حسب أخبار تجارات ، الإسكان في عودة الأشهر الأربعة الأولى من عام 1401 ، أصبحت رائدة الأسواق ؛ ما هي رسالة هذا التلميذ الأول؟
وفق عالم الاقتصادكان طهر المستثمرين من الأسواق المنافسة خلال معظم الأشهر الأخيرة من هذا العام – تحت تأثير الحالة المتوسطة للمخاطر غير الاقتصادية – أحد العوامل الرئيسية لأعلى زيادة في أسعار المساكن مقارنة بالعائدات الأخرى. وبالطبع فإن هذه المرتبة الأولى على حساب المنزل الأول تمامًا.
في الشهر الرابع من هذا العام ، سوق الإسكان احتلت المرتبة الأولى في تصنيف كفاءة أسواق رأس المال. يُظهر فحص سجل الأربعة أشهر للعملات المعدنية والعملة والأسهم وأسواق الإسكان أن سوق الإسكان قد حقق عائدًا أعلى بكثير من سوق الأوراق المالية ، وبفارق طفيف مقارنة بالسوقين الآخرين المتنافسين ، وهما العملات المعدنية والعملة.
أصبح هذا الوضع أكثر وضوحا في يوليو ، لأن عوائد الأسواق الثلاثية للعملات والعملات والأسهم كلها سلبية ، لكن سوق الإسكان كانت إيجابية بشكل ملحوظ (تعادل حوالي 8٪). تحتوي الأداة المختلفة التي لعبها سوق العقارات في يوليو على سبع رسائل مهمة ، يوضح مراجعتها أيضًا طريقة الخروج من سوق العقارات المتضخم بشكل مفرط.
أظهر التحقيق في كفاءة أسواق امتصاص رأس المال منذ بداية العام الحالي وحتى نهاية يوليو أن كفاءة العملات في الأشهر الأربعة المذكورة بلغت 20.8٪ ، وكفاءة سوق الأسهم 7.7٪ ، وكفاءة الدولار 20.7 ٪.
هذا على الرغم من حقيقة أن الإسكان له فرق كبير مقارنة بسوق الأسهم ، ومع وجود مسافة أصغر قليلاً مقارنة بالعملات المعدنية والعملات ، فقد حقق عائدًا أعلى بكثير للمستثمرين. منذ بداية هذا العام وحتى نهاية شهر يوليو ، بلغ العائد على المساكن ما يقرب من 22٪ ، وهو رقم مهم. لأنه أعلى حتى من عائد الإسكان في كامل 12 شهرًا من 1400 من هذا السوق.
بلغت كفاءة سوق الإسكان في طهران عام 1400 حوالي 16٪.
وقدم البنك المركزي أمس تقريره الرسمي حول الوضع سوق الإسكان نشرت في يوليو. وفقًا لهذا التقرير ، تم الانتهاء من 10300 صفقة عقارية سكنية في طهران في الشهر الأول من الصيف ، والتي انخفضت بنسبة 26 ٪ مقارنة بشهر يونيو.
أظهر تقرير الرقم القياسي لأسعار المساكن لشهر يوليو ، الصادر عن مركز الإحصاء ، والذي نشر أمس ، تراجع حجم التعاملات إلى قرابة 9 آلاف وحدة ، وهو ما يقل بنحو 38٪ عما تم الإعلان عنه من حجم التعاملات في تقرير مؤشر شهر يوليو.
على الرغم من اختلاف هذه الأرقام بشكل طفيف بسبب اختلاف الأسس الحسابية والصيغ المختلفة التي يستخدمها مركز الإحصاء والبنك المركزي للتخلص من المعاملات ذات الأسعار غير الواقعية وما شابه ، ولكن بسبب التغيرات في سوق الإسكان في يوليو مقارنة بشهر يونيو في كلا التقريرين. نفس الشيء.
وذكر تقرير البنك المركزي أن متوسط سعر المتر للشقة السكنية 41 مليونا و 700 ألف تومان أي بزيادة 6٪ عن شهر يونيو.
ما يجب التفكير فيه هو أنه على الرغم من انخفاض حجم معاملات الإسكان في الشهر الأول من الموسم الأكثر سخونة للمعاملات العقارية ، فقد استطاع سوق الإسكان أن يصبح رائدًا في تصنيف كفاءة الأسواق.
أصبحت هذه القضية موضع تساؤل أكثر مما كانت عليه في الماضي عندما نعلم أنه حتى في سنوات الطفرة السكنية (97 إلى 99) ، لم يحتل سوق الإسكان المرتبة الأولى من حيث العوائد السنوية ، على الرغم من الزيادة السريعة في أسعار المساكن. كان ذلك في عام 1400 فقط سوق الإسكان استطاعت أن تبرز في المركز المتوسط من الأسواق الأخرى خاصة العملات والعملات المعدنية ، واحتلت المرتبة الأولى في تصنيف الكفاءة مقارنة بالمنافسين.
