وفقا لأخبار التجارة ، التضخم الإسكان وتقارب تضخم الأراضي أخيرًا بعد ثلاث سنوات من الاختلافات الحادة. أظهرت بيانات جديدة عن مستوى أسعار الأراضي السكنية في 22 حيًا بالعاصمة – ملفات مبيعات – أن معدل نمو نقاط أسعار الشقق والعقارات المتداعية في العاصمة نهاية العام الماضي اقترب جدًا.
وفي غضون ذلك ، بلغ تضخم الأراضي ما يقرب من ثلاثة أضعاف تضخم الإسكان خلال السنوات الكبيسة 1997-1999. أحد أسباب التقارب في أسعار العقارات هو “تأثير الركود المتآكل على سوقي العقارات”.
عالم الاقتصاد كتب: التحسن في ظروف البناء نتيجة تقارب اثنين من التضخم العقاري في العاصمة ، بما في ذلك تضخم الأراضي وتضخم الإسكان في بداية عام 1401. وقد أدى ذلك إلى تحسن طفيف في هامش ربح البناء في طهران.
أظهر فحص الاتجاه في سوق الأراضي والإسكان على مدى السنوات الأربع الماضية تقلبات في هذين السوقين العقاريين وأدى إلى تغييرات في سلوك وخيارات بناة المساكن.
خلال السنوات الثلاث من 1997 إلى 1999 ، كان معدل نمو أسعار الأراضي في طهران أسرع بثلاث مرات من معدل نمو أسعار المساكن. هذه الفجوة الهائلة بين نوعي التضخم العقاري ، مثل الأرض والسكن ، على الرغم من كونها كبيرة جدًا في السنوات الكبيسة ، ولكن في العام الماضي ، في نفس الوقت مع بداية فترة ما بعد الحرب والاستقرار النسبي لأسعار المساكن ، بشكل تدريجي. انخفضت.
تشير آخر الإحصائيات الموثقة لتغيرات أسعار الأراضي إلى أن معدل نمو أسعار الأراضي قد انخفض بشكل ملحوظ.
بلغ متوسط تضخم الإسكان الموسمي حوالي 60 في المائة على مدى السنوات الثلاث للقفزة. وهكذا ، منذ الصيف الماضي ، تم الإبلاغ عن انخفاض التضخم في هذا الجزء من سوق العقارات في الإحصاءات الرسمية لسوق الأراضي.
استمر الاتجاه النزولي في نمو أسعار الأراضي العام الماضي في النصف الثاني من العام ؛ حتى أنه الآن ، في بداية عام 1401 ، انخفضت الفجوة بين تضخم الإسكان والأراضي بشكل حاد في السنوات الثلاث الماضية وانخفضت إلى حد يمكن وصف معدلي التضخم بأنه “متقارب”.
يعني التقارب أن الفجوة بين معدل نمو أسعار المساكن ومعدل نمو أسعار الأراضي بالنسبة لبعضها البعض قد تقلصت بشكل كبير. بالطبع ، لا يزال كل من الأرض والإسكان يغيران الأسعار قليلاً للغاية ومعدل التضخم ليس صفراً ، لكن هذه التغييرات الإضافية تحدث بوتيرة بطيئة للغاية.
تحسين هامش ربح البناء عام 1401
إن صوت أغنية العودة القادمة من سوق الأراضي إلى البنائين ، في الواقع ، يصف الزيادة في هوامش ربح البناء في طهران ، والتي يمكن أن تكون بشرى سارة لنشطاء البناء الذين توقفوا مؤقتًا عن أنشطتهم.
في الواقع ، الاتجاه المتسارع لتضخم الأراضي مقارنة بالتضخم الإسكان خلال السنوات الكبيسة ، لم يعد يُصنف البناء في العاصمة على أنه نشاط اقتصادي مربح.
نظرًا لأن مشروع البناء يستغرق في المتوسط 18 شهرًا حتى يكتمل ، عمليًا ، أرباح البناء في طهران بسبب ارتفاع أسعار الأراضي كأهم مكون لتكلفة الإسكان من ناحية والاستقرار النسبي لأسعار المساكن في أن يكون سوق التداول من جهة أخرى قد وصل إلى أدنى مستوى ممكن وكان أقل من الطابق المذكور.
هامش الربح هو الفرق بين تكلفة البناء وسعر البيع للوحدات المبنية حديثًا ، والذي يتم احتسابه بناءً على الأرقام المتعلقة بتكلفة البناء ، بما في ذلك تكلفة توريد مكونات البناء (الأرض ، المواد ، الرسوم ، الخدمات الهندسية إلخ) وسعر بيع الوحدات المبنية حديثًا.
في مايو من هذا العام ، بلغ متوسط سعر العرض لكل متر مربع من الشقق المبنية حديثًا في طهران 411 مليونًا و 500000 تومان.
تعود آخر الإحصاءات الرسمية لأسعار الأراضي في طهران إلى ربيع العام الماضي ، عندما أظهر تقرير صادر عن مركز الإحصاء أن متوسط سعر الأرض في العاصمة في ذلك الموسم بلغ 467 مليون تومان.
