وبحسب موقع تجارت نيوز، فإن أزمة “ارتفاع مستوى أسعار المساكن” و”ضغط الطلب على الإيجارات” ظهرت أيضاً في الولايات المتحدة، لكن السلطات الأميركية لم تلجأ إلى “الإسكان الحكومي” لكبح هذه الوضعية. تمت الموافقة على الإسكان الميسر. وتتضمن تفاصيل الخطة التي أقرها البيت الأبيض 20 محوراً للاستفادة من «القدرة المتاحة لسوق العقارات»، والتي ستطرح نموذجاً نادراً لـ«تغيير الاستخدام» في هذا البلد مع مجموعة من الحوافز والإعفاءات .
مع استمرار المدن في جميع أنحاء أمريكا في مواجهة أزمة المساحات المكتبية الشاغرة والمساكن ذات الإيجارات التي لا يمكن تحملها، أصدر البيت الأبيض خطة جديدة لمساعدة أصحاب العقارات على تحويل المساحات المكتبية الشاغرة إلى شقق.
وتعتزم إدارة بايدن المساعدة في تعزيز المشاريع الصعبة من خلال تخصيص موارد مالية كبيرة لتحويل المكاتب في الولايات المتحدة إلى وحدات سكنية، فضلاً عن تقديم المساعدة الفنية.
على سبيل المثال، ستقوم وزارة النقل بتأهيل المشاريع الواقعة بالقرب من مراكز النقل العام للحصول على “تمويل أقل من السوق”، والذي يتضمن قروضاً بملايين الدولارات. وبالمثل، تدرس وزارة الإسكان والتنمية الحضرية توسيع استخدام صناديق الإسكان الفيدرالية المتاحة لحكومات الولايات والحكومات المحلية لتشمل مشاريع التحويل هذه. وينشر البيت الأبيض أيضًا كتيبًا بعنوان “من القطاع التجاري إلى السكني” يتضمن تفاصيل أكثر من 20 برنامجًا فيدراليًا في ست وكالات لدعم المبادرة. ينشر هذا الإعلان في ظل الظروف التي مر فيها القسم الإداري بأحداث مرهقة.
وصل معدل الوحدات المكتبية الشاغرة في جميع أنحاء البلاد إلى ذروته في الثلاثين عامًا الماضية في الربع الثاني. تخلف أكبر مالك مكتب في وسط مدينة لوس أنجلوس عن سداد قروض بقيمة 1.1 مليار دولار مرتبطة بثلاثة من مبانيه، حيث تحذر نيويورك من أن معدل الشواغر من غير المرجح أن ينخفض إلى أقل من 19 بالمائة بحلول عام 2026. لقد زاد الطلب على المساحات المكتبية في سان فرانسيسكو بفضل الذكاء الاصطناعي، ولكن هذه نقطة مضيئة نادرة. وفي سوق الإسكان في الولايات المتحدة، انخفضت الإيجارات في العديد من الأسواق، لكنها ظلت قريبة من مستويات قياسية، مما لا يوفر سوى القليل من الراحة لأزمة القدرة على تحمل التكاليف التي ابتلي بها المستأجرون لسنوات. لقد أثر بشكل خاص على أولئك الذين يستطيعون دفع أقل.
يعكس الإعلان الأخير جهود البيت الأبيض لزيادة القدرة على تحمل التكاليف من خلال “خطة عمل الإسكان”. ويبدو أن تغيير استخدام المكاتب الإدارية إلى وحدات سكنية سيكون الحل لأزمات القطاعين. لكن هذه المشاريع ستكون صعبة لعدة أسباب. لا تستوفي المباني المكتبية المتطلبات القانونية للشقق؛ على سبيل المثال، لا يمكن لهذه الوحدات أن تكون مؤهلة للحصول على نوافذ مناسبة لغرفة النوم. لا يتم توزيع الوحدات الشاغرة بشكل صحيح في مناطق مختلفة من المدينة، وعادة ما تقع المباني الأكثر تضرراً في المناطق الوسطى من المدينة، حيث تقل المرافق مثل محلات البقالة والمطاعم. هدف البيت الأبيض هو جعل تحويل الوحدات إلى مباني مكتبية ذات إمكانات مقبولة مالياً. ووفقا لوزير النقل بيت بوتيجيج، فإن المراكز الحضرية تقع عادة بالقرب من وسائل النقل العام، مما يجعل ممرات المكاتب في متناول أيديهم. ولتحقيق هذه الغاية، نشرت الوزارة مبادئ توجيهية للمدن والولايات والمطورين للاستفادة من برنامجيها الرئيسيين لمشاريع تحويل استخدام الأراضي، اللذين اجتمعا لتقديم أكثر من 35 مليار دولار من القروض.
