وبحسب موقع تجارت نيوز ، على الرغم من عدم الإعلان رسميا عن إلغاء سقف الإيجار ، إلا أنه لم يعد هناك أخبار عن ذلك في الأسواق.
مع الإيداع الصامت للقانون في سوق الإيجار ، انتهت عمليا فترة الخوف والثقة لدى المشاركين في هذا السوق فيما يتعلق بالسقف المسموح به لنمو الإيجار. يظهر البحث الميداني لـ “عالم الاقتصاد” بخصوص ظروف الخريف لسوق الإسكان في الأيام الأخيرة من هذا الموسم أنه في حين أن الموافقة على السقف سمحت بزيادة الإيجارات حتى 25٪ في طهران و 20٪ في مدن أخرى لم يتم تشير التحقيقات بنجاح إلى إلغاء هذه الموافقة في السوق وبين المشاركين في سوق الإيجارات ، أي الملاك والمستأجرين ووكلاء العقارات. على الرغم من أن هذا الإلغاء لم يتم الإعلان عنه رسميًا ، ولكن بشكل غير رسمي ، فقد لوحظ في السوق ولا يمكن رؤية المزيد من العلامات على ذلك في معاملات سوق إيجار المساكن.
هذا على الرغم من حقيقة أنه في الأيام الأولى للإخطار بهذا المرسوم ، أراد بعض المستأجرين ، مستشهدين بالمرسوم ، الالتزام بالسقف المعتمد لزيادة الإيجار ، رغم أنه في بعض الحالات ظل هذا الطلب مجرد كلام ومقدار الإيجار. الزيادة كانت بناء على اتفاق بين المالك والمستأجر يتم تحديده وفقا لواقع السوق وقريب من السعر المعروض من قبل المؤجر. تظهر تحقيقات “دنيا إيكوتسات” أن هذا المرسوم قد تم إلغاؤه الآن بشكل غير رسمي وحتى المستأجرين ، مع ملاحظة واقع السوق ، مع مطالبة المؤجرين بزيادة الإيجار بأقل قدر ممكن في العقود الجديدة بناءً على الاتفاقية ، لا تذكر. هذا المرسوم ولم تشر إليه. في الواقع ، يحاول المستأجرون تعديل مستوى الإيجار مع قوتهم الشرائية أو تقريبه منه مع الاتفاق مع الملاك.
لماذا صدر المرسوم؟
في نفس الوقت الذي بلغت فيه أزمة جائحة كورونا ذروتها ، في عام 2019 ، وافق المقر الوطني للتعامل مع كورونا على قرار ، بهدف دعم المستأجرين كواحد من أكثر شرائح المجتمع ضعفا ، تم تحديد متطلبين مهمين هما: كان على الملاك الامتثال ل. كان الشرط الأول المنصوص عليه في هذا القرار يتعلق بتحديد سقف 25٪ مسموح به لزيادة الإيجارات لمدينة طهران ، و 20٪ في مراكز المحافظات والمدن الكبيرة (التي يزيد عدد سكانها عن 200000 نسمة) ، و 15 ٪ في مدن أخرى (مدن صغيرة). من ناحية أخرى ، ورد في هذا القرار أنه لا يحق لأصحاب العقارات إخلاء الوحدة المؤجرة وإخلاء المستأجر ، إلا لأسباب مبررة ، مثل الحاجة إلى العقار لإقامتهم الشخصية وأطفالهم. تم تمديد هذا القرار في عام 1400 لمدة عام آخر في السوق.
لكن في عام 1401 ، تم تغيير هذا القرار من التعليمات الصادرة عن المقر الوطني لكورونا إلى قرار رؤساء القوى الثلاث ، والسقف الإلزامي لزيادة الإيجار لمدينة طهران بنسبة 25٪ وللمدن الأخرى. تم تحديد ما يصل إلى 20٪ فيه ، كما تم الإعلان عن حق الملاك في استلام أمر إخلاء ، وليس لديهم الحق في إخلاء المستأجر من الوحدة المستأجرة.
