وبحسب موقع تجارت نيوز ، سجلت المشتريات الإيرانية في سوق الإسكان التركي رقماً قياسياً. تظهر بيانات من مركز الإحصاء الاقتصادي التركي أنه في سبتمبر 2021 ، اشترى الإيرانيون أكثر من 1300 منزل في البلاد ، وهو ما يعادل 2.5 ضعف متوسط حجم الشراء الشهري لنفس المجموعة على مدى السنوات الخمس الماضية.
هل تشكلت هذه الإثارة الشرائية من خلال معرفة “الواقع الاقتصادي التركي” أم كانت “حركة جماهيرية”؟ تظهر نتائج البحث أن الأشخاص الذين اشتروا منزلاً في تركيا في السنوات الخمس الماضية ، إذا قاموا ببيعه الآن وتحويله إلى دولارات ، فسوف يخسرون بسبب الانخفاض الكبير لليرة أمام الدولار ، والذي كان أسرع من نمو أسعار العقارات التركية خلال هذه الفترة.
بالطبع ، “الخسارة المحسوبة” بدون “خصم 4 أنواع من ضرائب الممتلكات” ، وإذا تم تضمين جميع التكاليف ، بما في ذلك “ضريبة أرباح رأس المال البالغة حوالي 35٪” ، فإن رقم الخسارة سيكون أعلى.
والسؤال الأهم الآن هو “مصير مشتري المنازل في الأشهر الأخيرة في تركيا”. إذا استمرت الليرة في الانخفاض بشكل أسرع من تضخم الإسكان (يعتقد معظم الخبراء في هذا السيناريو) ، فسوف يخسر المشترون الحاليون أيضًا. فقط في سيناريو ضعيف – تضخم الإسكان يتفوق على الدولار في تركيا – يمكننا التحدث عن عدم الخسارة ، والتي من حيث الضرائب ، حتى هذه الخسارة تتحول إلى خسارة. اقرأ تقرير البحث عن أرباح وخسائر هذا السوق والخيارات البديلة.
سجل شراء المنازل والشقق من قبل الإيرانيين في تركيا رقمين قياسيين للنمو الشهر الماضي ، مما جعل الإيرانيين – الذين كانوا دائمًا من بين أفضل 10 مشترين أجانب للعقارات التركية – هم المستثمر العقاري الأجنبي الأول في البلاد.
الإيرانيون الذين يشترون منزلًا في تركيا ، فإن هدفهم الرئيسي الأول هو “الاستثمار مقابل عائد إيجابي” وفي هذا الاتجاه ، غالبًا ما ينتقلون من خلال “النظر إلى الاتجاه السابق لسوق العقارات” و “اتباع سلوك الآخرين ، دون تحليل نتائج أفعالهم “. ومع ذلك ، هل ربح أو خسر المستثمرون الحاليون في سوق الإسكان التركي؟
للإجابة على هذا السؤال ، تُظهر استطلاعات “الاقتصاد العالمي” أن المستثمر الذي دخل تركيا في عام 2016 بتحويل رأس ماله في إيران إلى ليرة واشترى عقارًا بقيمة 100000 ليرة ، يعتبر اليوم “الانخفاض الكبير في قيمة الليرة” في مقابل فقد الدولار “و” تضخم الإسكان السنوي في تركيا “ما لا يقل عن 27٪.
وهذا يعني أن “المستثمرين الذين اشتروا عقارات في البلاد على مدى السنوات الخمس الماضية ، متجاهلين انحراف الاقتصاد التركي عن مسار التنمية تحت تأثير سياسات أردوغان الخاطئة ، بخلفية ذهنية سابقة فقط ، فقدوا عملياً. “بالطبع ، كان لدى هؤلاء الأشخاص خيارات أخرى لحماية القيمة الحقيقية لأصولهم من التضخم العام ، لكنهم حرموا أنفسهم منها أيضًا.