وقال بوتيجيج إن المبادئ التوجيهية الجديدة تسمح أيضًا لوكالات النقل بنقل العقارات دون أي تكلفة إلى الحكومات المحلية والمطورين من أجل تطوير الإسكان بأسعار معقولة. هدف الحكومة هو الاستفادة القصوى من هذه الفرصة بحيث يمكن تحويل الوحدات القريبة من وسائل النقل بسهولة أكبر بحيث لا يتم تقليل تكلفة السكن للمواطنين فحسب، بل في كثير من الأحيان يتم تقليل تكلفة النقل أيضًا. تكاليف النقل غالبا ما تكون ثاني أكبر حساب في سلة المستهلكين من الأميركيين ذوي الدخل المنخفض، في المرتبة الثانية بعد الإسكان. وستقوم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية بدورها بجعل تحويل الوحدات مؤهلاً للحصول على تمويل مباشر ضمن “برنامج التنمية الاجتماعية”.
وخصصت إدارة بايدن حتى الآن نحو 10 مليارات دولار على شكل منح، مما يوفر مرونة في الإنفاق لمختلف الأغراض ومتلقي المنح.
وقد تحدت أسعار المساكن في الولايات المتحدة حتى الآن توقعات العديد من المحللين، حيث بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما 8 في المائة، وهو أعلى معدل في عقدين من الزمن، دون تغير يذكر في الأسابيع الأخيرة. فبعد انخفاض قصير وضعيف في وقت سابق من هذا العام، استأنف مؤشر ستاندرد آند بورز كيس شيلر الوطني لأسعار المساكن، والذي يقيس متوسط أسعار المساكن في المناطق الحضرية الكبرى في الولايات المتحدة، مساره التصاعدي؛ وحتى مع وصول العائد على سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات إلى مستويات لم نشهدها منذ عام 2007. ومع تحرك السندات القياسية الآن نحو “أسعار فائدة أعلى لفترة أطول”، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان سوق الإسكان إلى متى يمكن لأمريكا الصمود في وجه الأزمة؟ ضغوط التمويل الأكثر تكلفة؟ وقال أحد المحللين في بنك الاستثمار مورجان ستانلي لبلومبرج إنه إذا لم تنخفض أسعار الفائدة قريبا، نظرا للانخفاض الحاد في القدرة على تحمل التكاليف، فمن غير المرجح أن ترتفع أسعار المنازل أكثر من ذلك بكثير. ونظراً لمجموعة من العوامل الهيكلية والدورية التي تبقي المخزون محدوداً، فقد تنخفض الأسعار بشكل هامشي فقط.
وقد تباطأ تأثير ارتفاع أسعار الفائدة
ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة إلى 7.89%، وفقًا لبيانات من شركة الخدمات المالية Bankritt، لكن هذا لا يعني أن الجميع يدفعون نفس السعر.
أحد الأسباب التي جعلت أسعار المساكن في الولايات المتحدة تقاوم حتى الآن ارتفاع أسعار الفائدة هو أن العديد من أصحاب المساكن حصلوا على قروض عقارية منخفضة الفائدة قبل أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في محاولة للحد من التضخم. ويعتقد محلل مورجان ستانلي أن معدل الفائدة الفعلي للقروض العقارية في الولايات المتحدة يتراوح بين 3.6% إلى 3.7%. ومن ناحية أخرى فإن سعر الفائدة الأساسي يقترب من 8%، وهذه فجوة كبيرة نشهدها في هذا الوقت.
الزيادة في السعر تعني انخفاض الطلب
في حين أن أصحاب المنازل لعدة سنوات قد لا يشعرون بتأثير ارتفاع أسعار الفائدة، فإن ارتفاع تكاليف الرهن العقاري له تأثير كبير على أولئك الذين يتطلعون إلى الشراء في هذه الأيام. ونظرًا لأن الاقتراض لشراء المساكن يصبح أكثر تكلفة، فإن الطلب على شراء المساكن ينخفض أيضًا. وبحسب محلل مورغان ستانلي، فإن إحدى السمات المميزة لسوق الإسكان الأمريكي في عام 2022 هي انخفاض القدرة على تحمل التكاليف؛ وكانت التغيرات السنوية أسوأ بثلاث مرات مما كانت عليه خلال الأزمة المالية الكبرى. وإذا ظلت أسعار الفائدة على الرهن العقاري قريبة من 8% لفترة أطول كثيرا، فإن القدرة على تحمل التكاليف سوف تتآكل إلى مستوى لم نشهده منذ عقود من الزمن.
