يأتي صدور هذا التقرير تزامناً مع تنصيب وزير الطرق والتنمية العمرانية الجديد ، والذي يحتوي على عدة رسائل مهمة لواضعي السياسات الإسكانية لتنفيذ إجراءات تشغيلية وفعالة في السوق في قطاعي المعاملات وبناء الوحدات السكنية. . بعد كل السنوات الماضية وحتى الآن ، أعلن خبراء وخبراء في قطاع الإسكان ، مع التأكيد على العوامل الحقيقية لخلق التوتر والأزمة في سوق الإسكان ، أن السياسات التي تطبقها الحكومات في هذا القطاع لاحتواء هذه الأزمات في الغالب غير فعالة أو تفتقر إلى الكفاية. الفعالية ، في نفس الوقت مع بداية فترة الإدارة الجديدة في وزارة الطرق والتنمية العمرانية ، أجرى مركز أبحاث المجلس تحليلاً جديدًا لحالة الاستثمارات الإنتاجية في سوق الإسكان وتداعياتها وعواقبها السلبية على سوق العقارات واقتصاد الدولة ونشرت النتائج.
40٪ تخفيض في الاستثمار الإنتاجي
تظهر التقديرات الواردة في هذا التقرير انخفاضًا بنسبة 40٪ في الحجم الحقيقي للاستثمارات الإنتاجية في مجال الإنشاءات خلال العقد الماضي. بينما في هذا التقرير ، تم الإعلان عن النمو الحقيقي للاستثمارات الإنشائية الإنتاجية في العقد الماضي على أنه سالب 5.2٪ سنويًا في المتوسط. هذا على الرغم من حقيقة أن السيولة قد نمت بشكل كبير في كل هذه السنوات ، إلا أن المبلغ الحقيقي للزيادة لم يدخل قطاع الاستثمارات الإنشائية المنتجة. وتظهر نتائج هذا التقرير أن حجم الاستثمار في المبنى بلغ 150 ألف مليار تومان عام 1390 من نحو 256 ألف مليار تومان بالسعر الثابت 1395. كما ورد في هذا التقرير عن خروج رؤوس الأموال من الدولة واعتراضها على شراء العقارات في بعض الدول المجاورة ، كما تم تحذيرها من بوادر انسحاب المستثمرين والبنائين المنتجين والتي تشير جميعها إلى عدم وجود منصة مناسبة للاستثمار في هذا القطاع في الدولة .. هو البلد
ثلاث جذور لركود العرض
في هذا التقرير الذي تم نشره تحت عنوان “تحديات الاستثمار في قطاع الإسكان والتنمية الحضرية بهدف صياغة الخطة السابعة” ، تمت الإشارة إلى الجذور الثلاثة لركود بناء وتوريد المساكن. ، وقد ذكر أن تداعيات هذه القضايا تسببت في أن يشهد السوق العقاري اندفاع أو خروج اللاعب الرئيسي لقطاعات السوق بأكملها ، وهي شركات البناء والمستثمرون الإنشائيون.
يتمثل السبب الأول للركود في بناء وتوريد المساكن في هذا التقرير في “قصر جميع البرامج الحكومية في قطاع توفير الإسكان على إسكان ذوي الدخل المنخفض” وعدم الالتفات إلى هذا الجزء من السوق باعتباره جزءًا عرضة لجذب استثمارات البناء الإنتاجية من الحكومة. في الواقع ، تم تحليل سياسات الحكومة وتدخلها في سوق الإسكان في السنوات الماضية والتحقيق فيها في هذا التقرير باعتبارها السبب الأول لركود البناء والاستثمار.
كما جاء في هذا التقرير: “في بلدنا ، حتى الآن ، كان قطاع الإسكان يركز فقط على توفير الإسكان لبعض الفئات ذات الدخل المنخفض والمتوسط ، وأهمل الاستثمار في قطاع الإسكان وإنتاج المساكن بشكل أساسي. بسبب الضغط الناجم عن عدم الاستجابة لاحتياجات أجزاء أخرى من المجتمع ، فقد أصبح بعيدًا عن متناول الطبقات منخفضة الدخل وتحول إلى مكان للاستثمار. أدت عملية الاستثمار الطبيعية إلى إحباط وتعطيل القطاع الخاص كل عام بسبب زيادة البيروقراطية الإدارية وصدمات العملة والتضخم.
