مشكلة الإسكان في إيران. أين نحن الآن وماذا يجب أن نفعل؟

أصبح وضع الإسكان في إيران حرجًا بحيث أصبحت حصة نفقات الإسكان في محفظة عائلاتنا الحضرية بين 60 و 70 في المائة ، في حين أن المتوسط ​​العالمي لهذا المؤشر هو 18 في المائة فقط ؛ وبحسب بعض الإحصاءات الدولية ، لا يوجد سوى ست دول أخرى أقل من إيران من حيث الحصول على السكن. لذلك ، من الضروري إجراء مراجعة أساسية وعاجلة للسياسات الخاطئة للعقود الماضية. لماذا وصلنا إلى هنا وماذا يجب أن نفعل لإصلاح هذا الوضع الفوضوي؟

أ- وفقًا لنتائج بعض الأبحاث التي أجريت في مركز دراسات وتخطيط مدينة طهران ، فإن الكفاءة الاقتصادية لبناء المساكن في شمال طهران ليست فقط أكثر من ضعف تلك الموجودة في جنوب المدينة ، ولكن حتى بالمقارنة مع متوسط مدينة طهران ، هو أيضًا حوالي مرتين. على سبيل المثال ، في المنطقة الأولى بطهران ، كان متوسط ​​كفاءة البناء في عام 1998 حوالي 52٪ ، بينما كانت الكفاءة الاقتصادية لأنشطة البناء في المناطق الجنوبية أقل بكثير ، وعلى سبيل المثال ، في المنطقة 18 ، كانت 23٪ فقط ( أي أقل من نصف الكفاءة في المنطقة 1). هذه القضية ليست خاصة بطهران ونفس الوضع يسود في معظم حواضر البلاد.

ب- في طهران ، خلال العقد الماضي ، تم إصدار حوالي 41 ٪ من جميع تصاريح البناء فقط في المناطق الشمالية الخمس ، أي المناطق من 1 إلى 5 ، بينما في نفس الفترة ، تم إصدار حصة المناطق الـ 12 السفلى من المدينة ، بما في ذلك المناطق 9 إلى 20 ، كانت 36.5٪ فقط من جميع تصاريح البناء.

P- والسبب في ذلك هو أنه خلال السنوات الماضية ، عمل النظام التنظيمي الذي يحكم سوق الإسكان بطريقة تضطر البناة إلى البناء في مناطق يتناسب فيها سعر السكن مع القوة الشرائية لمعظم الأشخاص والمتقدمين فيها. من أجل تحقيق ربح مقبول ، فهي لا تستهلك ، وقد أدى ذلك إلى زيادة عدد الوحدات السكنية في شمال المدينة بشكل مستمر ، ولكن جزء كبير من هذه الوحدات مبني فقط لرأس المال وليس للاستهلاك ، ولهذا السبب ، أن عدد الوحدات الشاغرة في المناطق ذات الامتيازات في مدننا في ازدياد مستمر. كما تشير الإحصائيات إلى أن معظم الوحدات الشاغرة هي من نوع المنازل الفخمة ذات المساحة العالية ، وغالبًا ما يتركز توزيع هذه الأنواع من المنازل في المناطق المزدهرة في المدن الكبرى ، وخاصة طهران.

T- لكن يجب أن نعلم أن المشكلة الرئيسية لسوق الإسكان في المدن الكبرى ليست قلة الأراضي ، والتي من خلال منحها وتخصيص الكثافة ، من الممكن توفير الأساس لإنتاج مساكن ميسورة التكلفة والاستجابة للأقسام الضعيفة من المجتمع. لأن الأبحاث تظهر أن منح الكثافة الإنشائية الزائدة بسبب القيمة المضافة التي تلي ذلك يتسبب في تضخم الأراضي وزيادة الأسعار. على عكس الانطباع الأولي ، فإن كثافة المبيعات وزيادة العرض خلال العقود الماضية في العاصمة ، لم تساعد فقط في التحكم في أسعار المساكن ، ولكن كان لها أيضًا تأثير معاكس على أسعار المساكن (سواء في العاصمة وبالتالي ، ، في مدن أخرى من البلاد) وعلى ارتفاع أسعار المساكن

* ما ينبغي القيام به الآن؟

من الضروري تصحيح الوضع الحالي. بادئ ذي بدء ، من الضروري توزيع مرافق الدولة في المنطقة الإقليمية لإيران بنهج عادل ، لأنه من الواضح أنه إذا ركزنا معظم مرافق الدولة في عدد قليل من المناطق الحضرية المحدودة ، فسوف يتدفق سكان البلاد من أماكن أخرى إلى هذه المناطق المحدودة ، وفي هذه الحالة ستشتد أزمة الإسكان بسبب عدم التوازن بين العرض والطلب على المساكن. من الغريب أن مساحة جميع مستوطنات الدولة (بما في ذلك المدن الكبرى والمدن والقرى) معًا هي حوالي 1 ٪ فقط من مساحة أراضي إيران ، وعلى الرغم من أن لدينا العديد من المناطق المحتملة لتوزيع السكان في البلد ، نواصل التركيز في العواصم. على الرغم من كل مساوئها ، فإننا نواصل.