منذ البداية وبالنظر إلى واقع سوق الإسكان ، كان من الواضح أن هذا القرار لم يكن قابلاً للتنفيذ ، وأن نظرة السوق إليه كانت مجرد نوع من التدخل غير الفعال وليس ضمانًا للتنفيذ في الممارسة العملية ؛ في الواقع ، لم يكن تصور السوق لهذا القرار منذ البداية أن هذا السقف متوافق مع واقع السوق ويمكن أن يؤدي إلى كبح القفزة في الإيجارات في حالة نمت فيها جميع العوامل التي تؤثر على هذا السوق أكثر بكثير من السقف المحدد. لزيادة الإيجارات. وقد انعكست هذه التوقعات والرؤية للسوق تجاه هذا القرار أخيرًا في الإحصاءات الرسمية ويمكن تقديم هذه الإحصائيات كوثيقة لفشلها في كبح جماح النمو المتطرف وغير المقيد للإيجارات. في هذا القرار ، كما هو موضح ، تم وضع قيدين مهمين ، أي قيود على تحديد مقدار الزيادة في الإيجار وكذلك حظر تلقي أمر الإخلاء. كان لهذا القرار أيضًا آثار سلبية على سوق الإيجارات ووفقًا للوسطاء النشطين في سوق الإيجارات في مناطق مختلفة من مدينة طهران ، وخاصة مناطق الطلب المرتفع ، فقد منع توريد جزء من الملفات التي يمكن عرضها على المستأجرين للمعيشة . في السنوات الثلاث الماضية ، بسبب القيود والمحظورات المنصوص عليها في هذا المرسوم لأصحاب العقارات ، مجموعة من الملاك لأول مرة (الأشخاص الذين اشتروا رأس المال من سوق الإسكان ووحدتهم كانت لديهم إمكانية عرضها على سوق الإسكان) من ناحية ، وحتى مجموعة من أصحاب العقارات ذوي الخبرة في من ناحية أخرى ، فقد تصرف هذا السوق بحذر في إمداد هذا السوق بوحداته ، بل إن بعضهم فضل الإبقاء على وحداتهم فارغة. من وجهة النظر هذه ، على الرغم من أنه كان من المفترض التحكم في إيجار السكن بسقف إلزامي ، بسبب انخفاض عرض الملفات وزيادة الفجوة بين العرض والطلب ، فقد واجه نموًا حادًا في معدلات الإيجارات المقترحة وأخيرًا تضخم مرتفع في هذا السوق. في الواقع ، هذا القرار ، الذي وافق عليه المشرع في البداية بقصد حماية المستأجرين ، لم يؤخذ على محمل الجد فقط من قبل السوق ولم يستطع السيطرة على قفزة أسعار الإيجارات ، والتي ، من ناحية أخرى ، كانت مخفية و أثر سلبي في مجال تقليص المعروض من الملفات للسوق ، والذي ظهر في النهاية على شكل زيادة في تضخم الإيجارات في العاصمة والدولة. بلغ التضخم من نقطة إلى نقطة في إيجار المساكن في مدينة طهران وأيضًا في البلاد 40 ٪ في عام 2019 وتجاوز 40 ٪ في عامي 1400 و 1401. حتى في بعض أجزاء العام الماضي ، تجاوز تضخم الإيجارات 50٪ في طهران والبلاد ، وسجل نمو الإيجارات التاريخي.
يمكن القول أن هذا القرار بقي في نهاية المطاف في شكل مرسوم ورقي ، ومن ناحية أخرى ، أصبح نوعًا من التدخل ورد الفعل في شكل إنهاء عقد إيجار بعض الملاك وتقليل عدد الملاك الأوائل في هذا الجزء من سوق العقارات. كما زاد حجم العقود السرية بسبب خوف بعض المؤجرين من العواقب.