في هذا التقرير ، في إشارة إلى الاتجاه التنازلي لبناء المساكن في طهران في السنوات الأخيرة ، تم الإعلان: كما أن المتوسط الشهري لبناء المساكن في طهران ، والذي لعب دائمًا دورًا مهمًا في سوق الإسكان في البلاد ، آخذ في الانخفاض أيضًا. كما أشير وأعلن أن صانع السياسة الإسكانية قد استبدل المواقف والسياسات غير الفعالة في قطاع التزويد السكني بدلاً من الاعتماد على المواقف والسياسات الفعالة في حل مشكلاته: بينما يشمل الإسكان الذي ينتجه القطاع الخاص تلك الأنواع من السكن. الوحدات فيها هي المواقف والأماكن التي توجد فيها حاجة للإسكان (أي ضمن السياقات الحضرية) ، يتم تنفيذ خطط الإسكان التي نفذتها الحكومات من الماضي وحتى الآن بشكل أساسي في المواقف الأقل فاعلية في السوق (أي خارج سياق المدن الكبرى والمدن الكبرى) والتقليل من دوافع القطاع الخاص للمستثمر لإنتاج المساكن تتسبب في مضاعفة الأثر ومضاعفة النتائج السلبية في مستقبل سوق الإسكان.
تأثير العملة وصدمات التضخم
في هذا التقرير ، تم ذكر تأثير صدمات العملة والتضخم كعامل ثانٍ في تقليل الاستثمار في البناء. تظهر نتائج هذا التقرير أن العملة والصدمات التضخمية تسببت في عدم الاستقرار في سوق الإسكان. أدى ارتفاع سعر العملة بنحو 22 ضعفًا إلى نمو سعر المساكن بنحو 17 ضعفًا خلال العقد الماضي. في غضون ذلك ، لم يجد بناة البناء والمستثمرون في القطاع الخاص الإمكانية والفرصة للتعويض وسط النمو السريع للأسعار ، وتم إخراجهم تدريجياً من السوق تحت تأثير هذه القضية.
الدور المدمر للمضاربين
في هذا التقرير ، تم ذكر الأثر المدمر للمضاربة والأنشطة العقارية غير المنتجة في ظل عدم وجود أدوات ورافعات تقييدية كأحد العوامل المهمة في أزمة سوق الإسكان والتشييد ، والتي يمكن اعتبارها العامل الثالث. في الحد من الاستثمار العمراني في البلاد والركود ، وذكر بناء وتوريد المساكن. تشير نتائج هذا التقرير إلى أن الإسكان كان دائمًا يتمتع بميزة نسبية على السلع الرأسمالية الأخرى بسبب الأمن ، وينظر إليه كثير من الناس على أنه منتج للتعامل مع الدرع التضخمي وفي كثير من الحالات لكسب ربح دون مخاطر وتكلفة.
في الوقت نفسه ، يواجه هيكل سوق الإسكان من وجهة نظر الاستثمار تحديًا بسبب صرامة القوانين وعدم وجود أطر قانونية ذات قدرات قابلة للتنفيذ ولا تستجيب للاحتياجات المختلفة. لذلك ، اقتصرت معظم المساكن التي تم إنتاجها في السنوات الماضية على مناطق معينة (أرستقراطية بشكل أساسي) من المدن الكبرى في المناطق المرتفعة ومعظم الوحدات الشاغرة ذات الاحتياجات الموجودة في السوق لا تتمتع بجودة حتى لو كانت كذلك. عرضت في السوق ، سيؤدي إلى انخفاض ملحوظ في أسعار الوحدات في السوق ، ولن تنخفض القدرة على تحمل التكاليف للمواطنين من ذوي الدخل المتوسط والمنخفض ، والسبب في ذلك هو التشجيع غير المباشر للاستثمار تجاه هذا النموذج. . وفي الوقت نفسه ، أدى عدم وجود دعم وتوجيه مناسبين في قوانين التخطيط العمراني والإشارات الضريبية الصحيحة إلى تفاقم تداعيات هذه المشكلة.
في غضون ذلك ، هناك أيضًا بعض العوامل مثل الفقاعة التي نشأت في السوق بسبب السياسات التنفيذية للحكومات ، ووجود عوامل خارجية ، والصدمات غير المتوقعة ، وعدم الاستقرار في الأسواق المالية والنقدية ، وكفاءة الأسواق المختلفة ، والهيكل. من الاقتصاد وشدة وضعف المطالب الإقليمية وضعف القوانين واللوائح في الأنشطة المضاربة تحدث. تعمل المضاربة على تسريع عمليات تبادل الإسكان في فترات زمنية قصيرة الأجل لزيادة الأرباح الفورية والقصيرة الأجل ، ولهذه القضية تأثير سلبي على سوق البناء والاستثمارات الإنتاجية.
