بحسب أخبار تجارات نقلا عن عالم الاقتصاد، وزن تأجير ارتفعت تكلفة الأسر الحضرية في السلة.
تشير المعلومات المتعلقة بمستوى المصاريف السنوية للأسر المقيمة في 31 مقاطعة بالدولة عام 1400 ، وكذلك متوسط الإيجار في كل محافظة ، إلى أن تكلفة توفير السكن ، على الأقل بالنسبة للمستأجرين ، تجاوزت العام الماضي ” السقف التقليدي العالمي “.
نتج هذا الوزن الزائد عن عاملين رئيسيين أثرا على تضخم الإيجارات – قفزة أسعار المساكن والتحكم الإلزامي في الإيجارات – مما أدى إلى زيادة عدد المستأجرين في المناطق الحضرية. في بداية التسعينيات ، كانت حصة الإيجار في ميزانية الأسرة خمس النفقات.
ويشير التقرير الجديد عن حصة الإيجار في موازنة الأسر الحضرية إلى تزايد ضغط هذه النفقات على نفقات معيشة المواطنين.
قياس ضغط تكلفة الإيجار بالنسبة للمستأجرين بالنسبة لمصاريف المعيشة السنوية ، والتي انعكست معلوماتها مؤخرًا في تقرير مركز الإحصاء عن دخل وإنفاق الأسرة لعام 1400 ، يشير إلى أن وزن تكلفة الإيجار على سلة تكاليف الأسر المستأجرة بنسبة نقطة مئوية واحدة.
وبحسب التقرير الأخير لمركز إحصاءات الدخل والإنفاق الأسري ، فإن تكلفة استئجار وحدة سكنية بمساحة 75 مترًا مربعًا في المناطق الحضرية بالدولة عام 1400 كانت في المتوسط 30.2٪ من إجمالي نفقات الأسرة ، بينما هذا في العام 99 كان يعادل 29٪. وبهذه الطريقة ، زاد الإيجار في سلة نفقات الأسرة واكتسب وزنا إلى حد ما.
يمكن أيضًا اعتبار الإحصائيات المذكورة من جانب آخر ؛ لأن الحد الأقصى لمستوى الإيجار في الدولة يجب أن يكون 30٪ ، وهذا على الرغم من حقيقة أنه في العام الماضي ، تجاوزت حصة تكاليف إيجار المساكن للأسر الحضرية هذا الحد التقليدي قليلاً. وبهذه الطريقة ، تجاوزت حصة الإيجار في سلة الإنفاق الأسري في المناطق الحضرية الحد المتوقع ، وحالياً ، وفقًا للإحصاءات الرسمية ، تزيد هذه الحصة بمقدار 0.2 نقطة مئوية عن القيمة المقبولة البالغة 30٪ في جميع مدن الدولة.
بالطبع ، في كانون الأول (ديسمبر) من العام الماضي ، نشر مركز الإحصاء الإيراني تقريرًا اقتصاديًا آخر ، بناءً على البيانات التي تبين أن حصة الإيجار في سلة نفقات الأسرة وصلت إلى 42٪. ومع ذلك ، واستناداً إلى مسطرة التقارير السنوية “الدخل – إنفاق الأسر حسب المناطق الحضرية والريفية” التي ينشرها هذا المركز ، فإن متوسط حصة الإيجار من سلة نفقات الأسرة الحضرية في عام 2019 كان يساوي 29٪ ، وهو ما زاد. إلى 30.2٪ في عام 1400. وفقًا للإحصاءات الواردة في التقرير الأخير لمركز الإحصاء حول دخل وإنفاق الأسرة ، في العام الماضي ، أنفقت كل أسرة حضرية في الدولة ما معدله 28 مليون تومان على نفقات إيجار المساكن ، وهو ما يمثل 30.2٪ من الإجمالي. تكلفة 92.500 ألف تومان وهي سنوية لهذه العائلات.
