وبحسب موقع تجارت نيوز ، فمن بين الأسواق المالية الأربعة ، الدولار والذهب والبورصة والإسكان ، سجل الدولار خلال النصف الأول من العام الجاري أعلى زيادة في الأسعار وحل سوق الإسكان في المرتبة الثانية. أيضا ، كان لسوق الإسكان أفضل أداء في العام الماضي. بالطبع ، في سبتمبر ، انخفض نمو الأسعار في سوق الإسكان بل أصبح سلبيا بنسبة 9٪.
والسؤال المطروح الآن هو ما إذا كان سوق الإسكان مكانًا جيدًا للاستثمار في هذه الظروف؟ خبراء في Instagram Live أخبار التجارة، قد قدموا آراء مختلفة حول هذه المسألة.
محبي: سوق الإسكان آخذ في الارتفاع
وقالت مريم محبي ، الخبيرة في الأسواق المالية ، إن “أسعار المساكن تتأثر بعوامل مختلفة ، منها 60٪ من أسعار المواد ، و 30٪ من الأراضي ، و 10٪ من التكاليف الأخرى مثل التصاريح”.
وأضاف: سعر المواد في ارتفاع. لأن أسعارها ترتفع في جميع أنحاء العالم ، لكن قيمة العملة الوطنية الإيرانية آخذة في الانخفاض. نتيجة لذلك ، لا أتوقع اتجاهًا هبوطيًا في أسعار المساكن.
وفي إشارة إلى تعهد الحكومة ببناء مليون وحدة سكنية سنويًا ، قال محبي: “حتى لو تجاوب سوق الإسكان بشكل إيجابي مع هذا الوعد وشهدنا انخفاضًا في الأسعار ، يمكن للناس تعويض هذا الاتجاه النزولي من خلال تأجير المساكن”.
ووصف سوق الإسكان بأنه آمن وقال: “هذا السوق له مردود جيد. ولا يمكن للحكومة أن تتدخل كثيرًا في ذلك وتقوم بقمع الأسعار.
وبحسب محبي ، فإن سوق الإسكان يمكن أن تظل جذابة حتى في حالة استمرار الركود أو انخفاض الأسعار.
ميرزائي: سوق الإسكان لديه مجال ضئيل للنمو
لكن نعمة ميرزائي ، خبير آخر في الأسواق المالية في سوق الإسكان ، قال: “لا يمكن للمرء أن يتخيل نموًا أكثر من التضخم في هذه السوق”. بعض القضايا ، مثل قرار بناء أربعة ملايين منزل ، تسيطر نفسيا على السوق. ومن المرجح أن ينمو بمعدل أقل من معدل التضخم على المدى المتوسط.
وفي إشارة إلى فقاعة الأسعار في سوق الإسكان ، أضاف: “وجد هذا السوق منافسًا جادًا ، وهو شراء عقارات في تركيا وقبرص”. إذا ارتفعت أسعار المساكن أكثر ، سيصبح الاستثمار في البلدان الأخرى أكثر جاذبية. على الرغم من أنني شخصياً لا أوافق على هذه الخطوة ، إلا أن السوق المنافسة تنمو من حيث الفوائد مثل الجنسية.
وقال ميرزائي: “ومع ذلك ، فإن سوق العقارات مستقر ومناسب على المدى الطويل”. خاصة لمن يبحثون عن وديعة بنكية على سبيل المثال.
ديبا: السكن ليس رخيصا
وفي سوق الإسكان أيضًا ، قال خبير السوق المالي ، مجتبى ديبا: “في سوق الإسكان ، تتعارض خطة الحكومة لبناء مليون وحدة سكنية مع ادعاء السيطرة على التضخم ، ومن الناحية العملية ، من المحتمل أن يكون هناك عدد أقل بكثير من العقارات. سيتم بناؤها.” ومع ذلك ، فإن هذه الخطة ترسل إشارات إلى السوق.
وأضاف: “الإسكان من أكثر الأسواق أمانًا للاستثمار ومن المرجح ألا يكون هناك تراجع حاد في هذه السوق”. من المرجح أن يكون الاستقرار في هذا السوق حتى 1402 و 1403. خلال الأشهر القليلة الماضية ، نما التداول إلى حد ما ، لكن استمرار الركود ليس غير متوقع.
وقال ديبا إنه خلال فترة الركود ، قد يقدم المنشئ تخفيضًا طفيفًا في سعر السكن ، لكنه لا يرغب في تلقي نصف السعر على سبيل المثال. ومع ذلك ، فإن أفضل وقت للتسوق يكون خلال فترة الركود.
صادقي: من غير المحتمل حدوث هبوط حاد في الأسعار
كما أوضح ميلاد صادقي ، الخبير الاقتصادي ، عن التوقعات المستقبلية لسوق الإسكان: في سوق الإسكان ، لا يوجد ركود تجاري ، لكن ركود الأسعار سيستمر حتى حوالي عام 1403. في ذلك الوقت ، هناك احتمال حدوث زيادة كبيرة في الأسعار. قد تصل الأسعار في طهران إلى 55 إلى 60 مليون تومان للمتر المربع.
وأضاف: “احتمال حدوث هبوط حاد في هذه السوق ضعيف للغاية لأن سوق الإسكان في إيران ليس ائتمانيًا ومتجانسًا ، والإسكان من الأصول القيمة التي لا يرغب الناس في تطبيق خصومات عالية على الأسعار”.
وقال صادقي: “هذا السوق به لاعبون أقوياء مثل البنوك والمؤسسات والمؤسسات التي لا تسمح بسقوط 30 أو 40 في المائة على سبيل المثال”.
