وبحسب تقرير تجارات نيوز ، فحص أداء السنة الأولى للحكومة الثالثة عشرة ميدانياً الإسكان إنه يظهر أنه لم يتم الوفاء بوعود وزير الطرق والتنمية العمرانية فحسب ، بل ارتفعت أسعار المساكن ومعدلات الإيجار أيضًا.
عالم الاقتصاد كتب ، متتبعًا 15 وعدًا رئيسيًا في قطاع الإسكان بعد عام واحد من تشكيل الحكومة الثالثة عشرة ، يصف خارطة الطريق لأمين الإسكان للسنة الثانية.
تبين مراجعات تنفيذ البرامج المعلنة في قطاع الإسكان بعد عام واحد من بداية الحكومة الثالثة عشرة أن قبول وصي الإسكان في السنة الثانية من إنشاء الحكومة الحالية يعتمد على عودة السوق العقاري صانع السياسة لنص الصفحة 16 من البرنامج الذي أعلنه وزير الطرق والتنمية العمرانية.
15 وعود للسكن
تظهر التحقيقات حالة تنفيذ الوصي للبرنامج العام الماضي الإسكان في هذا القسم تم شرحه والتأكيد على ضرورة تنفيذه الفوري لتحسين المؤشرات المهمة لقطاع الإسكان. في العام الأول لم يكن مواتيا جدا ويمكن القول أنه لم يتم تنفيذ أي من هذه البرامج تقريبا. كليا أو بشكل عام.
في هذا البرنامج الهام ، يعتبر وضع سوق الإسكان غير مواتٍ ويواجه العديد من المشاكل والقضايا من حيث معدل امتلاك السكن ومكانة السكن في سلة الإنفاق الأسري.
في غضون ذلك ، تم التأكيد في هذا البرنامج على أن خارطة الطريق لتجاوز الأزمة الحالية في قطاع الإسكان تتمثل في تنفيذ برامج مهمة في هذا المجال ، والتي يمكن تصنيفها إلى 15 قطاعا رئيسيا وإيلاء الاهتمام لها. بالإضافة إلى ذلك ، تم التأكيد في هذا البرنامج على أنه لم يتم تنفيذ أي سياسات وبرامج ناجحة في مجال الإسكان في العالم وفي الدول المتقدمة إلا إذا نظر أمناء الإسكان في هذه الدول إلى قطاع الإسكان من مسار توفير أدوات التمويل و استخدام الرافعات الضريبية للوصول بها إلى الصفر .. حوافز ومعايير مضاربة وتوجيه رأس المال من القطاعات العقارية غير المنتجة (المعاملات المتكررة والمضاربة) إلى القطاعات الإنتاجية (البناء والتوريد). في هذا الاتجاه ، من الضروري استخدام الأدوات والحوافز الضريبية الهامة ، إلى جانب خلق الحوافز وطرق سوق الأوراق المالية لجذب رؤوس الأموال الصغيرة والكبيرة من الناس إلى المجال الإنتاجي للعقار.
أعلن الرئيس في مؤتمره الصحفي الأول بعد حفل الافتتاح أن تنظيم سوق الإسكان من خلال قطع طرق الاستثمار العقاري غير المنتج والقضاء على المضاربة في هذا السوق ، وكذلك توجيه رأس المال نحو الأنشطة الإنتاجية ، من أهم الخطط. من الحكومة الثالثة عشر.
وبحسب تقرير “الاقتصادي العالمي” ، فإن أول وأهم البرامج التي تم التأكيد عليها العام الماضي ، حيث كانت خارطة الطريق للحكومة الثالثة عشرة في قطاع الإسكان هي سياسة “التحسين السنوي لما لا يقل عن 270 حيًا و 10 أحياء. ٪ من مساحة الأنسجة البالية “في الدولة. وتشير التحقيقات إلى أن هذا البرنامج الذي اعتبر أحد السياسات الرئيسية في قطاع الإسكان منذ السنوات الماضية لم ينجح ولم يتحقق في العام الأول من تشكيل الحكومة الثالثة عشرة. في الوقت الحالي ، هناك عدد كبير من الأحياء والوحدات السكنية الواقعة في مبانٍ متداعية بحاجة إلى إعادة إعمار وتجديد وتحسين ، والتي ، بالإضافة إلى الحاجة إلى تجديدها بسبب الحفاظ على أرواح المواطنين وممتلكاتهم ، هي منصة مناسبة تلبية احتياجات الإسكان للمواطنين الآخرين في المراكز المركزية والمركزية للمدن.
