وبحسب موقع تجارت نيوز ، فإن أدق تقدير لسعر تشييد المباني تم الإعلان عنه من قبل القطاع الخاص عام 1402. يظهر هذا التقدير أن هناك فجوة كبيرة بين حسابات وتقديرات المؤسسات الحكومية لتكلفة البناء مع تقدير القطاع الخاص ، والتي أصبحت مشكلة بالنسبة لإحدى الفئات المهنية الناشطة في سوق الإسكان ، وهي المهندسين المعماريين والمعماريين. المخططين الحضريين ، وأثار رد فعلهم.
ظاهريًا ، قد يبدو أن سوق الإسكان هو أحد الأسواق القليلة التي لا يكون فيها التسعير الذي تفرضه الحكومة صالحًا ، ويحدِّد السعر فقط العرض والطلب في هذا السوق. الغرض من تدخل الحكومة في الأسعار في شكل أمر هو تحديد سعر أقل من التكاليف الفعلية لإنتاج منتج والحد الأدنى لهامش الربح للمنتجين. هذا هو الإجراء الذي يواجهه منتجو السلع والخدمات المختلفة في البلاد ويتم انتقاده دائمًا من قبل القطاع الخاص. لكن ظروف سوق الإسكان تبدو مختلفة من حيث أن سلطة التسعير الإجمالية مع المالكين. هذا على الرغم من حقيقة أنه حتى هذا السوق لم يتم إعفاؤه من التسعير الإلزامي.
المبالغ بملايين تومان:
| تعتمد التكلفة على عدد الطوابق | من 1 إلى 4 طوابق | من 5 إلى 10 طوابق | 11 إلى 16 طابقا | 17 طابقا وأكثر |
| 12.5 | 14 | 18 | 22 |
القصة هي أن المؤسسة ذات الصلة بتحديد مؤهلات ورواتب المهندسين المشرفين ، والتي تعتمد بطريقة ما على الحكومة ، تحدد معاملات تكلفة بناء المساكن كمرتب المهندسين المشرفين كل عام ، وعمليًا ، مع هذا الإجراء ، هو شكل من أشكال التسعير الإلزامي.يدخل سوق الإسكان. بعبارة أخرى ، فإن راتب المهندسين المشرفين هو معامل للسعر النهائي لبناء المساكن في كل عام ، والذي يتم تقديره في بداية العام من قبل المؤسسات ذات الصلة وبناءً على معاملات تعديل تكاليف البناء المعلنة من قبل التخطيط و تنظيم الميزانية.
في السنوات الأخيرة ، كان هذا التقدير دائمًا تقريبًا ، وبدون استثناء ، بعيدًا عن المستوى الفعلي لتكلفة البناء ، ولأن أتعاب المهندسين المشرفين تم الإعلان عنها بناءً على نسبة مئوية من هذه التكلفة ، فإن أيدي المهندسين المشرفين عمليًا أيضًا تبقى بعيدة عن الرسوم التي تستحقها. وقد أدت قاعدة هذا الاتجاه إلى عدم حصول المهندسين المشرفين على مشاريع البناء في جميع السنوات الماضية على أجور تتناسب مع جودة خدماتهم المهنية ، وتعتبر هذه الوظيفة الحساسة والقيمة من قبل الحكومة وظيفة ثانية وجانبية. . حقيقة أن أساس تحديد رواتب وأجور المهندسين المشرفين قد تم تحديده دائمًا بشكل غير صحيح وغير واقعي ، وبعد تقلص تكاليف بناء المساكن ، تم حساب أجور هؤلاء المهندسين عند مستوى أقل مما كان ينبغي حسابه ، وهو تسبب في قيام المهندسين المشرفين بالبحث عن وظيفة أخرى بالإضافة إلى هذه المهنة ، حتى أن هذه العملية كان لها أحيانًا تأثير سيئ على جودة البناء. ولكن على الرغم من وجود فجوة دائمة بين تكلفة البناء الفعلية وتكلفة البناء المقدرة والمعلنة من قبل المؤسسات الحكومية ، فقد وصلت هذه الفجوة الآن إلى أعلى مستوى لم نشهده من قبل ، وهذا هو رد فعل نقابة المهندسين الاستشاريين والمهندسين المعماريين تتبعها “شهرساز”.
بصفتها قطاعًا خاصًا نشطًا في صناعة البناء ، قبل يومين ، في رسالة موجهة إلى رئيس منظمة نظام هندسة البناء في البلاد ، ردت النقابة التجارية للمهندسين المعماريين والمهندسين الاستشاريين والمخططين الحضريين على الحسابات الحكومية لتكلفة الإسكان وأعلن البناء عن تقدير آخر لهذا المتغير التكلفة. ويقترح هذا الاتحاد تضمين هذا التقدير في تحديد راتب المهندسين الاستشاريين.