الوعي: خطة القفزة السكنية ليست خبيرة
لكن نعمة أغاهي ، خبير السوق المالية ، قال عن خطة الحكومة لبناء أربعة ملايين وحدة سكنية في السوق: “الحكومات في السنة الأولى من عملها ، عادة بهدف جذب الرأي العام وفي الواقع مع أهداف سياسية ، تأتي مع الخطط خطة الإسكان الحكومية متشابهة وليست خبيرة للغاية.
مشيراً إلى أن هذه الخطة بها الكثير من الغموض ، قال: “من الأمور الغامضة هل يتم تحديد هذه الخطة على أساس السعر الحقيقي للمواد في السوق أم آلية الأسعار التفضيلية والمفروضة؟”
وأضاف أغاهي: “بالنظر إلى أداء الحكومة حتى الآن وسياسة التسعير الإلزامي ، يبدو أنه يجب استخدام الآلية الثانية ، لأنه في هذه الحالة فقط يمكن تمويل مشروع الإسكان وتحقيق أهدافه”.
وشدد على أن خطة الإسكان للحكومة الرئيسية لها آثار تضخمية كبيرة ، قال: “هذه الخطة ، بسبب الحجم الكبير للبناء ، تعطل ترتيب الأسواق ذات الصلة ، وخاصة الحديد والأسمنت ، وزيادة الأسعار جزء لا مفر منه”. أخيرًا ، لا تتحمل الحكومة مسؤولية هذه الزيادة في الأسعار.
ورداً على سؤال حول مستقبل سوق الإسكان ، قال أغاهي: “هذه الخطة لن تخفض أسعار العقارات بشكل كبير”. ربما ، في الحالة الأكثر تفاؤلاً ، قد يحدث انخفاض بنسبة 10 ٪ فقط في الأسعار.
ووفقا له ، خلال نفس الفترة ، ستحدث تحديات مثل ارتفاع التضخم وارتفاع أسعار العملات ، مما سيحيد تأثير هذه الخطة.
حشماتي: خطة الحكومة ليست عملية
يعتقد محمد حشماتي ، خبير آخر في الأسواق المالية ، أن الحكومات في إيران عادة ما تلجأ إلى سوق الإسكان خلال فترة الركود وتتحرك لزيادة أسعار الفائدة المصرفية للهروب من التضخم. هذه الطرق في متناول اليد ويجب ألا تأخذها الحكومة الثالثة عشرة.
وأضاف: سعر السكن يتكون من ثلاثة أجزاء: الأرض والمواد وتكلفة رخصة البناء. في خطة قفزة الإسكان ، توفر الحكومة الأرض مجانًا وربما لا تكون صارمة للغاية بالنسبة للترخيص. القضية الرئيسية في هذه الخطة هي دفع المواد.
وقال حشماتي في اشارة الى طلب الحكومة لبناء وحدات بتكلفة مليوني و 750 الف للمتر: “لا يمكن بناء مساكن بالتكلفة التي توقعتها الحكومة”.
وقال: “للوهلة الأولى ، سداد التسهيلات في هذه الخطة جيد جدًا والناس يدفعون أقساط البنك بدلاً من دفع الإيجار ؛ في النهاية يصبحون أصحاب منازل ، لكن الدفع مقابل هذه المرافق على أساس سنوي يبلغ مليون وحدة يتطلب عددًا كبيرًا جدًا.
وأضاف حشماتي أنه من أجل توفير الموارد اللازمة ، قد تضطر الحكومة إلى تحويل المنشآت من القطاع الصناعي إلى الإسكان ، الأمر الذي يتسبب في ركود الصناعة. الحل الثاني هو الاقتراض من البنك المركزي ، مما يزيد السيولة.
وقال “كلا الحلين سيؤديان في نهاية المطاف إلى تضخم طويل الأجل ، في حين أن خطة ازدهار الإسكان ليس لها تأثير يذكر على خفض الأسعار في السوق لأن الأشخاص الذين يمتلكون الآن مساكن يترددون في بيع أصولهم بنصف السعر ، على سبيل المثال”. هذه الخطة قد تمنع فقط ارتفاع الأسعار.
سمافاتي: سوق الإسكان غير جذاب حتى العام المقبل
مهدي سمافاتي ، خبير في الأسواق المالية ، يؤمن بتوقع مستقبل سوق الإسكان: في الإسكان والأراضي ، لا يوجد جاذبية استثمارية للعام المقبل.
وأضاف: “هذا لا يعني خفض الأسعار في قطاع العقارات السكنية ، لأن الناس لا يعرضون المساكن بخصم شديد ويستغلون سوق الإيجارات”. لكن العقارات التجارية في حالة ركود ومن المرجح أن تنخفض الأسعار.
وقال سماواتي: “عندما تريد الحكومات التدخل على نطاق واسع في السوق ، فعليها تجنب ذلك”. خطة قفزة الإسكان هو مثل هذا التدخل ؛ كما أن بها جيب فارغ. هذه الخطة لا يمكن مقارنتها حتى الإسكان مهر. لأنه في ذلك الوقت كان سعر النفط أكثر من 100 دولار.
صادقين: سوق الإسكان يرتفع من 1403
وقال علي صادقين ، خبير الأسواق المالية: “سوق الإسكان في حالة ركود لمدة عامين ونصف إلى ثلاث سنوات على الأقل”. في عام 1401 ، أوصي بشراء وحدات صغيرة مسبقًا أو بناء مساكن بموعد تسليم 1403. يجب أن يتم الاستثمار في سوق الإسكان برؤية 1403 وما بعده.
وأضاف: “الإسكان لم يتحسن بأكثر من 10 إلى 15 بالمائة في ذروة الركود ولا ينبغي أن نتوقع انخفاضًا كبيرًا في الأسعار”.
اقرأ آخر أخبار الإسكان على صفحة سوق الإسكان من أخبار تجار.