليل منه. في هذه الحالة ، يعتبر الاستثمار اقتصاديًا ويحقق الحظ السعيد. لكن ما الذي يحدث في سوق الإيجارات في البلاد وخاصة في سوق الإيجارات في طهران؟
كان متوسط التضخم العام في السنوات القليلة الماضية أكثر بقليل من 20٪ ، وبناءً على ذلك ، يحصل المؤجر على دخل مرضٍ عندما يكون الدخل من إيجار ممتلكاته لمدة عام واحد على الأقل في نفس النطاق وحتى أعلى من هذا المبلغ.
وفي الوقت نفسه ، كان المعدل التاريخي لمتوسط دخل الإيجار في العاصمة بأكملها يتراوح بين 2.5 و 6.5 في المائة. بطبيعة الحال ، تفتقر هذه المعدلات إلى الحد الأدنى من جاذبية المستثمرين ولا يمكنها تشجيعهم على شراء رأس المال وبيعه في سوق الإيجار. ومع ذلك ، فإن سوق الإسكان ، وخاصة في طهران ، لم يخل من وجود الجهات الفاعلة في رأس المال ، وهذه النقطة مثيرة للفكر وتشير بطريقة ما إلى وجود تناقض واضح في سوق تأجير المساكن.
ما هو العامل الذي تسبب في عدم خيبة أمل المستثمرين في سوق الإسكان في العاصمة والاستمرار في التواجد كملاك في سوق الإسكان في طهران على الرغم من كل التقلبات والاضطرابات التي تأتي مع الإيجارات؟ إنه ينير سوق الإسكان.
يركز نشطاء سوق الإسكان في رأس المال على الدخل طويل الأجل لهذا الأصل بدلاً من التركيز على دخل الإيجار عند شراء العقار وعرضه في سوق تأجير المساكن.
في الواقع ، لقد فتحوا حسابًا خاصًا حول تضخم الإسكان بدلاً من البحث عن الربح من الدخل الإيجاري لوحداتهم السكنية ، وكان الاتجاه التصاعدي المستمر تقريبًا لأسعار المساكن في طهران هو الذي دعاهم للمشاركة في سوق الإسكان ، ليس 4 أو 5٪ ربح سنوي أو أكثر بقليل وأقل من هذا المبلغ الذي يحصلون عليه بتأجير العقار.
أظهرت تجربة الفترات المختلفة من ازدهار الإسكان والركود أن تضخم الإسكان في طهران خلال سنوات الازدهار أعلى حتى من التضخم العام ، ويكفي لأصحاب العقارات أن يمروا بفترة ازدهار للحصول على ما يتوقعونه كدخل.
إذا كانت حالة متغيرات الاقتصاد الكلي مستقرة ولم يكن هناك اضطراب تضخمي ، فلن يكون الملاك على استعداد للمشاركة في سوق إيجار المساكن إلا إذا كان دخل الإيجار ضعف معدل التضخم العام على الأقل ؛ على الرغم من أنه في أمريكا ، بناءً على النسبة التاريخية لسعر السكن إلى الإيجار (P / R) ، يبلغ متوسط دخل الإيجار حوالي 9 ٪ ، لكن معدل التضخم العام أقل من نصف هذا الرقم ؛ لكن في طهران ، نظرًا للطبيعة الاستهلاكية للطلب على العقارات في سوق الإيجارات والأهمية الخاصة لـ “القدرة على تحمل التكاليف” التي تلعب دورًا حاسمًا في معدل نمو الإيجارات ، يتم تعويض الدخل المتوقع للمستثمرين العقاريين من خلال تضخم الإسكان. . في الواقع ، فإن أرباح الملاك تتسبب في تعاطي المنشطات مع تضخم الإسكان.
سبب فجوة الدخل في مناطق مختلفة من سوق الإيجار
بشكل عام ، يتقلب دخل الإيجار في فترتين زمنيتين ؛ يتزامن أحدهما مع ذروة ارتفاع أسعار المساكن والآخر بعد ذروة الركود في هذا السوق. لذلك ، في الأشهر الأخيرة ، عندما تأثر سوق الإسكان بالركود ، فهي إحدى الفترات التي يمر فيها مبلغ الدخل الإيجاري بموسم متقلب ، ومعرفة اتجاه هذا التقلب في المستقبل ، حسب المنطقة ، يحتوي على المعلومات التي يمكن أن ترفع أرض سوق الإسكان في طهران إلى مستوى – الفوز للمستأجرين والمستثمرين العقاريين.