في محافظة طهران ، الوضع أكثر تعقيدًا ، وإذا كان من الممكن فصل مدينة طهران عن المعلومات الإحصائية المذكورة أعلاه ، فإن الوضع سيكون بالتأكيد غير مواتٍ أكثر بكثير. في العام الماضي ، تم إنفاق ما يقرب من 46٪ من إجمالي نفقات الأسر المستأجرة في محافظة طهران على دفع الإيجار ، وربما يكون هذا الرقم أكثر من نصف إجمالي النفقات في مدينة طهران. وبحسب هذا التقرير ، بلغت تكلفة الإيجار في محافظة طهران العام الماضي ما معدله 63 مليون و 300 ألف تومان ، وهو ما يمثل حصة كبيرة من 137 مليون تومان تكلفة الأسر الحضرية في هذه المحافظة.
التقدير الثاني لحصة الايجار من المصاريف
أرقام محسوبة حول النسبة تأجير هذه هي نسبة قيم “الأرضية” و “الدنيا” إلى إجمالي نفقات الأسرة في العام الماضي ؛ لأن مركز الإحصاء لم ينشر بعد تقرير إيجار المساكن في المناطق الحضرية بالدولة عن شتاء العام الماضي. لذلك ، تم استخدام متوسط سعر الإيجار للبلد في صيف العام الماضي لحساب حصة الإيجار من نفقات الأسرة. إذا تم أخذ نمو الإيجارات بنسبة 50٪ في شتاء عام 1400 مقارنة بالموسم نفسه من عام 2009 كأساس ، فإن نسبة مصاريف إيجار المنزل مقارنة بإجمالي المصروفات البالغة 1400 تصل إلى 35٪. طبعا الأرقام المذكورة محسوبة على أساس التقديرات. لذلك ، إذا كانت دقة التقدير عالية ، فيمكن الادعاء أن حصة مصاريف الإيجار بالنسبة إلى إجمالي نفقات الأسرة في العام الماضي قد وجدت مسافة كبيرة من السقف التقليدي.
سبب ضغط الإيجار على ميزانية الأسرة
في العام الماضي ، تم كسر الرقم القياسي التاريخي لتضخم الإيجارات ووصل هذا المعدل إلى أكثر من 50٪. في غضون ذلك ، لا يمكن إنكار دور عاملين فاعلين في زيادة معدل نمو الإيجارات في عام 1400 وتسجيل رقم قياسي تاريخي. كان العامل الأول هو القفزة التي استمرت ثلاث سنوات في أسعار المساكن التي حدثت بين عامي 1997 و 2009 ، وبما أن سوق الإيجارات يتفاعل مع تضخم الإسكان بفاصل زمني ، فإن نتيجة القفزة في السنة الثالثة في عام 1400 كانت تسارع تضخم الإيجارات وتم الكشف عن هذا المعدل من 50٪.
من ناحية أخرى ، عانى المستأجرون العام الماضي من أضرار نتيجة عامل آخر ، وهو التدخل الحكومي في سوق الإيجارات. بدأت بداية التضخم عالي السرعة لإيجارات المساكن في طهران ومدن أخرى في عام 2018 وبلغ هذا الوضع ذروته في عام 2019. من ناحية أخرى ، بسبب تزامن هذه الأيام مع تفشي فيروس كورونا في البلاد والظروف المعيشية غير المواتية للأسر المستأجرة ، أصدرت الحكومة في ذلك الوقت قرارًا بقصد المساعدة في تحسين أوضاع المواطنين. الأسر المستأجرة ، والتي بموجبها يلتزم الملاك بتمديد العقود لمدة عام واحد والتي تنتهي في 2019 مع تحديد سقف النمو وتم تمديد هذا القرار في عام 1400.