متى بدأت الإثارة بشراء عقارات إيرانية في تركيا؟
تظهر الإحصاءات الرسمية المسجلة على الموقع الإلكتروني لمركز الإحصاء التركي أنه في سبتمبر 2021 ، تم شراء 1323 عقارًا سكنيًا ، بما في ذلك المنازل والشقق ، من قبل الإيرانيين في هذا البلد ، وهو أمر غير مسبوق من حيث “الحجم الكبير” و “الحصة الكبيرة” خلال العام الحالي ، وحتى بناءً على متوسط الشراء الشهري للإيرانيين على مدار السنوات الخمس الماضية ، فقد كان تاريخًا.
في الشهر الماضي ، شكلت مشتريات الإيرانيين 20 في المائة من إجمالي مشتريات الأجانب في سوق العقارات التركي. وتفيد التقارير أن الوحدة أقل بكثير من سجل التداول في سبتمبر في الشهر. وبالتالي ، يشير هذان السجلان إلى زيادة حديثة في السرعة من المشتريات.
بالطبع ، لم يكن الإيرانيون عملاء للعقارات التركية مؤخرًا ، لكن سرعتهم ورغبتهم في الشراء في هذا السوق ازدادت ، منذ نهاية عام 2017 ، وبشكل ملحوظ منذ منتصف عام 2018.
في عام 2018 ، زاد حجم معاملات شراء العقارات التركية من قبل المشترين الإيرانيين 4.5 مرات بالضبط مقارنة بعام 2017 ، وخلال 2019 و 2020 نما بأكثر من 100٪ سنويًا.هذا الاتجاه هو تأثير “توقعات التضخم “Inside يظهر سلوك المستثمرين ، وكيف يختار بعض الأشخاص سوقًا أجنبية” للاستثمار المربح والعائد الإيجابي “.
ولكن على عكس هذا السلوك ، يشير اتجاه المتغيرات في نفس السوق الخارجية أيضًا إلى أنه “إذا كان اختيار موقع الاستثمار لا يعتمد على منظور هذا السوق (بدلاً من الماضي في ذلك السوق) وكذلك العوامل الخارجية ، سيؤدي إلى خسارة المشترين “.
على الرغم من أن كلا الاقتصادين قد عانوا من “التضخم” على مر السنين ، فمن المهم لمستثمري السوق الأجانب النظر في عامل “الانحراف” وكذلك “احتمال استمرار أو العودة إلى التيار الرئيسي” للاقتصاد التركي.
بالطبع ، على مر السنين ، استثمر بعض المستثمرين العقاريين في هذا السوق ، ليس فقط لغرض “الحصول على عائد إيجابي” ولكن أيضًا لغرض “الإقامة الدائمة أو الإقامة السياحية” ، الذين حصلوا على أرباح وخسائر قد لا يكون هذا السوق معيارًا.
ينخفض لير مع خروج الاقتصاد عن مساره
على مدى السنوات الخمس الماضية ، أصيب الاقتصاد التركي بالركود بسبب الطموحات المحلية والإقليمية للرئيس رجب طيب أردوغان وتزايد عجز الميزانية والعجز التجاري ، كما ساء وضع المتغيرات الرئيسية في اقتصاد البلاد.
الدليل الرئيسي على الوضع الاقتصادي المتردي في تركيا هو ارتفاع التضخم في السنوات الأخيرة والانخفاض الحاد في قيمة الليرة مقابل الدولار ، وقد زادت الفجوة بين عام 2016 بأكثر من 100٪ حتى الآن ، مما أدى إلى ارتفاع الدولار مقابل الليرة.
حاليا ، تراجعت قيمة الليرة مقابل الدولار إلى أدنى مستوياتها ، بحيث وصل سعر صرف الدولار مقابل الليرة إلى 9.2 ، وكان سعر الصرف هذا في عام 2016 حوالي 3.
وبالتالي ، فإن قيمة العملة التركية مقابل الدولار هي الآن أقل بنسبة 67٪ مما كانت عليه قبل خمس سنوات. إن قفزة الدولار بنسبة 200 في المائة في تركيا هي نتيجة سياسات أردوغان غير التقليدية في شكل “أسعار فائدة حقيقية سلبية” ، حيث يزعم الرئيس التركي أن أسعار الفائدة المصرفية هي عدو التنمية.
