وبحسب موقع تجارت نيوز ، فقد تم إنشاء الجسر الأول في أوائل التسعينيات مع بدء صندوق الأرض والبناء ، ولكن بسبب ما يسميه مطورو الإسكان بالبيروقراطية ، فإن نشاط هذا الطريق لم يستمر فعليًا “. “ممكن من الجسر الأول. ومع ذلك ، فإن الجسر الثاني له أيضًا استخدامات.
وفقًا للعالم الاقتصادي ، فإن تشويه واقع وطبيعة الصندوق العقاري لبيع عدادات الإسكان أوجد نوعًا من الانحراف العقلي للمتقدمين للاستثمار في هذا الصندوق فيما يتعلق بوظيفته. بينما تم الاكتتاب في أول صندوق عقاري كإحدى طرق سوق الأوراق المالية للاستثمار العقاري في 26 أكتوبر من هذا العام وتم تشكيل أول صندوق عقاري على أساس عقار بناء غير سكني من قبل مؤسسة حكومية. ، الآن طبيعة وواقع هذا الصندوق يتعرضان للتشويه.
منذ يومين ، تم توفير إمكانية إجراء معاملات ثانوية بعد الطرح الأولي لوحدات الصناديق العقارية في سوق رأس المال. وقد أدى التشويه الذي حدث في إدخال طبيعة وواقع الصناديق العقارية إلى تكوين صندوق كاذب. الانطباع في هذا المجال أنه في شكل هذه الصناديق هو بيع عدادات الإسكان بهدف إسكان المتقدمين والمستثمرين خلال فترة الاستثمار ، إذا كان هذا التصور خاطئًا تمامًا. تم إنشاء أول صندوق عقاري على أساس ملكية المباني غير السكنية وعرضت وحداته على المستثمرين.
لذلك ، في المقام الأول ، فإن العقار المعروض في سوق رأس المال على شكل صندوق عقاري ليس بالأساس عقارًا سكنيًا وله استخدام إداري ، لذا فإن الاستثمار في هذا الصندوق لا يعني شراء متر من الإسكان من المستثمرين. . في الأساس ، لن يكون لهذه الصناديق طبيعة بيع عدادات الإسكان. تتشكل الصناديق العقارية فعليًا على أساس عقار ذي استخدام مكتبي أو تجاري أو سكني ، ويصدر المالك وحدات أو وحدات رأسمالية على أساس هذا العقار ، ويمكن للمستثمرين شراء هذه الوحدات وبعد فترة خمس سنوات ، والتي هو العمر الافتراضي لهذه الصناديق ، بالإضافة إلى تمتعهم بالدخل من تأجير العقار خلال عمر الصندوق ، فإنهم يتلقون رأس المال الأصلي والفائدة على أساس التضخم العقاري.
في الواقع ، يتم إنشاء هذا الصندوق بدعم من عقار له استخدامات مختلفة ، بناءً على قيمة العقار ، ويتم تحرير الوحدات الرأسمالية وعرضها في سوق رأس المال ، ويتم تأجير العقار ، وخلال فترة الصندوق ، وهي خمس سنوات وفقًا لقوانين تكوين هذه الصناديق ، يُمنح دخل الإيجار للمستثمرين أخيرًا ، في نهاية فترة الاستثمار أو نهاية عمر الصندوق ، سيتم دفع رأس المال والأرباح من هذا الاستثمار إلى مشتري الوحدة أو المستثمرين بناءً على القيمة الحالية للعقار. لذلك ، في هذه الصناديق ، لا يتم نقل ملكية العقار إلى المستثمرين.
هذا على الرغم من حقيقة أنه نتيجة لبعض المفاهيم الخاطئة ، في الأيام الأخيرة ، تم تكوين انطباع خاطئ بأن الاستثمار في الصناديق العقارية هو مرادف لشراء متر مربع من المساكن ، في حين أن الصندوق الحالي أساسًا ، وهو الصندوق الأول تم إنشاؤه بهذا الشكل ، على أساس العقارات. لم يتم إنشاء عقار سكني وحتى لو كان هذا العقار سكنيًا ، فإن الاستثمار في الصندوق العقاري لا علاقة له ببيع الوحدات السكنية وتصبح الأسر مالكة للمنازل باستخدام هذا الصندوق الاستثماري . ولكن يمكن أن تكون هذه الصناديق ذات فائدة كدرع من تضخم الإسكان ، لأنه في نهاية فترة الاستثمار ، يتم دفع رأس المال وفائدة الاستثمار إلى مشتري الوحدة أو المستثمرين بما يتناسب مع تضخم العقار الذي كان الصندوق على أساسه. خلقت.