يذكر في محتوى هذا الخطاب أنه وفقًا لبعض الجداول التي أعلن عنها تنظيم النظام الهندسي في المحافظات المختلفة ورصد الأرقام التي تتعارض مع الواقع التشغيلي لتشييد المباني ، تم إعداد جدول لتكاليف البناء من قبل الجمعية المذكورة أعلاه. منعاً للارتباك والإجماع في المنظمة تم إرسال نظام هندسة البناء. وفقًا لتقديرات مؤسسة القطاع الخاص هذه ، فإن تكلفة بناء المساكن للمباني المتوسطة الحجم والتقليدية في الدولة ، وهي ليست رخيصة جدًا أو منخفضة الجودة أو فاخرة ، لمبنى من أربعة طوابق ، وهو المعيار كثافة البناء في كل من طهران والدولة 12 مليون و 500 ألف متر مربع وتقدر طومان. هذا على الرغم من حقيقة أنه وفقًا للإعلان الصادر في 4 مايو 1402 من قبل منظمة هندسة النظم الإنشائية ، فإن تكلفة البناء السنوية الحالية للمباني المكونة من طابق واحد وطابقين للمتر المربع هي 4 ملايين تومان وللمباني المكونة من ثلاثة إلى خمسة طوابق 4 مليون و 665 ألف تومان تم حسابها والإعلان عنها. وبهذه الطريقة ، فإن أرقام الخبراء للمهندسين الاستشاريين حول تكلفة بناء المساكن هي 2.7 ضعف النظام الهندسي ، وهذه الفجوة الكبيرة لم تكن شيئًا يمكن للمهندسين الاستشاريين تجاهله هذا العام. لذلك ، وضعوا رد الفعل الرسمي بإرسال خطاب وإعلان حساباتهم لتكلفة البناء على جدول الأعمال ؛ على أمل أن يتم تصحيح العملية المذكورة.
تجدر الإشارة إلى أنه بالإضافة إلى تكلفة البناء ، هناك عدد من التكاليف الجانبية الأخرى في مشاريع البناء والتي تكون فعالة في السعر النهائي لبناء المساكن. من بين هذه الأشياء التي يجب تضمينها في السعر النهائي ، التأمين على غير المباني ، وتكلفة المكتب الرئيسي ، وتكلفة ورشة العمل المستمرة ، والضمان ، وضريبة الأرباح والأرباح. بما في ذلك هذه التكاليف العامة ، يجب أخذ عامل 1.43 في الاعتبار للتقدير الأولي الذي أجراه المهندسون الاستشاريون ، وفي هذه الحالة ستزيد التكلفة الفعلية لبناء مبنى من أربعة طوابق إلى 17 مليون تومان لكل متر مربع.
من المهم الإشارة إلى أن سعر الأرض غير مشمول في حساب تكلفة بناء المساكن وهو يتعلق فقط بتكلفة البناء. على الرغم من الإعلان عن هذه الأرقام كتقديرات وطنية ، إلا أنه يقال إن مستواها قريب جدًا من مستوى تكاليف البناء في طهران ، وبالطبع ، يوجد في بعض المدن والمحافظات المختلفة في بعض الأحيان فروق في الأسعار مع هذه المستويات المعلنة. في حسابات القطاع الخاص ، تبلغ تكلفة بناء مبنى من 5 إلى 10 طوابق 14 مليونًا ، و 11 إلى 16 طابقًا 18 مليونًا ، و 17 طابقًا وأكثر تقدر بـ 22 مليون تومان. هذا على الرغم من حقيقة أنه قبل شهر ، في جدول ، قدرت منظمة النظم الهندسية تكلفة بناء مبنى سكني من 6 إلى 7 طوابق بـ 5 ملايين و 300 ألف تومان ، ومن 12 إلى 15 طابقًا بـ 7 ملايين و 300 ألف تومان. ، وأعلن أن تكلفة بناء عمارة سكنية أعلى من ذلك ستكون 8 ملايين تومان ، وقد فعل ذلك بعيدًا عن الأرقام المقدرة من قبل الجهة المعنية في القطاع الخاص.