لذلك ، في مواجهة عجز الموازنة والعجز التجاري في السنوات الأخيرة ، يسعى إلى توفير مسار استثماري من خلال خفض أسعار الفائدة إلى ما دون مستوى التضخم العام ، وخفض التضخم. سعر الفائدة سلبي ، تلقى المستثمرون إشارة “عائد سلبي على الاستثمار” وتفاقم الوضع ، فمنذ عام 2016 ، شهد الاقتصاد التركي عدم استقرار وتضخم متصاعد ، فضلاً عن زيادة مخاطر الاستثمار.
مؤشرات مثل نسبة الدين الحكومي إلى الناتج المحلي الإجمالي ، وكذلك نسبة الدين الخارجي إلى الناتج المحلي الإجمالي في تركيا ، توضح بشكل أكبر “خروج الاقتصاد التركي من السكة الحديدية الرئيسية” ، حيث ارتفعت من 47٪ إلى 63٪. كما تم الإبلاغ عن وجود عجز كبير في الميزانية في هذا البلد (حوالي 20٪ في الأشهر الأخيرة).
كل هذه المؤشرات تدل على الظروف غير المواتية للاقتصاد التركي للاستثمار الأجنبي ، ومؤخرا أظهر مسح لمواطني هذا البلد أن أكثر من 60٪ من المستجيبين لا يأملون في تحسين الوضع الاقتصادي.
السيناريو 1: تكرار الخسارة الفادحة التي تكبدها الملاك أمام “لير”
في ظل هذا الوضع ، يمكن دراسة مستقبل سوق العقارات التركي في سيناريوهين.
السيناريو الأول هو شيء حدث للمستثمرين في هذا السوق في السنوات الأخيرة ؛ وتعني “خسارة فادحة لمشتري العقارات لانخفاض قيمة الليرة” ولكن كيف حدث هذا الانخفاض في هذه السنوات؟
تظهر استطلاعات البيانات الصحيحة حول المتغيرات الاقتصادية لسوق الإسكان التركي والمتغيرات الاقتصادية الرئيسية الأخرى للبلاد: ارتفع متوسط سعر السكن في تركيا ، في الفترة بين 2016 ، 2.2 تقريبًا ومن حوالي 1800 ليرة للمتر المربع إلى 4000 تضاعف الدولار ثلاث مرات ، لكنه تضاعف ثلاث مرات في غضون ذلك.
كما تم تلخيصه في بداية هذا التقرير ، إذا اشترى مستثمر إيراني وحدة سكنية في تركيا عام 2016 مقابل 100 ألف ليرة ، فإن القيمة الاسمية للعقار من حيث تضخم الإسكان في هذا البلد ستكون حوالي 220 اليوم ، وقد وصلت إلى ألف. ليرة ، ولكن في ظل التراجع الكبير في قيمة الليرة مقابل الدولار ، فإن رأس المال المستثمر في سوق العقارات التركي قبل خمس سنوات على شكل 100 ألف ليرة (ما يعادل حوالي 33 ألف دولار) يساوي الآن 24000 دولار.
وهكذا ، فإن القيمة الدولارية للعقارات المشتراة في عام 2016 في تركيا قد تراجعت الآن بنسبة 27٪ ، مما يعني “خسارة الاستثمار العقاري الأجنبي في تركيا خلال السنوات الخمس الماضية”. في الآونة الأخيرة ، هذا الرقم هو الحد الأدنى للخسارة لمشتري العقارات الأتراك في الوضع الحالي.
يدفع أصحاب المنازل والشقق في سوق الإسكان التركي أربعة أنواع من الضرائب للحكومة بين الدخول والخروج ، بما في ذلك “ضريبة وقت الشراء ، وضريبة الدمغة ، وضريبة الملكية السنوية ، وضريبة الأرباح الرأسمالية”.
وتبلغ معدلات هذه الضرائب 1.5٪ و 0.15٪ إلى 0.75٪ و 0.1٪ إلى 0.6٪ و 35٪ على التوالي ، وعادة ما تكون ضريبة 35٪ على أرباح رأس المال جزءًا من النمو ، وأسعار العقارات أعلى من التضخم العام.
