وفقًا لـ Tejarat News ، فإن المراقبة الميدانية لسوق الإسكان في طهران بهدف “تقدير حجم المنازل الخالية” تشير إلى زيادة كبيرة في هذه الوحدات بين ما قبل وبعد القفزة في أسعار العقارات. يظهر تقرير البحث أنه في أربع فئات من مناطق العاصمة ، فإن ما معدله 15٪ من الوحدات السكنية في الأحياء قيد البحث تبقى فارغة (غير مستخدمة) ؛ بحيث يختلف معدل التجميد باختلاف الفئات. يجيب هذا البحث على فكرة خاطئة عن المنطقة الأولى وفي نفس الوقت يبحث في سببين رئيسيين من خلال التأكيد على زيادة هذه المنازل في المناطق الوسطى.
وتظهر الإحصائيات الجديدة الخاصة بحالة المساكن الخالية في العاصمة زيادة وانخفاض عدد هذه الوحدات السكنية في الأحياء المختلفة. في الوقت نفسه ، أظهرت نتائج البحث الميداني لـ “عالم الاقتصاد” أن عدد الوحدات الشاغرة في طهران قد ارتفع بمقدار 3.4 نقطة مئوية مقارنة بالإحصاءات الرسمية لعام 1995.
نتيجة مراقبة أربع مجموعات من المنطقة
البحث الميداني لـ “عالم الاقتصاد” حول كمية أحدث حالة من المنازل غير المأهولة في مدينة طهران في الأحياء المدروسة ، في أربع مجموعات من مناطق طهران بما في ذلك المنطقة 1 ، المناطق 4 و 5 ، المناطق 8 إلى 10 ، 12-18 والمنطقة 22. ويظهر سقوط ونمو البيوت الخالية في هذه الاحياء والمناطق. في الواقع ، فإن سقوط ونمو المنازل الخالية في هذه المجموعات الأربع من المناطق واضح بشكل واضح.
تظهر الدراسات الاستقصائية التي أجريت على الأحياء المختارة في الحي الأول من مدينة طهران ، والتي تم تقديمها في السنوات السابقة كمركز لتركيز الوحدات الفاخرة والمنازل الخالية ، انخفاضًا في عدد المنازل الخالية في هذه المنطقة. تظهر نتائج المراقبة الأخيرة أن حصة المنازل الخالية في هذه المنطقة الباهظة الثمن من طهران (أغلى منطقة في العاصمة) قد انخفضت من حوالي 30٪ في السنوات التي سبقت القفزة إلى أقل من 20٪ الآن.
يمكن أن يعزى سبب هذه المشكلة إلى النمو الحاد في الأسعار (قفزة الأسعار) والانخفاض الحاد في الطلب على المساكن في هذا المجال من قبل المستثمرين ، مما أدى إلى انخفاض ملحوظ في دخول المنازل الفارغة إلى السوق في هذا المجال. المنطقة نتيجة للمشتريات الرأسمالية من قبل كبار الملاك. تظهر نتائج البحث الميداني للعالم الاقتصادي وكذلك رواية ناشطي سوق الإسكان في هذه المنطقة أنه بعد النمو الحاد للأسعار في سوق الإسكان في هذه المنطقة ، انخفض الطلب على رأس المال بشكل حاد. حتى الاستطلاعات تظهر أنه من الصعب للغاية الإيجار في هذه المنطقة ، وبسبب القفزة الحادة في الإيجار ، انخفض الطلب على المساكن بالفعل.
في الواقع ، لم يصبح من الصعب شراء وبيع الوحدات الفاخرة فحسب ، بل امتدت هذه الصعوبة أيضًا إلى سوق الإيجار تحت تأثير قفزة أسعار الإيجارات. وتحت تأثير هذا الحدث ، انخفضت احتمالية تحقيق عوائد مواتية للاستثمار في سوق الإسكان في هذه المنطقة بشكل حاد مقارنة بالسنوات السابقة ، وبالتالي تشير المسوحات إلى أنه في المتوسط ، في الأحياء التي تم التحقيق فيها ، فإن حصة المنازل الخالية في تقترب المنطقة 1 من 30 في المائة ، وفي السنوات التي سبقت القفزة (مثل 1995) ، وصلت الآن إلى أقل من 20٪.