في العام الماضي ، كان عائد سوق الأسهم 3٪ فقط ، والعملات 12٪ والعملات 6٪ ، في حين أن الاستثمار في سوق الإسكان الهادئ البالغ 1400 كان قادرًا على تحقيق متوسط دخل قدره 16٪ للمستثمرين.
جنة المستثمرين في مطهر الأسواق
للإجابة على السؤال عن سبب تمكن سوق الإسكان من تحقيق أعلى عوائد للمستثمرين في الأشهر الأربعة الأولى من هذا العام وتجاوز أسواق العملات والعملات والأسهم ، من الضروري مراجعة حالة المخاطر المتغيرة غير الاقتصادية ، أي مفاوضات رفع العقوبات في الأشهر الأخيرة. في منتصف عام 1400 ، وبسبب استئناف المفاوضات مع الجانب الغربي لإحياء خطة العمل الشاملة المشتركة ، وصل تضخم الإسكان إلى قيم منخفضة جدًا دون 2٪ لعدة أشهر متتالية ، وساد استقرار الأسعار في هذا السوق.
كان هذا الوضع مختلفًا بعض الشيء في نهاية العام الماضي بسبب اضطراب الاتجاه المتوقع للمخاطر المتغيرة غير الاقتصادية ، بحيث كان شهر مارس شهر تضخم في سوق الإسكان ومتوسط سعر كل متر مربع للشقة المتداولة في هذا الشهر في طهران بنسبة 6 في المئة تقريبا تم تضمينها.
منذ بداية عام 1401 وحتى نهاية يوليو ، كانت حالة المخاطر المتغيرة غير الاقتصادية كعامل رئيسي لتحفيز الطلب على رأس المال في سوق العقارات والدخول والخروج من أسواق رأس المال الأخرى في الوسط ، مما يعني أن أخبار بيشغان السياسة بهدف استمرار المفاوضات لرفع العقوبات إلى أن يتم التوصل إلى نتيجة مربحة للطرفين ، فقد تمكنت من الحد من التهاب الأسواق مثل العملات والعملات المعدنية ، ولكن من ناحية أخرى ، بسبب الطبيعة المطولة وتأثرت هذه القضية بسلوك اللاعبين الرئيسيين ، سواء في سوق العقارات أو في الأسواق الأخرى.
بالمناسبة ، في يوليو / تموز ، كان للأنباء الإيجابية حول نجاح المفاوضات نصيب كبير من مجمل الأخبار في السياسة الخارجية للبلاد ، ولهذا السبب ، أثيرت إمكانية حل قضية خطة العمل الشاملة المشتركة في الرأي العام.
وبهذه الطريقة ، أصبح التأثير المباشر لهذه القضية على سلوك مالكي رأس المال المستعدين للتواجد في الأسواق المختلفة ملموسًا كما هو متوقع ؛ علاوة على ذلك ، تخلى المستثمرون عن تواجدهم في أسواق العملات والعملات وكذلك البورصة واستبدلوها بسوق الإسكان.
أدى هذا السلوك في الطلب على رأس المال إلى عائد سلبي للعملات المعدنية والعملات وسوق الأسهم في الشهر الأول من الصيف ؛ وهكذا ، كان سوق الدولار سلبياً بنسبة 1٪ في يوليو ، كما انخفضت أسواق العملات والأسهم بنسبة 5٪ لكل منهما. وفي الوقت نفسه وحده سوق الإسكان وبحسب البنك المركزي ، فقد حقق 6٪ ووفقًا لمركز الإحصاء فقد حقق 8٪.
وبهذه الطريقة ، بمجرد أن يجد خطر المتغير غير الاقتصادي حالته المتوسطة ، يميل الطلب على رأس المال إلى التواجد في سوق الإسكان ؛ وجود يؤدي إلى زيادة الطلب على الشراء وله تأثير متزايد على السعر. لذلك ، يمكن وصف سوق الإسكان لشهر يوليو بأنه جنة المستثمرين في مطهر الأسواق.
سبب اختيار “السكن” للاستثمار
لأن أسواق العملات والعملات والأسهم “تستجيب بسرعة” لحالة المتغيرات غير الاقتصادية وتتفاعل مع زيادة أو نقصان مخاطر هذا المتغير في غضون يوم أو في بعض الأحيان أقل من بضع ساعات ، في حالة يكون فيها هذا الخطر في الحالة الوسطى ، وبطبيعة الحال تقل الرغبة في الاستثمار في الأسواق المذكورة.