إيداع التسقيف في نهاية الخريف
إلا أن البحث الميداني لـ “دنيا يختسوت” يظهر أنه في السنة الثالثة من تطبيق المرسوم في سوق الإيجارات ، في آخر أيام الخريف ، تم إلغاء هذا المرسوم بشكل غير رسمي من قبل المشاركين في سوق الإيجارات ؛ في الواقع ، هناك نوع من التقديم الصامت للسقف الإلزامي في سوق الإيجار من جهة ، وحظر تلقي أوامر الإخلاء من جهة أخرى. ومع ذلك ، في السنوات الثلاث الماضية ، زاد تضخم إيجارات المساكن بمسافة كبيرة من السقوف المحددة ، وارتفعت الإيجارات في جميع أنحاء البلاد إلى ضعف السقف المحدد.
توضح رواية سماسرة معاملات سوق إيجار المساكن في مدينة طهران منذ أيام الخريف الأخيرة لهذا السوق عام 1401 أن قرار الامتثال لسقف زيادة الإيجار بنسبة 25٪ لم يعد حتى في كلمات وطلبات المستأجرين . كما يتم إصدار أوامر إخلاء الوحدات السكنية للمتقدمين حسب الإجراءات المعتادة ، وتم رفع القيود والمحظورات الخاصة بفيروس كورونا في سوق الإيجارات بصمت.
رغم أنه أُعلن في هذا القرار أن ما تم تحديده سيستمر ويستمر حتى نهاية فترة كورونا. الآن ، ليس إيران وحدها ، بل العالم أجمع مر بمرحلة الوباء والفترة الصعبة والحرجة لوباء كورونا ، لذلك على الرغم من أنه لم يتم الإعلان رسميًا عن انتهاء فترة هذا المرسوم ، إلا أن السوق ألغاه بصمت. وعاد الروتين المعتاد لتحديد الإيجار واستلام أوامر الإخلاء إليه.
عدم توافق سقف الإيجار مع سائقيها
تظهر تحقيقات “دنيا إيكوتسات” أن أهم وأهم سبب فشل هذا القرار في السنوات الثلاث الماضية ، والذي أدى في النهاية إلى إيداعه كاملاً وطرده بشكل غير رسمي من سوق الإيجارات في آخر أيام الخريف ، هو بسبب عدم توافقه مع الحقائق الاقتصادية لهذا السوق. يتم تحديد أسعار الإيجار في إيران وزيادتها بشكل رئيسي تحت تأثير عاملين مهمين. الأول هو التضخم العام والثاني هو تضخم الإسكان. في موقف تواجه فيه الدولة تضخمًا عامًا مرتفعًا وقفزة في أسعار المساكن ، من المستحيل توقع فعالية أمر ما في سوق الإيجار ، ولا يمكن التحكم في القفزة في الإيجار بسبب القفزة في السائقين التي تؤثر هذا السوق بأي مرسوم أو أمر. هذا على الرغم من حقيقة أنه في السنوات الأخيرة ، بالإضافة إلى التضخم العام وتضخم الإسكان ، فإن عوامل أخرى مثل قفزات العملة وغيرها قد أثرت أيضًا على هذا السوق وزادت من تقلباته ، حيث أن هذا القرار لم يستطع ولم يستطع التعامل مع السائقين الذين يؤثرون على سوق الإيجار وظلت حقائق هذا السوق للتواصل عمليا عند نفس مستوى السقف الورقي (الطلب على الورق) ، وحتى الآن تم طرده بالكامل من السوق.
بالطبع ، في جميع السنوات الماضية ، بغض النظر عن تحديد سقف إلزامي لسوق الإيجار ، قام بعض الملاك ، لأسباب مختلفة ، مثل نقص الحاجة المالية ، والرضا عن المستأجر ، والعدالة في التسعير ، وما إلى ذلك ، بتمديد العقود مع معدلات أقل من 20 إلى 25 في المائة أو نحو ذلك. محدودة وهذا الأمر لا علاقة له عملياً بهذا القرار ، ومع ذلك ، تظهر تحقيقات “دنيا إيكوسات” أنه في هذا الخريف ، كان هناك نوعان من العقود بمعدلي تضخم مختلفين أبرمت في هذا السوق ، وكلها مبنية على اتفاق بين المؤجر والمستأجر وليس على أي شيء آخر ، كان هناك آخر!