البرنامج أو السياسة الثانية التي تم التأكيد عليها في خريطة الطريق الحكومية لقطاع الإسكان العام الماضي كانت “تطوير سوق تمويل الإسكان”. تخصيص جزء كبير من ائتمانات سوق المال لتمويل الإسكان ، وإنشاء الصندوق الوطني للإسكان لتحقيق الاستقرار في الموارد اللازمة في قطاع الإسكان ، وكذلك توفير الموارد اللازمة لتقليل الفائدة على التسهيلات المصرفية وجزء من تكاليف توفير الإسكان الأسر ذات الدخل المنخفض ، كانت جزءًا من البرامج التي تم استخدامها لتحقيق هذا الهدف. تظهر التحقيقات أن الأداء في هذا المجال لم يكن مواتيا في العام الماضي.
كان توفير البنية التحتية للتسجيل الرسمي ما قبل البيع للمساكن “هو الهدف الثالث الذي تم التأكيد عليه في البرنامج الذي أعلنه أمين الإسكان في بداية الحكومة الثالثة عشرة. في البرنامج التوضيحي الذي أعلن عنه وزير الطرق والتنمية العمرانية العام الماضي: “البيع المسبق للمساكن على أساس أنظمة معتمدة بما في ذلك وثائق العقد القياسية وشروط محددة سلفا وقابلة للتخصيص ، مع القدرة على استيفاء الشروط من قبل مؤسسات التأمين ذات المسؤولية المشتركة. إمكانية التطبيق غير القضائي لشروط العقد في حالة عدم التزام الأطراف بها ، وإمكانية الحصول على سعر العقد وتحويله إلى الطرف الآخر بعد الوفاء بالتزامات المنفذ.
وهي من أهم السياسات التي يجب تنفيذها في قطاع الإسكان. تظهر الدراسات الاستقصائية أنه على الرغم من ارتفاع الطلب من قبل المستهلكين المتقدمين للحصول على مساكن قبل الشراء ، وبينما الآن وبعد القفزة طويلة الأجل في أسعار المساكن ، فإن طلب المستهلكين ، وخاصة المشترين لأول مرة ، لا يمتلكون الموارد المالية الكافية لشراء وحدات سكنية جاهزة الوحدات ، قفل متعدد السنوات في سوق ما قبل البيع لسبب وجود معوقات وغموض قانوني في هذا المجال لا يزال قائما. إن فتح سوق ما قبل البيع ، بالإضافة إلى إنشاء مسار آمن وأكثر جدوى نسبيًا لبعض أصحاب المنازل لأول مرة ليصبحوا أصحاب منازل ، هو أمر فعال في تمويل مشاريع بناء المساكن ومساعدة البناة على زيادة المعروض من المساكن. لقد مر عام منذ أن أكدت الحكومة الثالثة عشرة على فتح هذا القفل وتمهيد الطريق لبيع المساكن قبل البيع ، ولكن لم يتم اتخاذ أي إجراء فعال في هذا الصدد ولا يزال سوق ما قبل البيع مغلقًا.
التأجير المهني لا يزال مهملاً!
وفي الوقت نفسه ، في خطته لقطاع الإسكان ، أكد أمين الإسكان على “تشكيل سوق إيجار المساكن مع إنشاء وحضور الشركات الكبيرة” ووصفها بضرورة تنظيم سوق الإيجارات ، ولكن لم يتم اتخاذ أي إجراء. تم أخذها في هذا المجال في العام الماضي. في البرنامج الذي تم التأكيد عليه العام الماضي للتنفيذ في السنوات الأربع المقبلة ، تم الإعلان عن: “تأسيس شركات عامة وخاصة لبناء وتوريد الوحدات السكنية المؤجرة ، وكذلك إنشاء وحدات سكنية إيجارية لذوي الدخل المنخفض. أعشار دخل المجتمع “من أهم الحاجات. وفي الوقت نفسه ، في ظل عدم تنفيذ هذا البرنامج ، مر سوق إيجارات المساكن بواحدة من أكثر الفترات اشتعالًا في العام الماضي.
وأكد البرنامج الخامس المذكور في هذا البرنامج على “منع القمار والمضاربة وشراء وبيع العقارات”. في هذا البرنامج ، للإسراع في اقتراح أو استلام فاتورة ضريبة أرباح رأس المال في مجال الإسكان من أجل منع سوق الأوراق المالية والمضاربة وشراء وبيع المساكن وتنفيذ المادة 54 المكرر والمادة 169 من التوجيه المباشر. تم التأكيد على قانون الضرائب من أجل تحصيل الضرائب من المنازل الفارغة لاستيراد هذه المنازل في دورة الاستهلاك. هذا على الرغم من أنه على الرغم من هذا التأكيد ، لم يكن هناك أي إجراء تنفيذي محدد في مجال التعامل مع المضاربة والتربح والملاكي وتجميد الوحدات السكنية خلال العام الماضي.