بينما وفقًا للإحصاءات الرسمية في نهاية عام 1400 ، كان متوسط الدخل الإيجاري السنوي في العاصمة حوالي 3.5٪ ، أصبح من الممكن الآن تقدير الدخل بنحو 4.4٪ بناءً على البيانات المتعلقة بمتوسط سعر السكن والتغيرات المقدرة في الإيجار. في الواقع ، متوسط الدخل من تأجير كل وحدة سكنية في طهران هذا العام يعادل 4.4٪ من سعر ذلك العقار.
الشيء المثير للاهتمام حول التغيرات المتزايدة في الدخل الإيجاري في الأشهر الأخيرة هو أن مثل هذه التقلبات هي واحدة من العلامات الرئيسية للاقتراب من نهاية عصر التضخم في سوق الإسكان.
في الواقع ، مع اقترابنا من إرساء استقرار مستقر في سوق الإسكان وابتعادنا عن عصر القفزات ، سيزداد مقدار الدخل الإيجاري تدريجياً. ومع ذلك ، لا يمكن أن يكون هذا المتغير وصفًا نهائيًا لما سيحدث في مستقبل سوق الإسكان ؛ ولكن على الأقل يمكن اعتباره علامة واعدة لنشطاء سوق الإسكان ، مما يشير إلى أن الاستقرار المستقر سيسود سوق الإسكان في الأشهر المقبلة (بالطبع ، إذا كان هناك حدث غير متوقع وغير سار حول مصير مفتاح آخر. المتغيرات التي تؤثر على الأسواق ، بما في ذلك المتغير الخارجي لسوق الإسكان ، أي أن مصير المفاوضات لرفع العقوبات لا يحدث).
من ناحية أخرى ، من المهم لنشطاء سوق العقارات معرفة سبب الاختلاف بين شمال المدينة وجنوبها. إن معرفة ذلك سيساعدهم على اتخاذ القرار الأفضل لأنشطتهم في هذا السوق.
الحقيقة هي أن الفجوة الكبيرة بين الدخل الإيجاري في شمال وجنوب المدينة ، وفي الواقع معدل الربح الأعلى الذي يحصل عليه المستثمرون العقاريون من تأجير الوحدات السكنية الواقعة في جنوب المدينة ، ناتج عن الفجوة السعرية العميقة بين الجزأين العلوي والسفلي من طهران.
وفقًا لآخر الإحصاءات الرسمية ، فإن متوسط سعر المساكن في خمس مناطق تقع في النصف الشمالي من طهران ، بما في ذلك المناطق الفاخرة 1 و 3 ومتوسط المناطق 2 و 4 و 5 في طهران ، يقارب ثلاثة أضعاف متوسط سعر الفرد. متر مربع من شقة سكنية في مناطق 9-20 تقع في النصف الجنوبي .. هي مدينة في غضون ذلك ، يبلغ متوسط الإيجار في المناطق الباهظة الثمن من سوق الإسكان الواقع في شمال طهران حوالي ضعف المناطق الجنوبية من المدينة.
نظرًا لأنه في شمال المدينة ، خاصة في المناطق 1 و 3 والأحياء الفاخرة في المنطقة 2 ، فإن الطلب على شراء العقارات أعلى بكثير من الطلب على الإيجار ، كما أن تضخم العقارات في شمال المدينة أعلى قليلاً من تضخم سعر الإيجار ، والذي يُشتق من مقدار الطلب. لا سيما بالنظر إلى أن القوة الشرائية لكل من طلب المستهلك ورأس المال لمن يتقدمون لشراء العقارات في المناطق الشمالية أعلى بكثير من المتقدمين الآخرين لشراء مساكن في مناطق أخرى ، وتؤثر هذه المشكلة على متغير سعر العقار ومعدل تضخم العقارات في شمال المدينة.
من ناحية أخرى ، يعتبر سوق إيجار المساكن سوقًا “استهلاكيًا” تمامًا بدون وجود طلب رأس المال ، وبالتالي فهو يعتبر منطقة أقل تقلبًا في مجمع سوق الإسكان. حقيقة عدم وجود استثمار في سوق إيجار المساكن ، تؤدي عمليًا إلى قدرة المستأجرين على تحمل التكاليف للعب دور رئيسي في تحديد معدل تضخم الإيجارات ، وبما أن هذه القدرة على تحمل التكاليف هي دالة للتضخم العام ، فإن معدل الإيجار بشكل عام التضخم هو دالة على معدل التضخم العام.