نمو “البيوت الخالية” في المنطقتين 4 و 5
في حين تشير الاستطلاعات إلى انخفاض في حصة المنازل الخالية في منطقة واحدة من طهران ، فإن عدد المنازل الخالية في المنطقتين 4 و 5 من طهران ، وهما مناطق عالية الطلب وذات معاملات عالية ، وفي نفس الوقت تعتبر مناطق الاستهلاك الرائدة في النصف الشمالي من طهران من حيث معاملات الإسكان ، الآن قد زادت بشكل كبير إلى الفترة التي سبقت الارتفاع الأخير.
مجموعة من المتقدمين للشراء والإيجار في هذه المناطق تركوا هذه المناطق إلى حد كبير وانتقلوا إلى الأحياء والمناطق الدنيا بسبب ضعف القوة الشرائية. سبب آخر يتعلق بتحويل طلب رأس المال لمجموعة من المستثمرين من المنطقة 1 في طهران إلى المنطقتين 4 و 5. بعد انخفاض جاذبية الاستثمار العقاري في المنطقة الأولى كما هو مذكور أعلاه ، هاجر بعض المستثمرين من المنطقة الأولى إلى هاتين المنطقتين وغيروا وجهة الاستثمار العقاري الخاصة بهم للحصول على سيولة أفضل وأفضل بالإضافة إلى عوائد أعلى. بطبيعة الحال ، مع زيادة مشتريات رأس المال من قبل هذه المجموعة من المستثمرين العقاريين في هاتين المنطقتين ، زاد عدد المنازل الخالية.
أما السبب الثالث لزيادة عدد المنازل غير المأهولة ، فيتعلق برفض إمكانية استبدال مجموعة كبيرة من البنائين في هاتين المنطقتين. في السنوات العادية لسوق الإسكان ، قام البناة ببيع أو بيع وحدات حديثة البناء ونصف تشطيب بمجرد الانتهاء من بناء الوحدات أو في المراحل المتوسطة من العمل. لكن الآن ، أصبح المعروض من الأراضي والوحدات السكنية القابلة للبناء في مناطق مختلفة من طهران ، وخاصة في المنطقتين 4 و 5 ، محدودًا للغاية لدرجة أن العديد من البنائين يواجهون مسألة كيفية استثمار رؤوس أموالهم في سوق العقارات في حالة البيع حديثًا. الوحدات المبنية وابدأ البناء!
في الواقع ، هؤلاء الأشخاص لا يملكون الوصول الضروري والكافي إلى الأرض المناسبة للبناء ، ويفضلون عدم بيع الوحدات للسوق لتجنب الخسائر وتقليل قيمة رأس مالهم ، حتى تتحسن الظروف ويجدون ارض مناسبة للبناء ابقها فارغة. تفضل كل من هذه المجموعة من البنائين وتلك المجموعة من المستثمرين العقاريين الذين هاجروا من المنطقة 1 إلى المنطقة 4 و 5 إبقاء الوحدات فارغة لسببين مهمين والامتناع عن عرضها في سوق الإيجار. يفضل المستثمرون إبقاء الوحدة فارغة حتى يتمكنوا من بيع الوحدة بمجرد احتياجهم ورغبتهم ولكي يتمكنوا من الحصول على سيولة سريعة نسبيًا ، حتى يتمكنوا من بيعها في أول فرصة دون أي قيود أو عوائق. بالإضافة إلى ذلك ، لا يحتاج هؤلاء الأشخاص لكسب الإيجار ماليًا.
النمو والانحدار في الجنوب
تظهر الأبحاث الميدانية حول حالة المنازل الخالية في المناطق الجنوبية من طهران صعود وسقوط هذه المنازل في جنوب العاصمة.