في الواقع ، تعلم المستثمرون من التجربة أنه عندما تكون المفاوضات المتعلقة برفع العقوبات في المنتصف ، ينبغي عليهم تعديل سلوكهم مع مراعاة إمكانية اقتراب هذه العملية من نهايتها.
بالطبع ، يمكن أن يؤدي اختتام المفاوضات لرفع الحظر على الفور إلى انخفاض في العائد أو حتى انخفاض في سعر العملات المعدنية والعملة ويتسبب في خضوع مؤشر البورصة لتغييرات أساسية. في مثل هذه الحالة ، يعتبر سوق العقارات هو الخيار الأكثر ملاءمة بين الأسواق القابلة للاستثمار من وجهة نظر المستثمرين.
الفرق بين سوق العقارات والأسواق الأخرى هو أن تجربة جميع الفترات الماضية أظهرت أن هناك ثباتًا في الأسعار في هذا السوق ، وهذا يمنع العقارات من الاستجابة للتغيرات في اللحظة ووفقًا للتغير في الاتجاه. من الأسواق الموازية.
كان رد فعل سوق الإسكان الأسرع على التغيرات واسعة النطاق في سعر الصرف المتأثر بحالة المتغيرات غير الاقتصادية والاقتصادية المختلفة في عامي 2017 و 2018 ، وهو ما انعكس بشكل عام حتى في تلك السنوات بعد شهر واحد على الأقل.
من ناحية أخرى ، أدى عدم وجود أدوات ضريبية فعالة إلى الاستثمار في سوق الإسكان من وجهة نظر المستثمرين ، فهي خالية من المخاطر على المدى الطويل وخالية من التكلفة عمليًا. إذا تم تطبيق أداة ضريبية رئيسية واحدة فقط ، أي الضريبة العقارية السنوية في الدولة ، واضطر الملاك إلى دفع ضريبة سنوية تتراوح بين 0.5٪ و 1.5٪ من القيمة اليومية للعقار لجميع الوحدات السكنية المملوكة لهم دون استثناء أو الإعفاء. ، سيتخلون بالتأكيد عن الاستثمار في سوق الإسكان ومع خروجهم من السوق ، سيتم تعديل الأسعار عن طريق إنشاء نسبة أكبر بين حجم العرض والطلب.
أدى الجمع بين هذه الظروف إلى إعطاء المستثمرين الأولوية لخيارهم التقليدي ، سوق العقارات ، في يوليو. حدث أصبح ملموسًا من يونيو من هذا العام وفي يوليو ، وكان دخول كبير من سوق الإسكان ملكًا للمستثمرين.
في الوقت الحالي ، اختار هؤلاء الأشخاص سوق الإسكان كملاذ آمن للحفاظ على قيمة رأس مالهم ، مما تسبب في نهاية المطاف في اختلاف وضع الربع الأول من سوق الإسكان مقارنة بالأسواق الأخرى من حيث دخول المستثمرين.
سبع رسائل من سوق الإسكان في يوليو
إن التراجع في المعاملات وزيادة أسعار المساكن في العاصمة خلال شهر يوليو له سبع رسائل رئيسية على الأقل ، والتي تولي اهتمامًا للمسار الذي يجب أن يسلكه صانع سياسة الاقتصاد الكلي لتنظيم سوق الإسكان. إحدى هذه الرسائل السبع هي الكبح التضخمي لصفقات الإسكان في يوليو.
كما ذكرنا سابقًا ، انخفض حجم التعاملات العقارية من قرابة 14 ألف وحدة في خرداد إلى حوالي 10300 وحدة ، وذلك على الرغم من أن سوق الإسكان في بداية الصيف يعتبر سوقًا “متضخمًا” من حيث السعر.
ويشير تقرير سعر البنك المركزي عن حالة سوق الإسكان بالعاصمة إلى أن كل متر مربع من الشقق السكنية نما في يوليو بنسبة 6٪ في المتوسط مقارنة بشهر يونيو وبلغ 41.700.000 تومان.
بناءً على ذلك ، يمكن تفسير أن أزمة الأسعار التي شعرت بها في يونيو توقفت وتوقفت في يوليو.
تشير الرسالة الثانية إلى تحييد النمو في حجم معاملات الإسكان في حالة عدم وجود النوع الرئيسي للطلب ، أي المتقدمين من المستهلكين لشراء العقارات والمنازل لأول مرة. في الواقع ، بعد شهر يونيو المزدحم للغاية لسوق الإسكان ، والذي تأثر بوجود طلب رأس المال في هذا السوق ، تم إعداد طريق العودة من النمو الزائد في يوليو.