يبلغ معدل التضخم الفوري في تركيا حاليًا حوالي 31 في المائة ، وهو أعلى بكثير من معدل التضخم في البلاد البالغ 20 في المائة. من خلال تلقي هذه الضرائب من المستثمرين العقاريين ، ستكون خسارة المستثمرين العقاريين الأجانب في تركيا أكثر بكثير من 27٪.
ثلاث طرق بديلة للسوق الخاسر
بين عامي 2016 و 2021 ، كان لدى الإيرانيين الذين استثمروا في سوق العقارات التركي طرق أخرى للاستثمار من أجل الحفاظ على القيمة الحقيقية لأصولهم ، الأمر الذي لم يتسبب في خسارتهم فحسب ، بل أدى أيضًا إلى “عائد إيجابي” على معهم.
كانت إحدى الطرق هي الاستثمار في سوق الأوراق المالية ، فلو كان الشخص قد استثمر في بورصة طهران في عام 2016 بدلاً من تحويل رأسماله إلى ليرة وشراء عقارات في تركيا ، لكان رأس ماله قد زاد 13 مرة على الأقل اليوم.
وبهذه الطريقة ، حتى مع انخفاض قيمة الريال مقابل الدولار ، زاد رأس مال سوق الأوراق المالية للأفراد بالدولار بنسبة 90٪ خلال هذه السنوات الخمس.
هناك طريقة أخرى وبديلة لسوق العقارات التركي وهي سوق الإسكان في بلدنا.على مدى السنوات الخمس الماضية ، كان تضخم الإسكان في طهران والمدن الأخرى بحيث زادت العاصمة العقارية للأشخاص في هذا السوق بمقدار 7.75 مرات و 6 مرات ، اختار الإسكان التركي سوق الإسكان الإيراني ، لكنه لم يخسر مرة أخرى لأن معدل نمو أسعار المساكن في طهران أسرع بـ 1.14 مرة من معدل انخفاض قيمة الريال مقابل الدولار.
هنا أيضًا ، كان هذا المستثمر يحقق ربحًا بنسبة 15 بالمائة أو عائدًا إيجابيًا من حيث القيمة الدولارية للاستثمار العقاري. كما تعتبر الودائع بالعملات الأجنبية هي المسار الثالث لأولئك الذين استثمروا في سوق العقارات التركي في السنوات الأخيرة ، وفي هذه الحالة يكون معدل العائد على أسعار الفائدة على الودائع بالعملات الأجنبية أعلى من نمو الدولار.
شرط تحقيق السيناريو الثاني
في السيناريو الثاني ، إذا رأى الاقتصاد التركي “تصحيحًا لسياسات الرئيس الخاطئة” وعاد استقلالية البنك المركزي بعد بضع سنوات ، فقد ينخفض معدل التضخم وسلسلة هبوط الليرة مقابل الدولار. بالطبع ، الاتجاه المتسارع لانخفاض الليرة في السنوات الأخيرة يجعل هذا السيناريو خيارًا ضعيفًا.
يبدو أنه مع استمرار اتجاه الأخطاء السياسية في الاقتصاد التركي ، من الضروري أن يتخذ المستثمرون في سوق العقارات التركي قراراتهم من خلال “التطلع إلى الأمام” ، وبالطبع “تحليل الماضي”.
تبلغ حصة إجمالي مشتريات الأجانب في سوق الإسكان التركي من إجمالي معاملات شراء العقارات في هذا البلد حوالي 2٪ ، وبين عامي 2015 و 2020 كان العراقيون أول زبائن العقارات التركية ، يليهم الإيرانيون والسعوديون والروس والكويتيون ، على التوالي ، ولكن خلال السنوات الثلاث الماضية ، تغيرت الأسهم إلى حد ما ، حيث احتل الإيرانيون المرتبة الأولى في بعض السنوات واحتلال الروس المرتبة الثالثة معظم الوقت.في سوق الإسكان التركي ، يتم تداول 1.2 مليون وحدة سكنية ومنزل في المتوسط. يقوم الأجانب بمعظم عمليات شراء المنازل في اسطنبول ، تليها أنقرة وإزمير وأنطاليا على التوالي.
مصدر: عالم الاقتصاد
اقرأ آخر أخبار الإسكان على صفحة سوق الإسكان من أخبار تجار.