وبحسب موقع تجارت نيوز، فإن ما توصلت إليه منظمة LH، استنادا إلى الإحصاءات الرسمية المتعلقة بدخل ونفقات الأسر الحضرية لعام 1401، يظهر أن متوسط فترة انتظار السكن في الدولة قد وصل إلى 74 عاما، وهو ما يقارب عمر الحياة المتوقع في البلاد. تعد البيانات المتعلقة بمستوى الدخل والإنفاق السنوي للأسر الحضرية أحد المكونين اللذين يمكن استخدامهما للقياس، إلى جانب متوسط سعر السكن، ومؤشر الوصول وطول فترة الانتظار للأسر المعيشية لأول مرة للحصول على السكن. تصبح ربة منزل. ورغم أن الإحصائيات الرسمية المتعلقة بمتوسط مستوى أسعار المساكن في طهران والبلاد عام 1401هـ لم تنشر بعد، إلا أنها تستند إلى تقرير نشر قبل فترة بعنوان “تحديات سياسة الإسكان الحضري في إيران” من قبل مجلس البحوث. المركز الذي أعلنت فيه النسب المتعلقة بارتفاع أسعار المساكن، تشير التقديرات إلى أن متوسط سعر كل متر مربع من السكن في مدن البلاد بلغ العام الماضي 20 مليون تومان.
كما تشير البيانات الرسمية المتعلقة بمتوسط أسعار المساكن في طهران في المواسم الثلاثة الأولى من عام 2011 وتقديرات متوسط أسعار المساكن في العاصمة في الشتاء إلى أن متوسط سعر المتر المربع من المساكن في طهران بلغ في العام الماضي حوالي 38 مليون تومان. وفي العام الماضي، بلغ متوسط الدخل السنوي للأسر الحضرية في البلاد 167 مليون تومان؛ ويبلغ متوسط التكلفة السنوية لهذه الأسر 137 مليون تومان. وفي طهران، يقدر متوسط الدخل السنوي للأسر بـ 230 مليون تومان ومتوسط إنفاقها السنوي 196 مليون تومان. وتظهر هذه الإحصائيات أن القدرة الادخارية للأسر الحضرية في البلاد بلغت 16% العام الماضي و15% في طهران. وكانت هذه النسبة حوالي 30% في الثمانينات وحوالي 25% في التسعينات. وباستخدام هذين المؤشرين، قمنا بحساب مدة حصول الأسر على السكن بناء على مؤشري “الحصول على السكن” و”انتظار شراء السكن”.
وتظهر هذه الحسابات أن مؤشر “الحصول على السكن” (نسبة متوسط سعر شقة بمساحة 100 متر مربع في الدولة إلى الدخل السنوي للأسر عام 1401هـ، يوضح أنه اعتماداً على إجمالي دخل السنة، فإنه يستغرق بضع سنوات لأصحاب المنازل لأول مرة لامتلاك منزل) في العام الماضي في البلاد يعادل 12 عامًا. وفي عام 1400 كان هذا المبلغ يعادل 10 سنوات. وفي طهران وصل هذا المبلغ إلى 17 سنة عام 1401هـ. واستنادًا إلى “مؤشر التوقعات لشراء المساكن”، أي طول الفترة الزمنية اللازمة لتصبح مالكًا لمنزل يتمتع بقدرة الادخار الحالية للأسر، استنادًا إلى دخل وإنفاق الأسر في عام 1401، فقد وصل معدل الادخار إلى 16% في عام 1401. في البلاد و15% في طهران، يجب على أصحاب المنازل لأول مرة شراء وحدة منزل سكني مساحته 100 متر مربع في البلاد الانتظار 74 عامًا، وهو ما يعادل العمر (استنادًا إلى مؤشر متوسط العمر المتوقع في البلاد). وفي عام 1999، كان هذا المبلغ 36 سنة مع توفير حوالي 30٪. وفي عام 1996، وهو العام الذي سبق طفرة الإسكان، كان متوسط فترة الانتظار حتى تصبح مالكاً للمنزل أقل من 15 عاماً. والمعدل القياسي في العالم بناء على المعيار الذي حدده الموئل (مكتب الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية) هو حوالي 10 سنوات. وفي طهران، بلغت فترة الانتظار لشراء منزل بتوفير الدخل 15% أكثر من قرن، أي 112 سنة، في عام 1401.
