وفقًا لـ Tejarat News ، أداة فتح عملية التحديث القوام البالية تم تحديد مدينة.
عالم الاقتصاد كتب ، دراسات حول عوامل فشل سياسات تجديد الهياكل المتهدمة في السنوات الأخيرة حتى الآن ، من إلغاء تصاريح ابتزاز رأس المال من طهران القديمة ووسط المدن الأخرى مع مفتاح “الكثافة” كأساس رئيسي من خطة نقل القاعدة السكنية من مناطق مشبعة بالشقق إلى مناطق ذات طلب مرتفع وتبلغ عن نقص العرض.
في غضون ذلك ، تشير النتائج إلى أن الإذن بابتزاز رأس المال من طهران القديمة ، إلى جانب السجل الفاشل للقرض لتجديد الهيكل المتهدم ، أدى إلى نقل قاعدة بناء المنازل في العاصمة والمدن الأخرى إلى العاصمة ومدن أخرى. جدول أعمال صانع سياسة الإسكان.
تظهر التحقيقات أنه بالإضافة إلى السجادة الحمراء المزيفة وغير الفعالة ، والتي كانت المسار الرئيسي للتجديد في السنوات الأخيرة. القوام البالية تم تقديمه ، وهناك قناة رئيسية لتوفير السكن في قلب المدن الوسطى والداخلية ، والتي تم إهمالها حتى الآن وتعتبر من أهم أسباب عدم جاذبية هذه المناطق لمستثمري البناء.
سجل قروض تجديد المساكن الفاشلة
تظهر نتائج الدراسات أنه في حين أن صانع سياسة الإسكان ، في جميع السنوات الماضية ، من خلال تطبيق البرنامج غير الفعال لدفع قروض التجديد لمقدمي طلبات البناء في سياقات متداعية ، فقد اتخذ في الواقع منعطفًا في هذا المجال ، وهو من ناحية أخرى اليد ، هي رخصة لسرقة رأس المال من طهران ، وفي الماضي كان يتم تصديرها باستمرار إلى مناطق مشبعة بالبناء.
على الرغم من أن تمويل البنائين والمتقدمين لتجديد المساكن في الهياكل المتداعية هو أحد الأسس الرئيسية لعملية التجديد في قلب المدن الداخلي والوسطى ، من ناحية ، الشكل غير الفعال لهذا القرض والسمات الخاصة للاستثمار في البناء في هذه المناطق أدى عمليا إلى تسجيل فشل سجل للحصول على قروض التجديد.
في مثل هذه الطريقة أن حالة إنتاج المساكن والعرض في الجبهة الرئيسية للاستثمار في البناء أمر بالغ الأهمية. الهياكل الحضرية المتداعية هي الواجهة الرئيسية للاستثمار في البناء بسبب ثلاثة أسباب مهمة.
بادئ ذي بدء ، هذه المناطق هي أماكن يمكن فيها بناء مساكن منخفضة التكلفة لتلبية احتياجات المستهلكين المتقدمين للوحدات السكنية ، وقد تم الترحيب بهم دائمًا من قبل هذه المجموعة من المتقدمين ؛ بالإضافة إلى ذلك ، فإن هذه المناطق هي في الواقع مكونات طهران القديمة ، والتي تحتوي على كثافة ونسبة كبيرة من سكان المدن.
من ناحية أخرى ، ونظراً لتقدم العمر في الوحدات السكنية وغيرها من المباني العمرانية والمباني الفوقية في هذه الأحياء ، من حيث زيادة عامل الأمان لسكن المواطنين ، يجب تجديد هذه المناطق والوحدات السكنية القائمة فيها على الفور.
في المرتبة الثالثة ، في نفس الوقت الذي بلغت فيه القفزة في أسعار المساكن ذروتها ، خاصة اعتبارًا من عام 2018 فصاعدًا ، أصبحت هذه المناطق مكانًا ووجهة جديدة لمستهلكي الإسكان الذين كانوا يسكنون سابقًا المتقدمين في المناطق الاستهلاكية الواقعة في النصف الشمالي من طهران ، و مجموعة كبيرة من هذه المجموعة ، تم توجيه طالبي السكن إلى هذه المناطق.