مصير جماهير بناة المساكن الحكومية
كيف تتفاعل الحكومة والمؤسسات ذات الصلة مع الخطاب الأخير للجمعية المذكورة أعلاه بشأن تكلفة بناء المساكن في 1402 هو أيضًا مهم جدًا لأصحاب المصلحة في تنفيذ مشروع الحكومة المليون إسكان. في المفاوضات الأخيرة بين بناة الجماهير والحكومة ، كان جهد بناة الجماهير المشاركين في تنفيذ خطة الحركة الوطنية للإسكان هو زيادة تكلفة البناء على الأقل في عقود العام الحالي بمقدار 10 ملايين تومان. ولكن لماذا تقاوم الحكومة القبول بواقع سوق البناء؟ الجواب واضح. وتسعى الحكومة إلى بناء مليون وحدة سكنية سنوياً بأقل تكلفة ممكنة وتخصيصها للمشردين. لكن لا ينبغي لصانع سياسة قطاع الإسكان أن يتجاهل حقيقة أن محو وجه قضية تكاليف البناء الحقيقية يمكن أن يكون له عواقب أسوأ بكثير من قبول التقديرات الحقيقية. أقل عواقب مقاومة الحكومة لقبول مستوى معقول من تكلفة البناء في عقود الحركة الوطنية للإسكان هي أن الوحدات التي بدأ بناؤها تُترك نصف تشطيب أو أن إكمالها مرهون بالوقت وبالتالي عرضة لتضخم أعلى. كما أظهرت تجربة السنوات الماضية في بناء المساكن الجماعية من قبل الحكومة أنه من الممكن أن يزداد عمر مشروع بهذا الحجم إلى عمر خمس حكومات متتالية.
الطريقة الوحيدة المعقولة للحكومة هي قبول التضخم الذي يؤثر على تكاليف البناء كحقيقة سوقية ثم محاولة إيجاد حل لهذا التضخم ، بدلاً من استخدام الأدوات المتاحة لها لتقليل هذه النفقات المهمة والرئيسية في قطاع الإسكان. للدفع
أجندة الحكومة لخفض تكاليف البناء
تظهر استطلاعات الخبراء أن الجزء الأكبر من النمو الكبير في تكلفة بناء المساكن في العام الحالي يرجع إلى التضخم المرتفع لمواد البناء ، كما أن مساهمة أجور عمال البناء في هذا الأمر أقل. وبهذه الطريقة ، يجب على الحكومة التركيز على كبح تضخم مواد البناء وبالتالي منع نمو تكاليف البناء في المواسم القادمة من عام 1402. تعد إدارة توريد المواد لمشاريع البناء الحكومية الضخمة من ناحية والحد من التضخم المتفشي لمواد البناء من ناحية أخرى فعالة في تقليل التوتر في سوق أنشطة البناء. أظهرت التجربة أنه خلال فترات الاستقرار في سوق مواد البناء ، ازدهر بناء المساكن وأظهر البناؤون رغبة أكبر في أن يكونوا نشطين. لذلك ، بدلاً من الإصرار على التقديرات التي تتعارض مع واقع تكاليف البناء ، يجب أن تكون أجندة صانع السياسة هي إرساء الاستقرار في سوق مواد البناء من خلال تقليل تكاليف منتجي المواد.
تحذير من مستقبل البناء
هناك أيضًا تحذير في الرسالة الأخيرة الصادرة عن جمعية المهندسين الاستشاريين والمهندسين المعماريين والمصممين الحضريين. حذر المهندسون الاستشاريون من أن قاعدة رواتبهم تشكل ثلث ما يواجهونه في الواقع ، وإذا لم يتم الاهتمام بهذه الفجوة ولم يتم إجراء إصلاحات ، فليس من المستبعد أن يؤدي ركود إنتاج المساكن إلى الخروج. من القطاع الخاص مثل شركات البناء والمهندسين المعماريين والمخططين الحضريين من سوق الإسكان.
يشار إلى أن بعض شركات المقاولات تركت هذا السوق تدريجياً خلال فترة الركود العام لسوق البناء في الدولة في السنوات الأخيرة وركزت أنشطتها على النفط والبتروكيماويات. كما يتم شراء بعض شركات البناء من قبل البنوك ، وهذا يعني أن خروج هذه المجموعة من المتخصصين من سوق الإسكان قد تم بالفعل.
إذا لم تتحسن الظروف المتوقعة للمهندسين المعماريين والمتخصصين في التخطيط العمراني كمهندسين مشرفين في سوق الإسكان ، فقد نواجه في السنوات القادمة نقصًا خطيرًا في الخبراء في مجال الإشراف على إنشاء المساكن ، وتأثيرات هذه الظاهرة على الجودة من البناء واضحة على المدى المتوسط والطويل. بمعنى آخر ، حتى لو تم علاج الركود المنتشر في سوق الإسكان وانتهى هذا الوضع الصعب لعدة سنوات ، فقد لا يكون من الممكن الاستفادة من قدرة المجتمع من المهندسين الاستشاريين كما ينبغي وربما خلال طفرة البناء.
مصدر: عالم الاقتصاد