وصلت أزمة السكن إلى العشرية السادسة من المجتمع
وكان هذا المبلغ حوالي 109 سنوات في عام 2019. وفي عام 1998، مع معدل ادخار بلغ نحو 25% إلى 30%، كان هذا المبلغ يعادل 60 عاماً. وبينما كان متوسط معدل ادخار الأسر في الثمانينات يساوي حوالي 30% من دخلها السنوي، فإن فترة الانتظار لشراء منزل في عام 1984 على أساس مدخرات الأسرة كانت تساوي 22 سنة وفي عام 1979 كانت تساوي 12 سنة . تظهر هذه الأرقام بشكل جيد حالة الأسر التي أصبحت أكثر فأكثر بعيدة عن الحصول على السكن خلال العقدين الماضيين، ففي الأسابيع الأخيرة، ومن خلال مسح ميداني، تبين زيادة طول فترة الانتظار لشراء السكن في الجيل Z (مجموعة من السبعينيات) الذين دخلوا سوق العمل مؤخرًا) بالاعتماد على إعلانهم عن مدخراتهم الشهرية، إلى 166 عامًا في طهران. كل هذه الإحصائيات تظهر أن سوق الإسكان في إيران وطهران لا يعمل بشكل صحيح. وهي مسألة أشار إليها مركز أبحاث المجلس مؤخراً في عدة تقارير متتالية ومختلفة. ومن بينها، في تقرير نشره مؤخرا الذراع البحثي للبرلمان، تم الإعلان عن أن أزمة السكن قد وصلت إلى العشرية السادسة من المجتمع، وعمليا يمكن تفسير العشرية الأولى إلى السادسة من المجتمع على أنها محرومة من السكن. وبالنظر إلى أن وقت الانتظار الأطول وحصول الأسر على السكن يعني دخول نطاق أوسع وعدد أكبر من الأزواج الشباب والأسر لأول مرة إلى سوق الإيجار، فإن النتيجة الأكثر أهمية لهذه المشكلة تتمثل في شكل ضغط الطلب المتزايد في سوق الإيجارات وزيادة معدل نمو الإيجارات. وهي مسألة أظهرت نفسها في السنوات الأخيرة على شكل تسجيل قمم تاريخية للتضخم تصل إلى 50% وما فوق في هذا السوق.
ثلاثة مسارات للتحسين
لكن السؤال المهم هو ما الحل لتقليص طول ماراثون أن تصبح ربة منزل بالنسبة لربات البيوت الأوائل وما هي السياسات التي ينبغي لصانع السياسات أن يطبقها في هذا المجال؛ أدت الدراسات وأيضا تصريحات الخبيرة الاقتصادية حجة الله ميرزائي، إلى تصميم ثلاثة مسارات هي “المسار الرئيسي” و”المسار المختصر” و”الممر المؤقت” للتغلب على الأزمة العقارية. وتشير آراء الخبراء إلى أن المسار الرئيسي هو “عقد من النمو الاقتصادي بنسبة 8% على الأقل” من أجل “زيادة دخل الفرد وتحسين الوضع الاقتصادي وبالتالي تعزيز القوة الشرائية للسكن” إلى جانب “إصلاحات اقتصادية تهدف إلى خفض التضخم العام وتعزيز الاقتصاد الوطني”. “خفض نمو السيولة بهدف خفض معدل نمو أسعار المساكن” وكذلك “السيطرة على المخاطر التي تولد التوقعات التضخمية في المجتمع، والتي أثرت على الطلب المضارب على شراء المساكن والزيادة الحادة في تضخم المساكن في هذه السنوات”، يمر، يمرر، اجتاز بنجاح. كما يمر “الاختصار” بمسار “إنشاء وتطوير الإيجار الاحترافي” وكذلك “تجميع الوحدات السكنية صغيرة الحجم بالتزامن مع نمو اقتصادي مرتفع في فترة تتراوح من 3 إلى 5 سنوات”. ولكن هناك أيضًا “ممر مؤقت” بينهما وهو “جعل الإيجار جذابًا” من خلال “جعل تجميد الممتلكات غير جذاب وترك المنازل غير مستخدمة من قبل المنازل متعددة الأسر”؛ بهذه الطريقة، سيزداد المعروض من منازل الإيجار إلى حد ما في السوق وسيتم إنقاذ مجموعة من الأزواج المشردين من هذا الماراثون الطويل جدًا.
العشري الأول؛ 248 سنة
وقالت حجة الله ميرزايي، الخبيرة الاقتصادية، إن فترة الانتظار لامتلاك منزل وصلت في المتوسط إلى أكثر من العمر، وقالت لـ”العالم الاقتصادي” إنه بناء على الحسابات التي أجرتها وزارة الطرق والتنمية الحضرية مؤخرا في الدراسات المتعلقة خطة التنمية السابعة في قطاع الإسكان أفادت التقارير أن فترة الانتظار للأسر التي ليس لديها سكن ضمن الشريحة العشرية الأولى للدخل بلغت 248 سنة.