ما سبب عدم إحراز تقدم في مشروع تجديد الأنسجة البالية؟
على الرغم من المكانة الخاصة والمكانة المهمة التي تتمتع بها المناطق الواقعة في السياقات الحضرية البالية ، فإن عملية التجديد وتوفير السكن في هذه الأحياء ليست في حالة جيدة.
من الأسباب المهمة والجذرية المتعلقة بهذه القضية أنه في جميع السنوات الماضية حتى الآن ، اعتبر صانع سياسة الإسكان ، وفقًا لتفسيره واستنتاجه الخاص ، دفع قرض التجديد بمثابة المحرك الرئيسي لعملية التجديد وجوانب مهمة أخرى يمكن أن يؤدي إلى الحافز. فقد أهمل بناة ومستثمرو البناء لدخول المعروض من تجديد هذه الأحياء.
في غضون ذلك ، يُظهر سجل فشل قرض التجديد في تسريع تدفق المعروض من المساكن في المناطق البالية أن هذه السياسة قد فشلت بالفعل وواجهت أبوابًا مغلقة.
تظهر الإحصاءات الرسمية أنه في السنوات الثلاث الماضية ، في المتوسط ، تم بناء حوالي 10000 وحدة سكنية فقط في البلاد باستخدام قروض التجديد ؛ وفي الوقت نفسه ، يجب أن لا يقل هذا المبلغ عن 70 ألف وحدة سكنية بناءً على الحجم الإجمالي لبناء المساكن في الدولة ، وهو ما يعادل حوالي 20٪ من إجمالي المباني في المدن.
تظهر الإحصاءات الرسمية أنه في عام 2017 ، تم بناء ما مجموعه 60400 وحدة سكنية في مناطق متهدمة من البلاد ، منها 11500 وحدة فقط حصلت على قروض للتجديد.
في عام 2018 ، من إجمالي 47000 وحدة سكنية تم تجديدها في الأحياء والمناطق الحضرية المتداعية ، تم بناء 11،250 وحدة سكنية فقط بقروض تجديد.
هذا المبلغ في عام 2019 يعادل تجديد 8000 وحدة سكنية فقط بقروض تجديد من إجمالي حوالي 50000 وحدة تم تجديدها في المباني المتداعية في البلاد.
تظهر هذه الإحصائيات أنه بالإضافة إلى حقيقة أن تداول بناء المساكن وتجديدها في المباني المتداعية أقل بكثير مما يجب تجديده كل عام وفقًا للالتزامات القانونية والضروريات القائمة ، يلعب قرض التجديد دورًا مهمًا في الواقع في نفس القدر من البناء لم يتم في الأحياء البالية من المدينة.
في الواقع ، في ظل الظروف التي ذكر صانع سياسة الإسكان في السنوات الماضية أداة قرض التجديد باعتبارها أداة فتح لتدفق التجديد والعامل الدافع لتوريد الإسكان في هذه المناطق ، لكن الحقائق تظهر أن قفل تجديد المساكن بالقروض لم يتم فتحه.
قفل أكبر من التمويل
تشير الدراسات الاستقصائية حول مسألة تجديد الهياكل البالية في مدن البلاد إلى أن هناك قفلًا أكبر من التمويل باستخدام القروض ، في طريقة تجديد الهياكل البالية.
في الواقع ، على الرغم من أن موضوع التمويل المناسب والدعم الحكومي المناسب في هذا المجال هو أحد متطلبات تسريع عملية وتدفق التحديث ، إلا أن قضية القروض والموارد المالية ليست القصة الكاملة.