في الوقت نفسه ، فإن الادعاء بأن تضخم الإيجار ليس له علاقة بتضخم الإسكان ليس ادعاءً صحيحًا ، ولا يمكن إنكار دور تضخم الإسكان في تضخم الإيجارات في فترات تاريخية مختلفة. عادة ، بعد عام واحد من طفرة الإسكان ، يزداد معدل نمو إيجار العقارات وبطريقة ما ينتشر التضخم العقاري في سوق الإيجارات.
ومع ذلك ، فإن ظروف سوق العقارات في العاصمة قد تغيرت بحيث أنه بسبب الحجم الكبير للطلب على إيجار المساكن المتدفق إلى المناطق الوسطى والجنوبية من المدينة ، فإن الالتهاب في هذه المناطق من سوق الإيجارات يكون أكثر. من الالتهاب في المستأجرين الشماليين تجربة سكان المدن
المستقبل المتصاعد للأرباح في جنوب المدينة
ومع ذلك ، بشكل عام ، في بلدنا ، نظرًا لعدم وجود أدوات ضريبية فعالة في هذا السوق ، فهو استثمار اقتصادي ، على الرغم من طبيعته غير الإنتاجية ، فهو مربح تمامًا ولا يفرض أقل تكلفة على المالك ؛ ولكن من أجل الاختيار الأمثل في السوق ، ينبغي مراعاة ما تمت مناقشته في مجال الدخل في سوق إيجار المساكن ، بحيث يمكن لسوق الإسكان على الأقل الاستفادة من وجود هذا النوع من المتقدمين.
يمكن أن تكون الظروف الحالية لسوق الإسكان ، والتي أدت إلى زيادة الدخل الإيجاري في جنوب المدينة إلى ضعف ما هو عليه في المناطق الشمالية ، بمثابة إنذار لنشطاء سوق الإسكان وتحديد أرضية مربحة للجانبين لوجودهم في حالة ما. حيث يكون دخل الإيجار منخفضًا بشكل عام.
في الأشهر الأخيرة ، باستثناء مجموعة صغيرة من المتقدمين للتحول إلى أحسن ، كان معظم مشتري الوحدات السكنية من المتقدمين للاستثمار العقاري ، ولم تتوقف هذه العملية على الأقل حتى الآن. في هذه الحالة ، إذا أجرى المستثمرون العقاريون مشترياتهم في السوق الراكدة الحالية في النصف الجنوبي من المدينة ، فسوف يتمتعون بميزتين.
المكافأة الرئيسية والمعلقة هي أنهم سيحصلون على ربح إيجاري بمعدل مضاعف مقارنة بملاك العقارات في شمال المدينة ، والمكافأة الثانية أنهم قاموا بالشراء في منطقة السوق حيث الأغلبية من المتقدمين لتأجير المساكن في العاصمة قد انتقلوا إليها ونتيجة لذلك ، يمكنهم بسهولة استئجار شقتهم في أقصر وقت حتى في الموسم البارد لسوق الإسكان. وبهذه الطريقة ، من الممكن لهم حتى تأمين بضع 100 مليون تومان من قيمة الصفقة عن طريق رهن الوحدة.
الشيء الذي يجب التفكير فيه هو أنه لا ينبغي للمستثمرين التفكير في أنه بعد زيادة المعروض من الوحدات الإيجارية في جنوب المدينة ، سيواجه سوق الإيجار انخفاضًا كبيرًا في مستوى أسعار الإيجارات وسيعانون.
يمكن أن تؤدي هذه الزيادة في العرض إلى تعديل طفيف في مستوى الإيجار وتقليل مقدار الضغط على المستأجرين ، ولهذا السبب سيفوزون أيضًا ؛ لكن هذا الفوز ليس نتيجة خسارة موجران. كما أنهم يتمتعون بدخل الإيجار بمعدل أعلى ، لكن يجب أن يضعوا في اعتبارهم حقيقة أنه نظرًا للطبيعة غير الرأسمالية لسوق الإيجار ، فإن التقلبات في هذا السوق سوف تتأثر جزئيًا بزيادة العرض.
بالإضافة إلى ذلك ، من المتوقع أنه إذا استمر الاتجاه الحالي دون تغييرات جوهرية في المتغيرات التي تؤثر على سوق الإسكان ، فإن مقدار الدخل في جنوب المدينة سيرتفع بشكل طفيف إلى 8٪ في الأشهر المقبلة. على الرغم من أنه في عام 1996 ، عندما كان سوق الإسكان في ذروة الاستقرار ، وصل حجم الدخل الإيجاري في النصف الجنوبي من طهران إلى نفس الحدود ؛ هذا أيضًا في حالة أن متوسط دخل الإيجار في طهران في ذلك الوقت كان 6.4٪ وفي شمال المدينة كان 5.8٪.