إلا أن تدخل الحكومة لتنظيم سوق إيجارات المساكن من ناحية أدى إلى انخفاض رغبة الملاك في الاستمرار في سوق الإيجارات ، وعانى المستأجرون بسبب قلة الملفات. أيضًا ، نظرًا لعدم وجود ضمانات تنفيذية كافية ، كان نمو الإيجارات في الواقع أعلى بكثير من متوسط سقف النمو البالغ 20٪ المسموح به من قبل الحكومة ، ونتيجة لذلك ، لم يتم التحكم في تضخم الإيجارات في العام الماضي فحسب ، بل سجل أيضًا رقمًا قياسيًا.
يشير قياس الضغط لوزن الإيجار في سلة نفقات الأسرة إلى أنه في عام 2010 ، كانت حصة هذه المصروفات حوالي 21٪ من إجمالي المصروفات السنوية لكل أسرة حضرية. نظرًا لأن قفزة أسعار المساكن في أوائل التسعينيات بدأت بالفعل في عام 1991 واستمرت في عام 1992 ، وبالنظر إلى الفترة الزمنية لتأثير تضخم الإسكان على تضخم الإيجار ، والتي عادة ما تكون بضعة أشهر على الأقل ، يمكن اعتبار عام 1990 عمليا سنة واحدة ووصف باستقرار نسبي مقارنة بالوضع الحالي لسوق إيجار المساكن. لذلك ، فإن حصة الخمس من إيجار المساكن من إجمالي تكاليف محفظة الأسر المعيشية الحضرية ليست هدفًا بعيد المنال ، وكان مثل هذا الوضع غير مسبوق في الأوقات التي ساد فيها الاستقرار النسبي في سوق الإسكان.
نقطة أخرى مثيرة للاهتمام يمكن أخذها من تقرير مركز الإحصاء هي الزيادة في عدد الأسر المستأجرة في المناطق الحضرية بأكملها من البلاد خلال عام من 1400. في العام الماضي ، زاد عدد الأسر المستأجرة بنحو 60300 ، وزادت نسبة المستأجرين في جميع أنواع المساكن من 22.9٪ في عام 2009 إلى 23.16٪ في عام 2014.
وبهذه الطريقة ، واستنادًا إلى إحصاءات دخل وإنفاق الأسرة الرسمية لعام 1400 ، فإن الوضع الذي يواجهه المستأجرون اليوم هو أكثر سوءًا بكثير مما كان عليه قبل عقد من الزمان. في الواقع ، لقد مرت سنوات “العيش الإيجاري” وفي منتصف النصف الثاني من التسعينيات ، تقدمت ظروف سوق العقارات تدريجيًا بحيث يواجه المستأجرون الآن أسوأ وضع مروا به على الإطلاق. . المشكلة الرئيسية للمستأجرين هذه الأيام هي عدم التوافق بين قدرتهم على دفع الإيجار ومعدل تضخم الإيجار. ومن أجل حل هذه المشكلة ، تبحث الحكومة عن حل للتمديد “الإلزامي” وبالطبع “التلقائي” لعقد الإيجار. تعاقدات بسقف نمو 25٪ في طهران و 20٪ في دول أخرى ، وتوجه إلى المناطق الحضرية من أجل تخفيف المصاعب التي يواجهها المستأجرون.
ومع ذلك ، من الناحية العملية ، أظهر التقرير الرسمي للبنك المركزي أنه في الشهر الأول من تنفيذ قرار الحكومة الثلاثي بشأن تمديد عقود الإيجار من بداية هذا الصيف ، لم يتم تمديد هذه العقود مع النمو المطلوب. السعر المعلن من قبل صانع السياسة ؛ بدلا من ذلك ، تم تمديد تضخم الإيجارات في الشهر الأول من الموسم الحالي ، على الأقل في العاصمة. يشير تقرير البنك المركزي عن تطورات سوق الإسكان بالعاصمة في يوليو إلى أن متوسط نمو إيجارات الشقق السكنية في طهران في الشهر الأول من الصيف مقارنة بالشهر نفسه من عام 2009 بلغ 47.4٪ وسجل أعلى نقطة تضخم منذ البداية. من عام 2001. فعلت.