بدلاً من ذلك ، هناك قفل أكبر من قرض في مسار التجديد ، والذي يجب فتحه كأولوية. يرتبط هذا القفل في الواقع بالفشل في توفير هامش ربح معقول بسبب الاستثمار في الهياكل المتداعية للبناة والمستثمرين في مجال البناء.
القصة هي أنه في عملية تجديد الأنسجة المتهالكة في طهران والمدن الأخرى ، أدت بعض القيود التي تتماشى مع تطبيق بعض قواعد ولوائح التخطيط الحضري إلى الحد من دافع البنائين ومستثمري البناء لدخول هذه المناطق ومن ناحية أخرى وزاد تعطشهم للعمل في هذه المناطق المدينة البالية وتشبع البناء.
في السياق المتهالك لطهران ومدن أخرى ، بالنظر إلى الكثافة وقيود وقوف السيارات ، لا يتوق البناؤون ومستثمرو البناء إلى دخول هذه الأحياء للتجديد.
لأن هامش الربح الذي يتوقعونه من البناء لا يتم توفيره في كثير من الأحيان ؛ في الواقع ، لا يمكن تنفيذ صيغة الشراكة الإنشائية للحصول على هامش ربح معقول ومتوقع للبناة ، والذي يمكن أن ينافس البناء والاستثمار في المناطق الشمالية من المدينة.
على سبيل المثال ، في مدينة طهران ، يمكن للبناة في المناطق العادية وغير البالية الحصول على تصريح بناء على الأقل لبناء 4 طوابق ، في حين أن هذا المبلغ يعادل 3 طوابق في المناطق البالية وللصغار- لويحات الحجم.
هذا على الرغم من أنه وفقًا لقواعد التخطيط العمراني ، يجب توفير مواقف سيارات لنصف الوحدات المبنية على الأقل في هذه المناطق.
إلى جانب ذلك ، يمكن للمستثمرين الحصول على كثافة بناء عالية لبناء المزيد من الطوابق في مناطق مشبعة بالشقق. أدى هذان العاملان معًا إلى إصدار تصاريح ابتزاز رأس المال من المباني البالية إلى المناطق الشمالية المشبعة بالشقق.
في الواقع ، لقد كان بمثابة عقبة في طريق دخول رأس المال إلى الأنسجة البالية ووجه هذه العواصم نحو المناطق الشمالية.
الوثيقة الإحصائية لاختلاس رأس المال العمراني
في دراسة أجراها فاردين يزداني ، خبير الإسكان ، وفريقه ، تم تقديم وثيقة إحصائية عن سرقة رأس المال الحضري من المباني البالية إلى مناطق مشبعة بالشقق السكنية.
وفقًا للإحصاءات المقدمة في هذا البحث ، من 2009 إلى 2018 ، بينما في المقاطعات الخمس الأولى من طهران ، تم بناء ما متوسطه 45000 وحدة سكنية كل عام في كل منطقة مع منح تصاريح كثافة إضافية ، كان هذا المبلغ لـ 9 حتى 21 طهران (طهران القديمة) ، كان هناك حوالي 14 ألف وحدة.
وهذا يدل على أن رخصة الكثافة الممنوحة للمناطق المشبعة بالشقق بناءً على عدد الوحدات الإضافية كانت 3 أضعاف المناطق الجنوبية والمناطق ذات الطلب المرتفع.
أدى منح الإذن بالكثافة الإضافية على نطاق كبير للمناطق الشمالية من المدينة ، جنبًا إلى جنب مع تقييد منح الكثافة في الأنسجة البالية والمناطق الجنوبية ، إلى تأخر في العرض مقارنة بالطلب على المساكن المرتفعة مناطق الطلب في طهران.
كل هذا تسبب في أنه في هذه السنوات ، تم إصدار 41 ٪ من جميع تصاريح البناء لمدينة طهران فقط في المقاطعات الخمس الأولى من المدينة ، في حين أن حصة 12 منطقة جنوب طهران كانت 36 ٪ فقط من جميع الإنشاءات.