ويمكن تسمية “بناء مليون وحدة سكنية في العام” بأهم سياسة أكدت عليها الحكومة في هذا البرنامج وخلال العام الماضي. تم التأكيد على هذا البرنامج أو السياسة منذ بداية الحكومة الثالثة عشرة ، وتم تكريس معظم سلطة الحكومة في قطاع الإسكان لهذه القضية خلال العام الماضي. ومع ذلك ، لم يتم تنفيذ هذه السياسة بالكامل في العام الأول ، ولم يتم بناء مليون منزل في الدولة في السنة الأولى من تنفيذ هذه السياسة. ومع ذلك ، تستمر جهود الحكومة وإجراءاتها لتحقيق هذه السياسة ، لكنها فشلت في العام الأول في تحقيق الهدف.
في غضون ذلك ، تم التأكيد على “تحفيز العرض والطلب” باعتباره الوعد أو السياسة السابعة للحكومة في قطاع الإسكان في البرنامج الذي شرحه الوصي في هذا القطاع العام الماضي. وهذا يعني أنه بالتوازي مع زيادة المعروض من المساكن من خلال تنفيذ برنامج البناء السنوي لمليون وحدة سكنية في السنة ، يجب اتخاذ الإجراءات اللازمة لتحفيز طلب المستهلكين وتعزيز سوق المعاملات السكنية من خلال مشتريات المستهلكين ، وخاصة المنازل الأولى. . وفي هذا الصدد ، تم التأكيد على برامج مثل تعزيز القوة الشرائية لطالبي الإسكان في نفس الوقت مع زيادة العرض وبناء الوحدات السكنية. لم يكن هذا الهدف ناجحًا للغاية في السنة الأولى من التنفيذ.
جسر بورسي لانقاذ السكن
من أهم السياسات أو البرامج التي تم التأكيد عليها في البرنامج والتي وصفها الوصي الإسكان للتنفيذ في هذا القطاع ، يتعلق الأمر بإنشاء جسر للبورصة وربط سوق الإسكان وسوق المال ببعضهما البعض من أجل تحقيق هدفين مهمين.
في البرنامج الذي شرحه وزير الطرق والتنمية العمرانية قبل عام باعتباره خارطة طريق هذه الوزارة في الحكومة الثالثة عشرة ، تم ذكر ارتباط سوق الأوراق المالية هذا وإنشاء هذا الجسر بين سوق الإسكان وسوق رأس المال بشكل صحيح. وتحقيقه من اهم الاهداف .. كان بعنوان
وبناءً على ذلك ، تم التأكيد على إنشاء صندوق دعم شراء المساكن بالإضافة إلى صندوق عقاري من أجل توفير إمكانية الاستثمار الصغير للناس في بناء المساكن من خلال سوق الإسكان. كان هدف الحكومة من هذا البرنامج هو توجيه رأس المال من السوق غير المنتج للمعاملات العقارية المتكررة إلى سوق البناء المنتج. إن إنشاء جسر للبورصة بين سوق الإسكان وسوق رأس المال من خلال الأساليب المذكورة أعلاه (إنشاء صناديق عقارية وكذلك صناديق الأراضي والبناء) هو سهم ذو حدين لتحسين وضع سوق الإسكان.
وبهذه الطريقة ، مع جذب أموال الناس لبناء الوحدات السكنية وحل جزء كبير من مشكلة تمويل المشاريع الإنشائية وتجهيز المساكن ، لا يتم توفير إمكانية طالبي الإسكان فقط وفقًا لمقدار أموالهم ، ولكن أيضًا إمكانية إنتاجية و يتم إنشاء سوق إنتاجي في مجال الإسكان. أي ، بدلاً من الانجذاب إلى الجزء غير المنتج من السوق ، أي المضاربة العقارية والمعاملات المتكررة التي تؤدي إلى مزيد من التضخم في الأسعار في سوق الإسكان ، دخلت رؤوس الأموال في الجزء الإنتاجي من السوق ، أي بناء وتوريد الوحدات السكنية وبهذه الطريقة لا يتم توفير مجال توازن الأسعار والعرض والطلب فحسب ، بل يتم أيضًا تقليل المضاربة العقارية.
ومع ذلك ، في العام الماضي ، لم يتم اتخاذ أي إجراء محدد وعملي في هذا المجال ، وتركزت قوة الحكومة في قطاع الإسكان بشكل أساسي على تنفيذ برنامج البناء السنوي لمليون وحدة سكنية سنويًا.