لكن الرسالة الثالثة هي أن حجم المعاملات لا يزال مرتفعا ومتوسط ضعف حجم المعاملات في الأعوام 1998 إلى 1400.
والسبب في هذا العدد الكبير من المعاملات ليس وجود مجموعات مستهدفة لتصبح أصحاب منازل ، ولكن الأهم من ذلك كله ، أنه ناتج عن مشتريات رأس المال في سوق العقارات. وبحسب الرسالة الرابعة ، لا ينبغي إهمال استقرار نمو أسعار المساكن للشهر الثاني على التوالي عند مستويات عالية.
في يونيو ، ارتفع متوسط سعر المتر المربع للشقة السكنية بنسبة 8٪ مقارنة بشهر مايو ، وفي يوليو ، وفقًا للبنك المركزي ، بلغ هذا النمو الشهري حوالي 6٪. وبهذه الطريقة ، استقر النمو على مستوى عالٍ ، وهو أكثر من أي شيء آخر ، ناجم عن زيادة الطلب على رأس المال في سوق الإسكان.
الرسالة الخامسة سوق الإسكان يعتبر شهر يوليو أيضًا أداة مختلفة لعبها الإسكان مقارنة بالأسواق الثلاثية للعملات والعملات والأسهم ، وبينما تحولت هذه الأسواق إلى حالة سلبية ، فقد ارتفع التضخم الشهري للإسكان بشكل كبير.
الرسالة السادسة للإسكان في يوليو مرتبطة أيضًا بنصفين مختلفين من هذا الشهر. يظهر البحث الميداني لنشطاء سوق الإسكان أنه في النصف الأول من شهر تموز ، وبسبب نقص ملفات البيع وكونهم ليسوا “بائعين حقيقيين” قدموا شققهم في السوق ، ارتفعت أسعار المساكن بشكل ملحوظ.
لكن في النصف الثاني من الشهر الجاري ، ومع ملاحظة استقرار سعر الصرف ، تحرك سوق الإسكان تدريجياً نحو الاستقرار.
بشكل عام تأثر أداء سوق الإسكان في شهر يوليو بالأوضاع في بداية الشهر الجاري بسبب قلة الملفات.
أخيرًا ، الرسالة السابعة التي وردت من سوق الإسكان في يوليو / تموز هي دق ناقوس الخطر الثاني بشأن الحاجة إلى تعديل سعر الفائدة. لقد مر أكثر من موسم على قيام البنوك المركزية الكبرى في أمريكا وأوروبا برفع أسعار الفائدة بهدف كبح التضخم التاريخي الذي سببته ظروف تفشي كورونا ، من أجل منع تضخم مزدوج الرقم في بلادهم.
في الآونة الأخيرة ، على الرغم من أن الدول العربية في المنطقة تواجه معدل تضخم أقل نسبيًا من الدول الغربية ، إلا أنها وضعت تعديلات أسعار الفائدة على جدول الأعمال من أجل منع انخفاض قيمة عملتها الوطنية. في موقف تواجه فيه إيران أيضًا معدل تضخم يزيد عن 40٪ ، يوصي الخبير بالذهاب إلى أداة سعر الفائدة بهدف كبح التضخم العام.
ولكن بعد التضخم العام المرتفع ، فإن الإنذار الثاني حول الحاجة إلى إعادة ضبط سعر الفائدة الآن سوق الإسكان سمع. يمكن أن تؤثر إعادة ضبط سعر الفائدة ليس فقط على التضخم العام ، ولكن أيضًا على تضخم الإسكان.
في الواقع ، فإن إعادة ضبط سعر الفائدة وزيادته ، في حالة ابتعد فيها المستثمرون عن سوق الأوراق المالية وأسواق العملات والعملات ولجأوا إلى سوق الإسكان ، يمكن أن يقدم سوق المال كمنافس لسوق الإسكان .
بشكل عام ، يُعرف سوق الودائع المصرفية منذ سنوات بأنه منافس تقليدي لسوق الإسكان ، وباستثناء السنوات القليلة الماضية ، كان مالكو رأس المال ينجذبون عمومًا إلى أحد السوقين المذكورين.
ولكن الآن ، وبسبب التدفق الكبير للأموال إلى سوق الإسكان ، فقد حان الوقت لاستعادة وضع سوق المال من خلال زيادة أسعار الفائدة. في هذه الحالة ، لن يتم كبح جماح التضخم العام فحسب ، بل أيضًا تضخم الإسكان تدريجيًا عن طريق سحب طلب رأس المال من هذا السوق.