بالإضافة إلى أن عدد هذه المناطق يزيد عن ضعف النصف الشمالي من طهران ، نظرًا لارتفاع الكثافة السكانية ، فإن الحاجة إلى السكن والطلب على المساكن في هذه المناطق هي أيضًا أكثر من المناطق الخمس الأولى من المدينة. لكن عمليا ، فإن بناء وتوريد المساكن في هذه المناطق أقل بكثير وأكثر محدودية من المناطق الشمالية من طهران.
انخفاض هامش الربح في قطب الطلب على المساكن
وفي الوقت نفسه ، فإن هامش ربح شركات البناء ومستثمري البناء في المناطق الجنوبية والمناطق ذات الطلب المرتفع من العاصمة ، والتي تعد في الواقع قطب طلب الاستهلاك في طهران ، أقل بكثير من هامش ربح البناء في النصف الشمالي من طهران.
وتشير التقديرات إلى أن متوسط هامش ربح البنائين في المناطق الشمالية من المدينة يبلغ حوالي 37٪ وفي المناطق الجنوبية 28٪.
تظهر كل هذه الإحصائيات أن ما كان يجب اعتباره الحلقة المفقودة في تجديد الهياكل البالية في السنوات الماضية قد تم إهماله من قبل صانعي سياسات الإسكان وبدلاً من السجادة الحمراء المزيفة التي تسمى قرض التجديد بدلاً من الخطة الأصلية و توجيه فعال لتسريع عملية التحديث على نطاق واسع.
خطة التعديل على جدول الأعمال
لكن الأدلة تشير إلى أن خطة نقل القاعدة السكنية قد تم وضعها مؤخرًا على جدول أعمال الحكومة ووصي الإسكان والتنمية الحضرية.
على ما يبدو ، في مدينة طهران ، تمت الموافقة على تصريح في لجنة المادة 5 ، والذي بموجبه سيتم زيادة كثافة المباني على الأراضي الصغيرة بطابق واحد ، وبهذه الطريقة ، سيتم إنشاء حافز مناسب جذب المستثمرين والبناة إلى هذه المناطق. إلى جانب ذلك ، مع هذا الإجراء ، ستزداد أيضًا رغبة مالكي الوحدات المتداعية في المشاركة.
في الآونة الأخيرة ، سمع أن الحكومة قد صممت ووافقت على حزمة حوافز التنمية الحضرية لتشجيع البنائين والمستثمرين في مجال البناء على الدخول في مجال تجديد الهياكل المتداعية.
تظهر النتائج أن الدعم الرئيسي لحزمة حوافز التخطيط الحضري هذه ليس سوى تعديل لوائح الكثافة ومواقف السيارات لبناء الهياكل البالية.
تظهر التحقيقات أن هذا التغيير في الإجراءات وإلغاء تصريح اختلاس رأس المال من طهران القديمة إلى المناطق الشمالية المشبعة بالشقق يمكن أن يكون مفيدًا للمناطق المعرضة للتأثر والتي لديها القدرة على البناء.
تصادف أن هذه المجالات هي المحور الرئيسي للطلب على الإسكان ، والتي واجهت نقص العرض بما يتناسب مع الطلب بسبب عدم الاهتمام بالقضايا الرئيسية والرئيسية في السنوات الماضية.
إذا تم تعديل قواعد التنمية العمرانية مثل متطلبات وقيود الكثافة وتوفير مواقف للسيارات في هذه المناطق ، فيبدو أنه يمكن أن يؤدي إلى تدفق الاستثمار الإنشائي في المدينة ، والذي تحول إلى تدفق مقلوب ، إلى التيار الرئيسي. مسار وتصحيح هذا التدفق.
أي أن جزءًا كبيرًا من أموال البناء التي تم توجيهها إلى المناطق المشبعة بالشقق سيتم إدخالها إلى المناطق التي تواجه نقصًا في العرض يتوافق مع احتياجات الطلب على الإسكان الأكثر تطلبًا.