في الواقع ، يتم تحديد ربح المستثمرين وفقًا للقيمة الحالية للعقار وزيادة سعره. لكن هذه الأموال لا توفر ملكية دائمة لمشتري الوحدات في شكل مبيعات عدادات. هذا على الرغم من حقيقة أنه تم الإعلان باستمرار في الأيام الأخيرة عن أن الأشخاص الذين لا يملكون القدرة والميزانية لشراء المساكن يمكنهم الدخول في قطار تضخم الإسكان عن طريق شراء متر من الأراضي في شكل صناديق عقارية ليصبحوا في النهاية أصحاب المنازل. بينما تختلف طبيعة شراء عداد الإسكان بشكل أساسي عن طريقة الاستثمار هذه.
المخاطر المخفية
خطأ متعلق بتحريف حقيقة هذه الأموال لبيع العداد المذكور. لكن يجب القول أن الصندوق العقاري لا يعني بيع عدادات الإسكان. بطبيعة الحال ، قد تكون أرباحها حول تضخم الإسكان. لكن الملكية الدائمة لا تنتقل للمشترين وبعد انتهاء عمر الصندوق يدفع لهم أصل وفائدة الاستثمار وليس جزء أو كل الوحدة السكنية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن العقارات التي تدعم تكوين الصندوق ليست بالضرورة عقارات سكنية. الممتلكات التي تم تشكيل الصندوق العقاري الأول والوحيد عليها حتى الآن هي ملكية إدارية لمؤسسة حكومية.
يمكن أن تكون أي ممتلكات مع أي مستخدم ، بشرط استيفاء الشروط الأخرى ، بمثابة دعم لهذه الأموال. تشير الدراسات إلى أنه في جميع الفترات الماضية ، كان تضخم الإسكان مختلفًا عن تضخم العقارات المكتبية والتجارية. في بعض الأوقات ، كان تضخم الإسكان أعلى من التضخم التجاري والتضخم المكتبي. في معظم الحالات ، كان التضخم التجاري وفي بعض الحالات التضخم الإداري أعلى. يمكن أن تشمل هذه الحقيقة نوعًا من المخاطر الخفية على مستثمري الصناديق العقارية ، أن تضخم هذه العقارات وربح الاستثمار في هذا الصندوق في الحالات التي يكون فيها العقار ليس سكنيًا وإداريًا أو تجاريًا ، لن يكون بالضرورة مرتفعًا. تضخم الإسكان ، وقد يكون مساويا له أو أكثر أو أقل. يمكن أن تظهر المخاطر الخفية مزيدًا من أبعاد الاستثمار في هذه الصناديق وفقًا لواقع سوق العقارات المكتبية والتجارية في فترة كورونا وما بعد كورونا (الفترة الحالية).
خلال فترة ذروة انتشار فيروس كورونا وبعد ذلك تسبب انتشار العمل عن بعد في ركود عميق في سوق العقارات المكتبية ، وغيرت بعض الشركات المبتكرة والمبتكرة وجودها في ساحة الأعمال من التواجد المادي للموظفين إلى العمل عن بعد. وبهذه الطريقة ، انخفض الطلب على شراء واستئجار العقارات المكتبية كثيرًا ولم تكن هذه الشركات بحاجة أو أقل حاجة لشراء أو تأجير هذه العقارات. ولكن لا ينبغي إغفال أن الاستثمار لمدة خمس سنوات في هذه الصناديق سيحقق ربحًا أكبر من سعر الفائدة في سوق المال (الودائع في البنوك) للمستثمرين.
لكن أن هذا النوع من الاستثمار يؤدي بشكل مباشر إلى امتلاك أمتار قليلة أو وحدة سكنية كاملة ، فهذا خطأ جوهري. من ناحية أخرى ، في هذا الصندوق ، يكون الدخل من الاستثمار معادلاً تمامًا لإيرادات الإيجار ويتناسب نمو سعر العقار مع استخدامه. بالإضافة إلى المخاطر الخفية لهذا الاستثمار وعدم اشتراط المساواة في الربح بسبب الاستثمار في هذا الصندوق بما يتناسب ويعادل التضخم العقاري ، فإن الخطر أو الخطأ العقلي الآخر هو تجاه جانب العرض السكني.
ضبط تضخم الشقق السكنية
لوحظ في الأيام الأخيرة ، في بعض الحالات ، أن تأثير إطلاق أموال الأراضي والبناء على زيادة إنتاج المساكن ، والحد من التضخم العقاري ، وإسكان المشردين. المفهوم الخاطئ الثاني لطبيعة هذه الأموال مرتبط بهذه المسألة. وتجدر الإشارة مباشرة إلى أن هذه الأحداث الإيجابية الثلاثة ، أي زيادة المعروض من المساكن وتشييدها ، والحد من تضخم الشقق السكنية والمساكن للأسر لأول مرة والأشخاص الذين ليس لديهم سكن ، لن تأتي من الأموال العقارية. يتم إنشاء هذه الأموال على أساس خاصية بناء ذات استخدامات مختلفة ليست بالضرورة سكنية وكانت موجودة بالفعل وكانت موجودة منذ بضع سنوات. لن تقوم الصناديق العقارية والاستثمار في هذا المجال بإنشاء عقار جديد ، لكن العقار الذي هو أساس هذا الصندوق موجود بالفعل ويتم إنشاء الصندوق بناءً عليه.