وعد بتحسين جودة البناء
ومن أهم الوعود والبرامج التي تم الإعلان عنها في قطاع الإسكان ضمن البرامج التي وصفها أمين الإسكان في الحكومة الثالثة عشر “تحديث الهيكل الفني للإنشاءات وتحسينه”. في هذا السياق ، تم التأكيد على ثلاثة برامج مهمة موعودة بما في ذلك “إنشاء آلية تفتيش المباني” ، و “مراجعة لوائح البناء الوطنية وقوانين النظام الهندسي” وكذلك “تنفيذ شهادة التعريف الفني للمباني والتأمين على مسؤولية البناء” ، والتي بعد عام واحد شرح هذا البرنامج لم ينفذ أيا من هذه الوعود حتى الآن.
الوعد المهم الرابع عشر الذي تم التأكيد عليه في برنامج وصي الإسكان لهذا القطاع العام الماضي كان “دفع إعانات إيجار المساكن لأصحاب الدخل المنخفض من مصدر ضرائب الإسكان” من أجل دعم هذه الفئة الضعيفة التي تحتاج إلى دعم الإسكان. سوق. كان من المفترض أن تقدم الحكومة إعانات إيجارية لهذه الفئة من الفئات المحتاجة ، ولكن في كل من عامي 1400 و 1401 ، تم تنفيذ القرار غير الفعال والفاشل لوضع سقف إلزامي لمعدل إيجار المساكن المسموح به. بناءً على هذا القرار ، تم تحديد سقف زيادة الإيجارات في طهران بنسبة 25٪ وفي مدن أخرى بنسبة 20٪ ، وتشير الإحصائيات إلى زيادة بنسبة 50٪ في متوسط الإيجار خلال هذه الفترة.
وفي الوقت نفسه ، يمكن الإعلان عن إرساء الأساس لتصميم عقود إيجار من 3 إلى 5 سنوات من أجل السيطرة على تضخم الإيجارات باعتباره الوعد الخامس عشر الأكثر أهمية للحكومة الحالية في قطاع الإسكان. في هذا المجال ، لم يتم اتخاذ أي إجراء ملموس في العام الماضي.
إسكان ؛ عام بعد الوعود
وفقًا للإحصاءات الرسمية ، تُظهر دراسات “الاقتصاد العالمي” أنه بعد مرور عام على هذه الوعود المهمة من قبل أمين الإسكان ، ارتفع متوسط سعر السكن في طهران من 1400 إلى أغسطس 1401 بنحو 40٪ ومتوسط الإيجار في البلاد بنسبة 52٪.
تبلغ القوة الشرائية للمساكن ذات الحد الأقصى للقرض الحالي في طهران ، والتي يجب أن تغطي 25 مترًا مربعًا على الأقل و 80٪ من سعر الشراء للوحدة السكنية النموذجية ، حاليًا 11 مترًا مربعًا. وبالطبع ، فقد وصل هذا المبلغ إلى 11 متراً مربعاً من 8 أمتار مربعة العام الماضي بسبب زيادة سقف الرهن العقاري في أكتوبر 1400. وعلى الرغم من تحسنه قليلاً مقارنة بالعام الماضي ، إلا أنه لا يزال غير كافٍ ويفتقر عملياً إلى الكفاءة.
من خلال مراجعة سجل الحكومة الثالثة عشرة في قطاع الإسكان لمدة عام ، تظهر مراجعة هذه الوعود خارطة الطريق لهذه الحكومة في هذا القطاع للعام الثاني. من أجل نجاح هذه الوعود والوفاء بها ، من الضروري اتخاذ ثلاث خطوات مهمة. في الخطوة الأولى ، من الضروري إنشاء جسر لسوق الأوراق المالية بين سوق الإسكان وسوق رأس المال. بهذه الطريقة ، يتم توجيه رأس مال الناس من الجزء غير المنتج إلى الجزء الإنتاجي في سوق العقارات.
من ناحية أخرى ، من الضروري القضاء على المضاربة والملاكي باستخدام أكثر أشكال الضرائب فاعلية ، أي استلام الضريبة السنوية من العقارات السكنية ، وبيع الوحدات المجمدة إلى السوق في أسرع وقت ممكن لصالح طلب المستهلك. . الحل الثالث هو محاولة تحسين القوة الشرائية للأسرة وإصلاح الفجوة التي نشأت بين القوة الشرائية وسعر السكن من خلال زيادة سقف التسهيلات السكنية وخفض معدل فائدة القرض وزيادة فترة السداد.