حسب أخبار تجارات ، تخيل شقيقين كان لكل منهما 100 مليون تومان في عام 1980. دخل أحد هؤلاء الأشخاص في الأنشطة الاقتصادية واستفاد من التضخم والنمو الاقتصادي. وصلت قيمة ممتلكاته الآن إلى 7.9 مليار تومان. لكن الأخ الآخر فضل شراء عقار في طهران واستئجاره دون عناء الإنتاج والنشاط الاقتصادي. وصلت القيمة الإجمالية للمنزل والإيجارات التي حصل عليها هذا الشخص في هذين العقدين إلى 18.2 مليار تومان. بعبارة أخرى ، الشخص الذي عمل بجهد أقل ولم يخاطر بالإنتاج ، لديه الآن أكثر من 2.3 ضعف أصول أخيه.
لكن هل النمو المرتفع لأسعار العقارات مقارنة بالتضخم والنمو الاقتصادي شائع في العالم كله ، أم أنه ناتج عن مرض إيران الاقتصادي؟
تشير دراسة اتجاه أسعار العقارات في أمريكا كدولة تتمتع باقتصاد شبه سليم واستنادًا إلى قواعد السوق إلى أن نمو أسعار العقارات يتماشى مع التضخم والنمو الاقتصادي. بحيث إذا استثمر شخص 100 مليون دولار في سوق الإسكان في هذا البلد عام 2000 ، فإن قيمة ممتلكاته ستكون حوالي 227 مليون دولار الآن (لا تشمل الإيجار). ولكن إذا قام بهذا الاستثمار في قطاعات أخرى وحصل على متوسط ربح وفقًا للتضخم والنمو الاقتصادي ، فإن ممتلكاته ستبلغ الآن حوالي 235 مليون دولار ؛ وهذا يعني ربحًا أكثر بنسبة 4٪ من العقارات. لكن هذا حدث بالعكس في إيران ، وخلال نفس الفترة ، كان ربح العقارات (دون النظر إلى الإيجار المستلم) أعلى بنسبة 93٪ من متوسط الأنشطة الاقتصادية الأخرى.
عادة ، في الاقتصاد السليم ، تمتلك الأسواق والأصول حصة معينة من الاقتصاد ، وبالمقارنة مع بعضها البعض ، عادة ما تتغير نسبها بمرور الوقت. لكن ما حدث في الاقتصاد الإيراني هو أن حصة المساكن في الكعكة الاقتصادية زادت. بمعنى آخر ، عندما يكون للإسكان في إيران كفاءة حقيقية تبلغ حوالي 100٪ ، فهذا يعني أن حصة الإسكان في الاقتصاد الإيراني قد تضاعفت وابتلعت بالفعل حصة القطاعات الأخرى. حدث يمكن أن يسمى “فشل الاقتصاد من القمار على الممتلكات”.
سر الطفرة العقارية في إيران
يمكن العثور على سبب ذلك في هيكل الاقتصاد الإيراني. تسببت ثلاث سمات أساسية في توجيه الأموال في هذا الاتجاه: يمكن اعتبار المرض الهولندي والدولار النفطي المفاجئ ، وعدم الاستقرار والتضخم المزمن للاقتصاد وعدم وجود أدوات كافية للاستثمار في الأسواق الأخرى ، من الأسباب الرئيسية التي تشكلت فقاعة الإسكان في إيران.
يحدث المرض الهولندي عادة عندما تتلقى الحكومة جزءًا كبيرًا من دخلها ليس من الضرائب وعائدات الريال ، ولكن من بيع الأصول الوطنية بالدولار. في هذه الحالة ، لا يتناسب مبلغ الدولارات الحكومية وضخها في الاقتصاد مع مستوى الطلب ، وهذا يتسبب في انخفاض سعر الصرف بشكل مصطنع. ما حدث أثناء انفجار أرباح العملات الأجنبية كان يحدث في إيران ولم يكن صناع السياسة ينوون التعامل معه فحسب ، بل كان لديهم أيضًا دافع كبير لقمع العملة بشكل أكبر للسيطرة على التضخم. هذا يجعل المنتجات المحلية غير قادرة على منافسة المنتجات الأجنبية. لأن التضخم المحلي في ازدياد بالنسبة للمنتج وتكلفة الإنتاج في ارتفاع مستمر ، ولكن بسبب كبح العملة واستقرار سعر الصرف ، لا يتغير سعر السلع المستوردة وبعد فترة يتم إبعاد المنتج قسرًا عن السوق. في مثل هذه الحالة ، يكون أفضل خيار للاستثمار هو شراء الأصول التي لا يمكن نقلها وتداولها ؛ إنه يعني شيئًا مثل السكن.
يمكن اعتبار العامل الثالث لفقاعة الإسكان التاريخية هو الافتقار إلى خيارات الاستثمار. في بلد مثل أمريكا ، يوجد أكثر من 50٪ من أصول الأسرة في سوق رأس المال. سوق كبير وعميق به أدوات متنوعة للاستثمار من قبل الأشخاص الذين لديهم حالات مزاجية وتفضيلات مختلفة. لكن سوق رأس المال في إيران كان دائمًا مهملاً وغير متطور للغاية. بقية الأسواق ، مثل العملات والذهب ، لم تتطور كثيرًا وظلت في حالة بدائية. أضف إلى ذلك بالطبع أن صانع السياسة من وقت لآخر يعلن أن الاستثمار في هذه الأسواق محظور ، ومن خلال تجريم النشاط في هذه الأسواق ، فإنه يزعج توازن الاقتصاد أكثر. في هذه الحالة ، لا يوجد لدى المستثمر عمليا المزيد من الخيارات ، شراء عقار أو الاستثمار في بنك بسعر فائدة إلزامي منخفض.
فشل الاقتصاد من العقارات
كل هذه الأحداث مجتمعة تجعل السيولة تذهب إلى سوق الإسكان بدلاً من الإنتاج. سوق يرتبط مباشرة بمعيشة الناس ويمثل الجزء الأكبر من ميزانيات الأسرة. لكن صانعي السياسة بشكل لا يصدق ، بدلاً من التحرك نحو تحسين الآليات والبيئة الاقتصادية ، حددوا المشاريع الضخمة مثل مهر للإسكان والإسكان الوطني ، والتي أصبحت في نهاية المطاف زيادة التضخم وعدم الاستقرار. هذه دورة تكررت على مدى العقود الأربعة الماضية في سياسة قطاع الإسكان وأدت باستمرار إلى تفجير فقاعة الإسكان.