في الواقع ، هذه الأموال ليست طريقة مباشرة لضمان هذه الأحداث الإيجابية الثلاثة في سوق الإسكان. المسار الذي يضمن هذه الأحداث الثلاثة بشكل مباشر هو صندوق الأرض والبناء. صندوق يبدأ مشروعًا من البداية بدعم من الأموال المستقطبة ، بهدف بناء وحدات سكنية ، وأخيراً يتم تسليم أصل وربح رأس المال الشعبي على شكل وحدة سكنية أو دخل نقدي. في نهاية فترة البناء. في شكل أموال الأراضي والمباني ، أولاً ، يزداد العرض الجديد من المساكن ويتم بناء وحدات سكنية جديدة وطرحها في السوق ، وثانيًا ، يتم توجيه الشهية للاستثمار العقاري في الاتجاه الصحيح ، وهو بناء وانتاج وحدات سكنية جديدة ، وهو فعال في كبح التضخم العقاري ، ويحدث ويساعد في النهاية على إسكان أول ربات البيوت والأشخاص الذين ليس لديهم سكن.
لكن هذه الأموال ، التي تم إطلاقها في بداية التسعينيات ، اقتصرت على تنفيذ بعض المشاريع من قبل مؤسسة حكومية بسبب البيروقراطية وظروف سوق الأوراق المالية غير القابلة للتنفيذ في مشاريع البناء ولم يرحب بها القطاع الخاص. بالطبع ، يجب إزالة جزء من الطلب على الاستثمار العقاري من سوق الإسكان والأنشطة العقارية غير المنتجة من خلال هذه الصناديق العقارية ، وبهذه الطريقة يمكن أن يكون لها تأثير إيجابي في السيطرة على الاضطرابات في هذا السوق و المساعدة في كبح جماح الالتهاب في الأسواق السائلة الأخرى السريعة مثل الدولار والعملات .. ولديها … خطأ آخر يتعلق بتشويه الوظيفة الرئيسية لهذه الصناديق.
تتمثل الوظيفة الرئيسية للصناديق العقارية في العالم ، كطريقة جديدة للاستثمار في العقارات ، في الاستجابة لطلب التمويل للأشخاص الذين يرغبون في الإيجار من ناحية ، ووجود مستثمرين يميلون إلى كسب المال من من ناحية أخرى ، في بعض الدول ، حيث أن دخل سوق الإيجارات مرتفع ويتساوى مع دخل الأسواق الأخرى ، يميل بعض الأشخاص للعمل في هذا المجال ، من خلال تكوين العقارات الصناديق ، توفر الموارد المالية اللازمة للدخول في مجال التأجير المهني ، ومن ناحية أخرى ، يستفيد بعض المستثمرين أيضًا من خلال شراء الوحدات الاستثمارية لهذه الصناديق من الدخل من التأجير.
بعد انتهاء عمر الصندوق ، سيتم دفع الدخل من أصل الفائدة والاستثمار لمشتري الوحدة ، وخلال فترة الاستثمار ، سيستفيدون أيضًا من الدخل من الإيجار. لكن دخل الإيجارات في إيران ضئيل مقارنة بدخل الأسواق المنافسة. في أفضل الأحوال ، يبلغ دخل سوق الإيجار حوالي 6٪ ؛ في الوضع الحالي حيث تكون أسعار المساكن في ذروتها ، يبلغ دخل الإيجار حوالي 3-4 ٪.
حالة عدم تجميد الخصائص الحساسة
لكن استمرار هذه الأموال ، بالإضافة إلى الفوائد المذكورة ، له شرط هام. نظرًا لأن معظم العقارات المدعومة من أموال الأراضي والمباني هي عقارات مكتبية وتجارية وعقارات سكنية متعددة الوحدات وجزءًا كبيرًا من هذه العقارات مملوكة لبنوك ومؤسسات ومؤسسات ، وهو شرط مهم لتشجيع هذه المؤسسات على بيع هذه العقارات في سوق رأس المال وتكوين الصناديق العقارية (إلغاء تجميد ممتلكات المؤسسات) ، وإزالة التكلفة المعيارية والحفاظ على هذه الممتلكات من حالة “التكلفة الصفرية”. يمكن تسهيل هذا المسار باستخدام أدوات ضريبية فعالة مثل الضريبة السنوية على الممتلكات المجمدة.