تضخم إيجار الخريف في العاصمة
يُظهر البحث الميداني لـ “عالم الاقتصاد” آخر حالة تضخم الإيجارات في مناطق الاستهلاك بالعاصمة ، مثل المناطق من 4 إلى 10 من طهران ، وقد تم تمديد عقود إيجار المساكن في هذه المناطق أو كتابتها ، في الغالب وفي المتوسط ، مع مستويين من التضخم. في عقود التمديد ، في المتوسط ، وافق المستأجرون على زيادة بنسبة 35-45٪ وفي بعض الحالات المحدودة أعلى من هذا المبلغ واتفقوا مع المالك. في العقود الجديدة ، تم النظر في زيادة بنحو 50 ٪ مقارنة بالعام السابق. على الرغم من وجود استثناءات وبعض التجديدات أو العقود الجديدة تمت كتابتها بنسب أقل أو أعلى مما تم الإعلان عنه ، إلا أن هذه الأرقام هي متوسط زيادة الإيجار في عقود إيجار المساكن في الخريف وفقًا للسوق.
كما وافق المستأجرين
ويظهر البحث الميداني لـ “عالم الاقتصاد” أن المستأجرين تقبلوا كذلك واقع سوق الإيجارات ولم يعد يتحدثوا عن تمديد العقود بنسبة 25٪ وفق المرسوم.
لكنهم ما زالوا يتأثرون بضغوط الإيجارات والتضخم الحاد في هذا السوق ، ويطالبون بتمديد العقود بأقل أرقام ممكنة. وفي الوقت نفسه ، هناك أيضًا أصحاب العقارات الذين يجددون العقود بمعدلات أقل من السوق ، ولهذا السبب فإن معدلات التجديد أقل بكثير من حيث معدل نمو الإيجارات في العقود الممتدة مقارنة بالعقود الجديدة ، ولكن مع ذلك ، كما تم الإعلان عنه ، متوسط الزيادة في الإيجار مقارنة بعقود العام الماضي ، فإن العقود الجديدة أعلى بكثير من سقف 25٪.
دخول الموردين المنتظرين للسوق
ولكن تحت تأثير فقدان الثقة واعتماد بعض المستأجرين على المرسوم من جهة وفقدان الخوف والقلق من أصحاب العقارات الذين رفضوا بيع وحداتهم إلى سوق الإيجارات بسبب القيود والمحظورات ، هناك إشارات من اختفاء هذا الخوف وازدياد عرض الملفات من جانبهم ، ويلاحظ صاحب العقار الأول في السوق ؛ في الواقع ، هناك بوادر على زيادة المعروض من الملفات لسوق الإيجار ، ومن المتوقع في الأشهر المقبلة ، خاصة في ربيع وصيف العام المقبل ، حجم توريد الملفات إلى سوق الإيجارات ستنمو مقارنة بالأشهر الأخيرة. ومن المتوقع أيضًا أنه نظرًا لأن معظم المشتريات التي تمت في سوق الإسكان في الأشهر الأخيرة كانت مرتبطة بطلب رأس المال وأن عددًا كبيرًا من هذه الوحدات لا يزال فارغًا ، فسيتم أيضًا طرح جزء من هذه الوحدات في سوق الإيجار ، ولكن أن تضخم إيجار المساكن سيستمر. على أي مستوى ، يعتمد الارتفاع أو النقصان ، وما إلى ذلك ، بشكل مباشر على حالة توقعات التضخم والتضخم العام وتضخم الإسكان وعوامل أخرى تؤثر على هذا السوق (بالإضافة إلى ظروف الأسواق الأخرى ، خاصة سوق العملات).