على الرغم من أن دافع صانع السياسة لتحديد سقف نمو الإيجار ولجعل تجديد العقود إلزاميًا إلا في حالات نادرة مذكورة في القرار ذي الصلة (مثل بيع العقار أو نية المالك للعيش في العقار لنفسه أو لأبنائه) كانت إيجابية ، لكن النتائج التي تم الحصول عليها تظهر أن هذا القرار لم يفيد المستأجرين من الناحية العملية بل أدى إلى تخفيض ملف الإيجار.
أدى انسحاب مجموعة من المستأجرين من سوق الإيجار بسبب الأداء الضعيف لقانون ضرائب المساكن الشاغرة إلى زيادة صعوبة العثور على منزل مناسب وبأسعار معقولة على المستأجرين. أدت مسألة عدم وجود ضمان لتنفيذ مرسوم التجديد التلقائي وسحب الملاك من المشاركة في سوق الإيجار إلى هجرة مجموعة من المستأجرين في طهران إلى ضواحي العاصمة وغيرها من المدن الكبرى.
ومع ذلك ، فإن مجموعة أخرى من المستأجرين الذين أجبروا على البقاء في المدن الكبرى لأي سبب من الأسباب أصبحوا عمليا ضحايا فقر الإسكان ؛ بطريقة تجعلهم إما مجبرين على الانتقال والعيش في منازل أصغر بكثير أو غير متوافقة مع الحد الأدنى المطلوب ، أو أنه من أجل تغطية تكاليف الإسكان المستأجر ، فإنهم يخصصون حتماً جزءًا كبيرًا من دخلهم لهذا و لقد ظهرت معايير الفقر في جوانب أخرى من حياتهم أظهرت نتائج دراسة رسمية أن “فقر السكن” له تأثير مدمر على نوعية حياة الأسر. وبهذه الطريقة ، كلما زاد ضغط تكلفة السكن ، انخفض المعروض من السعرات الحرارية للأسر ، فضلاً عن تكاليف الصحة والتعليم. وبهذه الطريقة يؤدي فقر السكن إلى أسر أفقر في أبعاد أخرى أيضًا ، ولهذا السبب فإن الوضع في عام 1400 يظهر المستأجرين الأفقر في المناطق الحضرية من البلاد.
وضع المستأجرين في 31 محافظة
حساب حصة تأجير كما هو متوقع ، في سلة تكلفة الأسر في 31 محافظة ، سجلت محافظة طهران رقماً قياسياً في هذه النسبة. في حين أن متوسط نسبة الإيجار في إجمالي نفقات الأسر الحضرية العام الماضي كان 30.2٪ في البلاد ، فإن هذا المبلغ يبلغ حوالي 46٪ في محافظة طهران. تقع محافظة البرز أيضًا في الفئة التالية وقد خصص المستأجرون في هذه المحافظة 32.8٪ من نفقاتهم السنوية لدفع الإيجار. كانت نسبة الإيجار إلى إجمالي نفقات الأسرة في مقاطعة جيلان 28٪ العام الماضي ، واحتلت المرتبة الثالثة في ترتيب ضغط الإيجار على نفقات الأسرة. بعد ذلك جاءت محافظات قم وقزوين بنسبة 27٪ ومحافظات هرمزجان ورضوي خراسان بنسبة 26 و 25 في المرتبة التالية.
يوضح هذا التقرير أنه في عام 1400 ، كانت الأسر المستأجرة في محافظات شارمحال وبختياري وكوجيلويه وبويار أحمد ويزد وجنوب خراسان وإيلام على التوالي في وضع أفضل بكثير من مستأجري المحافظات الأخرى ، لأن حصة الإيجار من نفقات الأسرة في هذه المقاطعات كان أقل مبلغ (بين 11 و 13.5 في المائة).