وبما أن الأسعار ظلت مستقرة حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، فقد زاد حجم أقساط القروض التي يجب على المشترين الجدد دفعها. وبحسب بيانات بنك مورغان ستانلي، فإن دفع القسط الشهري لمنزل متوسط السعر ارتفع بنسبة 27% العام الماضي ووصل إلى أكثر من 2000 دولار شهريا. وهذا يعني أن الطلب أضعف، وإذا ظلت المعدلات مرتفعة، فسيظل الطلب منخفضا.
العرض أقل بمعدلات أعلى
ويعني ضعف الطلب أن هناك حاجة إلى القليل من العرض للمساعدة في الحفاظ على أسعار المساكن. وبطبيعة الحال، هنا يأتي دور “تأثير الانغلاق” المتمثل في الأشخاص الذين لديهم قروض عقارية رخيصة وليس لديهم أي حافز للانتقال؛ مشكلة تساعد في إبقاء عدد المنازل المتاحة للبيع محدودًا.
ووفقا لمحلل مورجان ستانلي، انخفضت مبيعات المنازل متعددة السنوات بسرعة أكبر من الضعف؛ وإذا أضفنا إلى ذلك تدهور القدرة على تحمل التكاليف، فإن الانخفاض في مبيعات المساكن لعدة سنوات كان أسرع من ضعف ما حدث أثناء الأزمة المالية الكبرى. كما انخفض بدء بناء الوحدات السكنية للفلل بأكثر من 20% مقارنة بذروته في أبريل/مايو 2022. ومع ذلك، فإن النقطة المهمة هي أن معظم “تأثير القفل” لأسعار الرهن العقاري حدث عندما تغير سعر الفائدة على القرض من 3٪ إلى 7٪؛ وبهذه الطريقة، فإن التأثير النهائي للزيادة من 7% إلى 8% سيكون أقل. ويعني نقص المساكن في الولايات المتحدة أن المستهلكين قد يختبرون المنازل بشكل مختلف عن ذي قبل. بعد أزمة الإسكان عام 2007، تخلف العديد من أصحاب المنازل عن سداد قروضهم العقارية لأنهم لم يتمكنوا من سداد أقساطهم الشهرية. ومع ذلك، في عام 2023، مع استمرار أسعار المساكن بالقرب من مستويات قياسية وارتفاع تكلفة الإيجار، هناك دلائل تشير إلى أن الأميركيين يولون اهتماما خاصا بالحفاظ على حقوق ملكية منازلهم. ووفقا لمحلل بنك مورجان ستانلي، فإن حالات التأخر في سداد الرهن العقاري سوف تستمر في التزايد، وهذه الزيادة أعلى بكثير من المتوقع. ولكن ما يحدث هو أن هؤلاء المقترضين يريدون حماية الأسهم التي يملكونها في منازلهم. إنهم يتطلعون إلى إبقاء تكاليف السكن وتكاليف تمويل المنازل منخفضة للغاية، وقد يؤدي ذلك إلى تحول في أولوية الدفع نحو أقساط الرهن العقاري.
كل ذلك يأتي إلى العرض
وبالنظر إلى الضغوط التي مورست على قدرة الأميركيين على تحمل التكاليف وارتفاع أسعار الفائدة على القروض، فإن المتغير الكبير يقع على جانب العرض. ولكن ما الذي سيؤدي إلى زيادة العرض بشكل كبير غير واضح. وتراجعت ثقة شركات بناء المنازل مرة أخرى، لتصل إلى أدنى مستوى لها منذ يناير. وفي الوقت نفسه، هناك مجموعة كبيرة من أصحاب المنازل الذين هم في الأساس مالكون غير مرنين، ولأي سبب من الأسباب، من غير المرجح أن يرغبوا في البيع. ومن عام 1980 إلى عام 2012، كان 25% من جميع المنازل مملوكة لأشخاص يبلغون من العمر 65 عامًا أو أكثر. واليوم وصلت هذه النسبة إلى 33%. من الناحية النظرية، قد يؤدي الانكماش الاقتصادي المصحوب بفقدان الوظائف إلى اضطرار المزيد من البائعين إلى البيع. ولكن حتى هناك فإن التأثير غامض. وذلك لأنه بعد الأزمة المالية الكبرى، مع انخفاض أسعار المساكن وزيادة التخلف عن سداد الرهن العقاري، تم إنشاء بنية تحتية كاملة لإصلاح الرهن العقاري لمنع حبس الرهن العقاري. لذا، فإن تحليل مورجان ستانلي هو أنه على الرغم من أنه ليس من الواضح ما الذي سيؤدي إلى زيادة كبيرة في العرض، إلا أن المتغير الرئيسي الآن هو السعر. يجب أن يكون هناك تركيز هائل على انخفاض المخزون وكذلك انخفاض العرض، حيث أن نمو العرض لأي سبب من الأسباب يؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن.
المصدر: الاقتصاد العالمي