وبحسب موقع تجارت نيوز ، قال الخبير الاقتصادي بيمان مولافي إن العام المقبل سيكون عام البقاء في الأسواق ، وقال لـ “تجارات نيوز”: لقد أصبح الوضع منخرطًا في مسألة ما يجب أن يفعله الناس بممتلكاتهم.
وأضاف: “الحقيقة أن المال يذوب وفي مثل هذه الحالة يستحيل التحدث بتفاؤل”. كل الأشخاص الذين لا يستطيعون أن يصبحوا إيلون موسك أو وارن بافيت أو بيل جيتس! عليهم الحفاظ على قيمة أموالهم وممتلكاتهم في هذه الحالة.
أرض أم شقة؟
رداً على سؤال حول أي من الخيارين للأرض والشقة في سوق العقارات هو الأفضل للاستثمار ، قال خبير السوق المالي هذا: كانت عوائد أسعار الأراضي دائمًا أعلى من المساكن في السنوات الأخيرة. ولكن من المهم معرفة ما إذا كانت الأرض 6 دونج أم لا؟ هل يمكن الإفراج عنه بكفالة أم لا؟ ومثل هذه الحالات.
وأضاف: هذا على الرغم من أن العقار يمكن رهنه أو تأجيره بسهولة ويكون له عائد ملموس. في الواقع ، في هذا ، فإن استراتيجية تدفق الدخل للمستثمر مهمة.
قال مولفي: إن أول وأهم شيء يجب الانتباه إليه عندما يتعلق الأمر بالإسكان والأنشطة في هذا السوق هو سعر الفائدة الحقيقي. طالما أن معدل الفائدة الحقيقي السلبي المستقر يسيطر على الاقتصاد ، سيستمر اتجاه نمو الأسعار في قطاع الإسكان. لأنه عندما أصبح سعر الفائدة الحقيقي في اقتصاد البلاد إيجابياً خلال السنوات الماضية ، طغى الركود على تعاملات سوق الإسكان.
وأضاف: حاليا معدل الفائدة الحقيقي سالب 20٪ وهذا يدل على استمرار نمو الأسعار في سوق الإسكان.
قال هذا الاقتصادي: ثاني أهم شيء في سوق الإسكان هو قيمة الدولار. تتقلب قيمة المساكن بالدولار حول 1000 دولار للمتر المربع. عندما يتجاوز هذا المؤشر الحد السفلي ، يتم إرسال إشارة مهمة إلى سوق الإسكان تفيد بأن نمو الأسعار في طريقه.
وأضاف: في كانون الأول (ديسمبر) 2017 ، كان متوسط سعر السكن في طهران 9 ملايين تومان للمتر المربع. في ذلك الوقت ، تذبذب سعر الدولار من 4200 تومان إلى 18700 تومان. بعد ذلك ، ما حدث هو أن العائد على دولار الإسكان وصل إلى 100٪ في أقل من 3.5 شهر.
قال مولفي: نحن الآن في مثل هذا الوضع ، لكن نمو أسعار المساكن لن يكون مرتفعا كما كان عليه في عام 1997 ، ومن المتوقع أن يكون أقل قليلا من ذلك.
هل سترتفع أسعار المساكن؟
وأضاف مولفي: من المتوقع أن ترتفع أسعار المساكن بنسبة 40٪ بحلول يونيو 1402. سيكون سبب هذه الزيادة في الأسعار هو التضخم. يجب ألا نقع في فخ الحجج مثل سبب ارتفاع أسعار المساكن هو ارتفاع سعر الدولار. بل إن السبب الرئيسي لارتفاع ونمو الأسعار في سوق الإسكان والسيارات والدولار نفسه كان ولا يزال معدل التضخم.
وقال مولوي: إن متوسط سعر المساكن في طهران كان 48 مليون تومان في تقرير كانون الأول / ديسمبر ، وبالتأكيد نما بنسبة 20٪. بالطبع ، قد لا نشهد نموًا في هذا السوق في أبريل من العام المقبل ، لكن هذه ليست معجزة البنك المركزي! في الواقع ، ينام السوق خلال هذه الفترة بسبب عطلة نوروز.
وأضاف هذا الخبير في الأسواق المالية: من المرجح أن يصل نمو سوق الإسكان إلى 40٪ من كانون الثاني (يناير) من العام الجاري إلى حزيران (يونيو) من العام المقبل. والسبب في ذلك هو قرارات وسياسات البنك المركزي التي تحد من سوق ما وتنقل الطلب إلى سوق آخر.
قال مولافي: التضخم هو عامل نمو هذا السوق. ليس سببًا للقول إن الدولار ارتفع. في الواقع ، عامل نمو العقارات وجميع الأسواق هو التضخم! قال: في شهري كانون الثاني وشباط شهدنا زيادة بنسبة 5٪ في أسعار المساكن وفي آذار أكثر من 5٪!
هذا الخبير في السوق المالية قال: لكن سوق الإسكان سوق عادلة ولا يمكن لأحد أن يتخذ قرارات جديدة وغريبة لهذا السوق ؛ رأيتم أن الضريبة على البيوت الفخمة لم تتم الموافقة عليها في النهاية لأن هذا السوق غير خاضع للسيطرة.
نصح مولوي أنه إذا كان لدى الشخص رأس مال لشراء منزل ، فمن الأفضل أن يشتري المنزل الأول حيثما يستطيع ، لأننا بهذه العملية نبتعد أكثر عن امتلاك منزل كل يوم.
إلى أين يتجه سوق الإيجار؟
قال خبير السوق المالي هذا عن وضع سوق الإيجارات: إن القول بأن سعر الإيجار يجب ألا يزيد عن 25٪ غير ممكن. إذا لم يقم صانع السياسة بزيادة السيولة ولم يقاتل فوق 36٪ ، فلا داعي لهذه القرارات!
وقال مولوي: إن سوق العقارات مصدر دخل لكثير من الناس ويستخدمونه للحفاظ على قيمة ممتلكاتهم. في الواقع ، لا تستطيع الحكومة السيطرة على هذا السوق عن طريق الأمر.
وأوضح بمثال: في النمسا ، بعد الحرب العالمية الأولى ، ساد نهج الاشتراكية ، وقالت الحكومة إنه ليس لديك الحق في زيادة الإيجار ؛ بعد ثلاث سنوات ، واجهت فيينا مشاكل ولم يكن أحد يدخل سوق الإسكان للاستثمار. يجب قبول أن المشكلة في مكان آخر وتظهر تأثيرها في الأسواق.
وأكد مولوي: الاستثمار في سوق الإسكان له عوائد جيدة. الرهن العقاري في هذا السوق يعني العائد ، والضمانات هي العائد ، وبشكل عام ، فإن الاستثمار بنسبة 50 إلى 60 في المائة في هذا السوق هو أمر مربح.
يمكنك قراءة تفاصيل هذه المحادثة في تقرير “في أي أسواق يجب أن نستثمر؟” يقرأ.