طريقة الحد من تضخم الإيجارات
المسار الذي اتخذه صانع سياسة قطاع الإسكان للحد من تضخم الإيجارات وينوي دعم المستأجرين من خلال وضع سياسات مثل التسعير الإلزامي لم يذهب إلى أي مكان في العام الماضي ، ولا مع تطبيق التغييرات الطفيفة ، فمن المتوقع أن يؤدي إلى نتيجة مقبولة هذا العام .. نصيحة الخبراء هي أن الحكومة ، بدلاً من التركيز على السيطرة الإلزامية على تضخم الإيجارات ، يجب أن تتبنى سياسات للحد من التضخم العام. نظرًا لأن تضخم إيجار المساكن هو دالة للتضخم العام وتضخم الإسكان ، وبالطبع فإن فعاليته أعلى إلى حد ما من التضخم العام ، يمكن لصانع السياسة الاقتصادية متابعة البرامج التي تؤدي إلى خفض معدل التضخم العام ، وعلى المدى المتوسط بجدية أكبر. تأثيره على انخفاض معدل نمو أسعار المساكن ، يليه انخفاض في تضخم الإيجارات.
أحد البرنامجين الرئيسيين في مجال خفض التضخم العام ، والذي لا يزال على جدول الأعمال ، هو الحد من مخاطر المتغير غير الاقتصادي الذي يؤثر على الأسواق ، أي مفاوضات رفع العقوبات. في الأيام الأخيرة ، أدى استئناف المفاوضات وتبادل الرسائل السياسية حول المسودة النهائية ، والتي يجب أن يتفق عليها الطرفان ، إلى توقف سوق الإسكان في نمو الأسعار. بطبيعة الحال ، فإن تأثير الأحداث غير الاقتصادية ، وبعبارة أخرى ، سوف تنعكس المتغيرات الخارجية على سوق إيجار المساكن عندما يسود وضع مستقر في سوق الإسكان لبضعة أشهر على الأقل. في هذه الحالة ، سيؤدي الاستقرار في سوق الإسكان أيضًا إلى استقرار سوق الإيجارات.
ولكن من الواضح أن الحد من المخاطر المتغيرة غير الاقتصادية من خلال اتفاقية إعادة إحياء خطة العمل الشاملة المشتركة سيحد من التوقعات التضخمية في الأسواق المختلفة وسوف ينعكس تأثيره في شكل انخفاض في تضخم الإيجارات. علاوة على ذلك ، فإن أحد الأسباب الرئيسية لإصرار الملاك على زيادة حوالي 50 ٪ أو أكثر في معدل الإيجار هو أنهم يوفرون نفقات معيشتهم من الدخل الذي يحصلون عليه ، وبالتالي لا يمكنهم عدم المبالاة بمعدل التضخم العام. .
برنامج آخر لخفض معدل التضخم العام هو استخدام أداة “سعر الفائدة” من قبل البنك المركزي. رفع سعر الفائدة سلاح تلجأ إليه البنوك المركزية لمنع التضخم العام على مستوى الدولة ، وفي الأشهر الأخيرة لجأت إليه الولايات المتحدة والعديد من الدول الأوروبية. في الأسابيع التي حاول فيها الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي والبنك المركزي الأوروبي كبح جماح التضخم العام عن طريق زيادة سعر الفائدة بين البنوك ، تم نشر إحصائيات حول تضخم الإسكان في الولايات المتحدة ، والتي تظهر التأثير الفوري لهذه السياسة على التضخم العام وحتى الإسكان. تضخم القطاع. ومع ذلك ، في إيران ، لم تتخذ المؤسسات المسؤولة عن السياسة النقدية قرارًا جديدًا في هذا المجال ، ومن المتوقع أن يكون تركيز صانعي سياسات الاقتصاد الكلي ، بدلاً من التدخل الإلزامي ، على استخدام مثل هذه السياسات الفعالة لكبح جماح. التضخم في جميع القطاعات.