يعود السبب الأول إلى انتقال طلب المستهلك من المناطق المرتفعة إلى هذه المناطق الجنوبية بسبب أسعار الشقق والإيجارات الأكثر ملاءمة مقارنة بالمناطق الأعلى ، الأمر الذي دفع العديد من الملاك والرأسماليين إلى إزالة وحداتهم من الحالة الفارغة وكسب الإيجار. الدخل. ، لعرضه على المستأجرين. في الحالة التي كانت في السنوات السابقة ، لم تكن الإيجارات المنخفضة في هذه المناطق حافزًا جيدًا لمجموعة من المستثمرين العقاريين للتأجير ، وكانت هذه الوحدات في الغالب فارغة لغرض البيع والشراء على المدى القصير ، ولكن الآن مع زيادة فترة الاستثمار العقاري في هذه المناطق إلى سنة أو أكثر ، كما أن الزيادة الملحوظة في أسعار الإيجارات ، بعض الوحدات التي كانت غير مأهولة في السابق ، معروضة لسوق الإيجار.
السبب الثاني هو أن سوق الإسكان في هذه المناطق لا يزال آخر معقل للمشترين من المستهلكين ، ويرحب به المتقدمون للحصول على منزل أول أو التحول إلى منزل أفضل. لذلك ، فإن عدد المنازل الخالية في هذه المناطق أقل من مناطق الاستهلاك في النصف الشمالي من طهران.
ماذا عن مدينة الأبراج الفارغة؟
تظهر الاستطلاعات أيضًا انخفاضًا في نسبة المنازل الخالية في مدينة الأبراج الفارغة ، أي المنطقة 22 في طهران ، باعتبارها أصغر حي في العاصمة. أفادت إحصائيات غير رسمية في السنوات الأخيرة أن نصف الوحدات السكنية في منطقة 22 في طهران كانت فارغة. في العام الماضي أعلن نشطاء هذا السوق أن هذا المبلغ يمثل حوالي 30 إلى 40 بالمائة من الوحدات. لكن الدراسات الاستقصائية والأبحاث الميدانية الأخيرة لعالم الاقتصاد تظهر أنه في هذه المنطقة ، كما هو الحال في المنطقة 1 ، انخفضت حصة المنازل الخالية من إجمالي رصيد المساكن في هذه المنطقة.
تظهر الاستطلاعات أن حصة المساكن الخالية في هذه المنطقة قد وصلت إلى أقل من 20 في المائة. يعود السبب في ذلك في المقام الأول إلى هجرة طلب المستهلكين على شراء واستئجار المساكن من المناطق المجاورة وغير المجاورة ، وخاصة المنطقة 5 والمنطقة 4 في طهران ، إلى هذه المنطقة بعد قفزة الأسعار والإيجارات. كانت المنطقة 22 ، وخاصة في العام الماضي ، وجهة هجرة المشترين والمستأجرين الذين لم يعودوا قادرين على شراء أو استئجار المساكن في المناطق العليا وهاجروا إلى هذه المنطقة.
تحديد ثلاث مجموعات من البيوت الخالية
وترتبط نتيجة أخرى لرصده للوضع الأخير للمنازل الخالية في طهران بتحديد ثلاث مجموعات من الشقق غير المأهولة في العاصمة. ترتبط فئة من المنازل الفارغة في طهران بالوحدات التي يتم شراؤها وإبقائها فارغة من قبل المستثمرين العقاريين بغرض الاستثمار طويل الأجل. الفئة الثانية من المنازل غير المأهولة المبنية حديثًا تعود إلى البنائين ، الذين يتعين عليهم إما إبقاء الوحدات فارغة بسبب رفض إمكانية استبدال الوحدات المبنية حديثًا بأرض قابلة للبناء ، أو يضطرون إلى إبقاء الوحدات فارغة من أجل قم ببيعها في الأشهر التالية بسعر أعلى واكسب المزيد من الأرباح.
الفئة الثالثة من أصحاب المنازل الفارغة هم حالياً مستثمرون قصير الأجل أو مضاربون يشترون وحدات وفي بعض الحالات يجددونها وبعد بضعة أشهر يبيعونها في السوق بسعر أعلى. معظم هؤلاء الأشخاص يأخذون إشارات من سوق الدولار ويخططون أن تأثير تقلبات الدولار 1401 سيؤثر في النهاية على سعر السكن 1402 ، يشترون المساكن ويبقونها فارغة حتى يتمكنوا من بيع هذه الوحدات بسعر أعلى في أسرع وقت ممكن. . في السوق
مصدرعالم الاقتصاد