مع ارتفاع الأسعار نتيجة لأنشطة المضاربة في سوق الإسكان ، فإن الطلب الفعال ، الذي هو في الواقع طلب الاستهلاك وكحلقة أخيرة في سلسلة الاستثمار الإنشائي والإنتاجي ، له أهمية رئيسية بسبب القفزة في الأسعار و خسارة القوة الشرائية المفروضة على الهوامش السوق مدفوعة. في غياب هذا النطاق الفعال من الطلب على العقارات ، يواجه البناؤون عمليًا أيضًا أزمة المشترين الفعالين ولا يتم توفير العملية الطبيعية لتداول رأس المال لهم. هذه القضية هي أيضًا أحد عوامل فقدان الحافز لدى البنائين للاستثمار الإنتاجي في البناء وتفاقم ركود البناء. من وجهة النظر هذه ، يزداد عدد الذين طردوا من سوق البناء والاستثمار.
هذا على الرغم من حقيقة أنه من خلال التأكيد دائمًا على أدوات ردع الضرائب للتعامل مع المضاربة وتشجيع الاستثمار الإنتاجي في قطاع الإسكان (البناء) بشكل عام وبشكل خاص من خلال الإعلان عن النهج المستهدفة في قطاع الإسكان ، فمن الممكن زيادة الاستثمار في هذا القطاع والاستفادة من الاثار كانت ايجابية في سوق الاسكان.
وبناءً على ما ورد في هذا التقرير ، أدت هذه الأضرار ، كما ورد في هذا التقرير ، إلى طرد وحتى هجرة مجموعات من البنائين ومستثمري الإنشاءات ، وتعتبر خطرًا جديدًا على سوق الإسكان. لأن هناك خطرًا من أنه في حالة اشتداد هذه الظروف ، حتى في حالة توفير الظروف المناسبة للاستثمار وعودة البناة إلى سوق بناء وتوريد المساكن ، ويتم أيضًا توفير شروط الازدهار غير التضخمي ، فإن الدولة سوف من المحتمل أن تواجه أزمة نقص البناء والمستثمرين في هذا القطاع
ثلاثة اقتراحات فعالة لواضعي السياسات
كما يذكر هذا التقرير سلسلة من المقترحات التنفيذية لتحسين وضع الاستثمار في البناء وبالتالي خلق ظروف أفضل في سوق الإسكان ، ويمكن تلخيص أو تصنيف أهم وأهم هذه المقترحات في ثلاثة أقسام.
يركز الاقتراح الأول على إعادة تنظيم قواعد وأنظمة التخطيط الحضري بالإضافة إلى توفير حوافز التنمية المالية والحضرية لبناء وتوريد وحدات سكنية ميسورة التكلفة لفئات مختلفة. وبناءً على ذلك ، من الضروري التركيز على سياسات بناء وتوريد وحدات سكنية بمساحات مختلفة من 30 إلى 80 مترًا مربعًا ، والحاجة الأساسية لسوق اليوم هي استئجار وشراء المساكن من الطبقات المتوسطة والمنخفضة الدخل ، و من ناحية أخرى ، نظرًا للطلب على هذه الوحدات ، ستكون أيضًا مواتية للمستثمرين.
السياسة الثانية هي نوع من السياسة ثنائية الأبعاد في مجال تطبيق الأدوات الضريبية من أجل خلق عقبة في طريق المضاربين وتشجيع البنائين على الاستثمار العقاري في هذا السوق. يجب أن يكون على جدول الأعمال إعادة تعريف قوانين الضرائب بهدف منع المضاربة من خلال فرض قوانين ضريبية رادعة من ناحية وكذلك تطبيق الإعفاءات الضريبية للبناة ومستثمري البناء لدعم إنتاج المساكن والبناء. بينما يتم عكس هذا الإجراء الآن ؛ يدفع البناؤون ضريبة البناء ، لكن المضاربين لا يدفعون أي ضريبة على التكلفة المعيارية.
في الاقتراح التشغيلي الثالث المقدم في هذا التقرير ، تم ذكر إنشاء أدوات مالية للمشاركة في الشراء المسبق وشراء المساكن والتمويل قصير الأجل ومتوسط الأجل لمدة ثلاث إلى ثماني سنوات. في الوقت الحالي ، يتم حظر سوق ما قبل البيع للمساكن عمليًا كطريقة تمويل مناسبة للبناة من ناحية وطريقة مناسبة لملكية المنازل من طيف طلب الإسكان الأكثر استهلاكا (المشترين لأول مرة) من ناحية أخرى. من الضروري تفعيل السوق الثاني لمعاملات الإسكان (ما قبل البيع) من خلال تعديل اللوائح والأنظمة في هذا القطاع لصالح كل من جانب المنتج وطلب المستهلك.
مصدر: عالم الاقتصاد
اقرأ المزيد من الأخبار على صفحة الإسكان.