يشار إلى أن فرق سعر العطاء للوحدات الجديدة في طهران مقارنة بالوحدات متعددة السنوات يبلغ حوالي 253 في المائة ، وهذا يشير إلى أن المتوسط يمكن أن يكون أساسًا موثوقًا لتقدير هامش ربح الشركة المصنعة.
باستخدام متوسط سعر الأرض وسعر المنازل الجديدة في سوق الإسكان في طهران ، يمكن رؤيته في ملفات المبيعات.
بطبيعة الحال ، فإن نهج معدلي تضخم المساكن والأراضي في طهران أكثر وضوحا في التغيرات في نقاطهما منه في حقيقة أن كلا المعدلين في نفس الرقم. ويقدر تضخم النقاط الأرضية في نهاية عام 1400 في طهران ، بناءً على متوسط أسعار العطاء ، بنحو 233 في المائة ، بينما بلغ تضخم نقاط الإسكان في هذا الوقت 17 في المائة.
وهكذا ، في بداية عام 1401 ، أصبح معدل نمو أسعار الأراضي والمساكن في طهران قريبًا جدًا من بعضها البعض. على الرغم من أن الوصول إلى 30٪ من دخل صناع البناء يعد أخبارًا جيدة لشركات البناء ، إلا أن هذا لا يعني أن الوقت مناسب لبدء فترة الازدهار.
ومع ذلك ، لا يزال هامش الربح البالغ 30٪ غير جذاب بما يكفي لتمهيد الطريق لموجة بناء. في الواقع ، فإن الفائدة البالغة 30٪ على بناء المساكن ، بالنظر إلى فترة البناء التي لا تقل عن عام ونصف ، تعادل في الواقع 20٪ فائدة مصرفية مدفوعة على الوديعة.
عندما يتجاوز دخل صانع البناء هذا المبلغ ، يمكن أن نأمل أن يكون المزيد من البنائين مستعدين للعودة إلى نشاطهم المهني ، أي البناء في طهران.
في الوقت الحالي ، لا يمكن إلا الإبلاغ عن أن تدهور سوق البناء ليس كبيرًا كما كان في العام الماضي ، وبسبب التغيرات التضخمية ، فقد تحسنت ظروف نشاط البناة قليلاً.
لذلك ، من المتوقع بشكل طفيف دخول بعض المستثمرين في قطاع البناء إلى سوق بناء المساكن في طهران.
المتغيرات التي تؤثر على سوق البناء
هذا يعتمد كثيرا على مستقبل توقعات التضخم. إذا تم التحكم في توقعات التضخم إلى حد كبير ، يمكن أن نأمل أن تستمر دورة الإسكان وأن المزيد من البنائين سيستأنفون نشاط البناء عن طريق كسر قفل بيع الوحدات الجديدة.
تعتمد توقعات التضخم أيضًا بشكل كبير على حالة المخاطرة للمتغير غير الاقتصادي الذي يؤثر على الأسواق ، أي مفاوضات رفع العقوبات. طالما تم تلقي أخبار إيجابية حول نتيجة المفاوضات ، فإن تأثيرها يكون محسوسًا على الفور في الأسواق المختلفة.
في الواقع ، تقليل مخاطر المتغير غير الاقتصادي سيؤدي إلى استقرار أو انخفاض سعر العملة ، وهذا بدوره سيحد من توقعات التضخم.
وبهذه الطريقة ، سنشهد انخفاضًا تدريجيًا في أسعار المساكن من المستوى غير التقليدي ، ونتيجة لكبح توقعات التضخم ، سيكون مقدمو طلبات الإسكان مستعدين لدخول السوق بعد خفض أسعار المساكن الحقيقية (تضخم الإسكان أقل من التضخم العام) .
يمكن أن يؤدي الجمع بين هذه الشروط إلى إكمال سلسلة سوق الإسكان من البناء إلى البيع. إن السيطرة على توقعات التضخم لها نتيجة مهمة أخرى ، والتي ستعمل على كبح التضخم في سوق مواد البناء.
يمكن أن تؤدي فعالية مفاوضات رفع العقوبات إلى استقرار الأسعار في سوق المواد ، وبالإضافة إلى “أسعار الأراضي” كعنصر رئيسي في تكلفة البناء ، يتم تقليل تسريع “التضخم المادي” ، ونتيجة لذلك ، سيكون هامش ربح البناء لهذا الموقع قابلاً للتوسيع أيضًا.
بالإضافة إلى كل هذه المتغيرات ، فإن تنفيذ بعض السياسات الخاطئة وكذلك بعض التقاعس من قبل صانع سياسة الإسكان يؤدي إلى تفاقم الركود في سوق البناء ومعاملات الإسكان.
نظرًا لعدم وجود نفوذ ضريبي فعال لمكافحة تجميد العقارات ، فإن العديد من الاستثمارات تذهب إلى السوق الجاهزة للبيع بدلاً من بناء المساكن ، وفي النهاية يتم تجميد هذه الوحدات الجاهزة وعدم استخدامها.
ومع ذلك ، من خلال تطبيق النفوذ الضريبي الفعال ، أي ضريبة الملكية السنوية ، وخلق المخاطر والتكلفة للممتلكات والمضاربة ، لن يزدهر الرابط الأخير في عملية البناء فقط ، أي معاملات الإسكان ، ولكن أيضًا سيتم إنفاق رأس المال العقاري على الإسكان اعمال بناء.