ثانيًا ، يجب على الهيئات الحاكمة تنظيم البناء في المناطق التي تواجه فائضًا في العرض بحيث يتم كبح المضاربة في سوق الإسكان بحيث يغير الإسكان ، مثل العديد من البلدان الأخرى ، طبيعته من سلعة رأسمالية إلى سلعة استهلاكية. على سبيل المثال ، في فرنسا ، إذا تم شراء منزل للاستثمار فقط وبقي فارغًا ، يجب على المالك دفع 25٪ من تكلفة إيجار نفس العقار كضريبة ، أو في أمريكا ، إذا ظل المنزل فارغًا ، يجب على المالك دفع 10 ٪ سنويا لدفع القيمة الإجمالية للعقار كضريبة. مع هذا النوع من السياسات التنظيمية ، الآن في العديد من البلدان المتقدمة ، تم كبح المضاربة في سوق الإسكان. في هذا الصدد ، يمكننا أن نشير إلى إحصائيات المنازل الخالية في مدينتي طهران ولندن ، أن عدد المنازل الخالية في طهران ، على الرغم من أن عدد سكانها يساوي تقريبًا عدد سكان لندن ، إلا أنه يزيد عن عشرة أضعاف عدد المنازل الفارغة. منزل في لندن (لندن أقل من 30 ألف وطهران أكثر من 300 ألف منزل فارغ).

ثالثًا ، يجب توفير المتطلبات الاقتصادية والاجتماعية للموافقات القانونية المتعلقة بتطوير الأراضي والتوزيع المتوازن للسكان في الدولة. لدينا العديد من الموافقات في هذا الصدد ؛ مثل الحاجة إلى اللامركزية في المناطق الحضرية ، وخاصة في المناطق الحضرية في طهران ، وأصفهان ، وكرج ، ومشهد ، ورشت ، وتبريز ، وشيراز ، وكذلك الحد من نمو المدن الأم (وثيقة تطوير الأراضي الوطنية ، التي وافقت عليها الأراضي العليا مجلس التنمية ، الموافق 11/12/2019 م). ومع ذلك ، فإن هذه الأنواع من الموافقات لم تحرز أقل قدر من التقدم في مرحلة التنفيذ بسبب عدم تلبية متطلباتها الاجتماعية وخاصة الاقتصادية. توضيح: في الوقت الحالي ، يتم توفير حوالي 60 إلى 70 في المائة من دخل الإدارة الحضرية في معظم مدننا الكبرى من خلال الإيرادات غير المستقرة مثل رسوم البناء ، والتي تظهر النسبة المئوية في مدن أقل وبلدان أخرى (في العديد من البلدان المتقدمة ، هذا الرقم أقل من. 30 في المائة) ؛ لكن شرط تكثيف المدن الكبرى هو التنبؤ بالدخل المستدام للبلديات حتى لا يضطروا لبيع الكثافة الزائدة لإدارة مدنهم لأنه كما ذكرنا ، فإن هذا النوع من مبيعات التكثيف وزيادة العرض ، بالإضافة إلى النفخ في فرن نمو المدن الكبرى ، ليس فقط أنه لم يساعد في السيطرة على أسعار المساكن ، ولكن كان له تأثير معاكس.

يمكن أيضًا التذرع ببعض المتطلبات الأخرى لتصحيح الوضع الحالي ، ولكن إذا تم تنفيذ التوصيات الثلاث المذكورة أعلاه (أي التوزيع العادل لمرافق الدولة وقدراتها ، والتنظيم النشط لسوق الإسكان ، وكذلك التنبؤ بالدخل المستقر لإدارة المدينة) ، من الممكن تنفيذ الموافقات مثل ضرورة اللامركزية في المدن الكبرى والتوزيع المتوازن للسكان في البلاد كان واعدًا. أدت تأثيرات التركيز السكاني في المناطق الحضرية ، بالإضافة إلى التسبب في أزمة إسكان في البلاد ، إلى عواقب مختلفة مثل الأضرار الاجتماعية المختلفة ، وحركة المرور والمشاكل البيئية ، وما إلى ذلك في المدن الكبرى. والمشكلات لها علاقة كبيرة مع مقدار الكثافة في المناطق الحضرية. بسبب هذه العملية الخاطئة ، تبلغ كثافة مدينة مثل طهران حاليًا حوالي 3 أضعاف كثافة لندن ، و 5 أضعاف كثافة اسطنبول ، وعدة أضعاف كثافة معظم المدن الأخرى في العالم.

ملاحظة من محمد منان رئيسي ، رئيس مركز دراسات وتخطيط مدينة طهران

نهاية الرسالة /