وعلى الرغم من أن فترة الانتظار لتصبح رب أسرة تنخفض نسبياً في الفئات العشرية الأعلى، إلا أن هذا المبلغ يصل في المتوسط إلى 85 إلى 100 سنة بالنسبة للأسر، وهو أكثر من عمر كامل.
وقال: هذا يدل على أن العديد من الأسر، وخاصة العشرية الأولى من الدخل (من واحد إلى أربعة)، سوف تدفن حلمها في أن تصبح ربة منزل. إن الطريق الرئيسي لتحسين حصول الأسر على السكن وتقليص مدة الانتظار لامتلاك منزل هو من خلال مسار “النمو الاقتصادي طويل الأجل”. ولابد من تحقيق نمو “كبير” و”مستدام” و”شامل” بنسبة تزيد على 8% في فترة طويلة الأجل، على سبيل المثال، 10 سنوات. وبهذه الطريقة يمكن استعادة القوة الشرائية للأسر، وخاصة الفئات ذات الدخل المنخفض، ويتمكن النظام المصرفي من تحسين نفسه من خلال هذه النموات واستعادة قدراته على الإقراض. لأن المشكلة الرئيسية في سوق الإسكان حاليًا لا تتركز فقط في ضعف القوة الشرائية للأسر وعدم قدرتها المالية على سداد الأقساط المرتفعة للقروض المصرفية، بل أيضًا البنوك حاليًا ليس لديها القدرة على السداد القوي والفعال على المدى الطويل. تسهيلات الأجل في مجال الإسكان.. وفيما يتعلق بتقلبات أسعار المساكن، وبالنظر إلى الظروف التضخمية الحالية، فإن القدرة على التنبؤ بالسوق لفترة عامين مربكة ومعقدة ومتقلبة وصعبة للغاية. وإذا لم يكن هذا النمو الاقتصادي “شاملا”، فإن آثاره وعواقبه الإيجابية لن تمتد إلى الفئات العشرية الدنيا. وأشار ميرزايي: لكن الطريق المختصر لتحسين الوضع في سوق الإسكان وتحسين مؤشر وصول الأسر إلى المنزل سوف يمر عبر فترة متوسطة المدى “من 3 إلى 5 سنوات”. الحل المختصر هو “تطوير التأجير” وخلق حوافز للشركات الكبيرة، وخاصة في القطاع العام غير الحكومي، مثل البنوك، التي تستخدم ممتلكاتها كأداة تأجير احترافية، وبالتالي الوصول إلى مصدر مستقر للتأجير. دخل. أما الحل المختصر الثاني فهو “تطوير التصغير والتضخيم” للوحدات السكنية التي تتراوح مساحتها بين 25 و60 مترا مربعا.
وخاصة في الأراضي الحضرية الواقعة داخل حدود المدن والأراضي المحمية الحضرية، وكذلك الضواحي المتطلبة التي تحتوي على مرافق سكنية تتوفر بها الأراضي الكافية لتزويد الفرد وأيضا بناء مواقف عامة للسيارات. لكن شرط كل هذه التدابير هو إجراء إصلاحات تنظيمية في نظام الإدارة الحضرية. ووفقا له، فإن العائق الأهم في التأجير المهني هو ارتفاع تكاليف الصرف، مما يجعل الدخل من التأجير غير جذاب مقارنة بهذه التكاليف، وتسبب في عدم تشكل هذا السوق في الماضي. في حين أن جزء من شرائح المجتمع، وخاصة الفئات من 1 إلى 4، ليس لديهم وسيلة لتوفير السكن باستثناء سوق الإيجار ويجب دعمهم في نظام تأجير احترافي. وفي التصغير والتضخيم هناك قيود تنظيمية، خاصة في بعض قواعد التخطيط الحضري، مثل اشتراط توفير مواقف السيارات أو قواعد الواجهة، والتي يمكن تسهيلها من خلال تبسيط هذه القواعد. ومن ناحية أخرى، لا بد من قيام الحكومة وصانع السياسات بزيادة هامش الربح وتحفيز المقاولين للدخول في التوسع والتقليص في المناطق ذات الطلب من خلال تعديل الأنظمة وأهمها الأنظمة الضريبية.
المصدر: الاقتصاد العالمي