وبحسب موقع تجارت نيوز فإن السياسة “تجديد تلقائي1400 عقد إيجار هذا العام ، بناءً على ما يسمى “جميع العقود” بالإضافة إلى “الاستثناءات الستة” في النص ، تحتوي على خمس مشاكل وغموض للمشاركين في السوق.
وأهم نقطة في هذا القرار هي “مصير المستأجرين” في تحديد معادلة الرهن العقاري والإيجار أو حتى إنهاء الإقامة في السنة الأولى من الإيجار.
نظرًا لأن “التغيير في وزن الرهن العقاري والإيجار الشهري لعقد 1400” لم يُذكر على أنه مسموح به “للتجديد غير التلقائي” ، فإن طلبه يمكن أن يحجب مسار الاتفاقية ويعقدها.
عالم الاقتصاد وبحسب المقال الثاني كتب: “إذا قام المالك ببيع العقار أو الوحدة المؤجرة واستلم عقد البيع في نظام تسجيل المعاملات العقارية واستلم كود التتبع ، وبالإضافة إلى هذه المعلومات فإن العقار في العقار يمكن لنظام العقارات تسجيل عقد الإيجار مع المستأجر الحالي.
ثلاث معوقات أمام المؤجر وتعطل عملية بيع العقار
من ناحية أخرى ، لا تحظى العقارات مع المستأجرين للبيع بشكل عام بشعبية كبيرة لدى المتقدمين ، ويفضل العديد من المشترين شراء الوحدات التي لديها القدرة على التفاوض مع المستأجر للإخلاء أو ، إذا رغبت في ذلك ، تطبيق رقم جديد. ليس لديك الإيجارات.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن مجموعة من مشتري المنازل في السوق الحالية هم من نوع المتقدمين الذين أصبحوا ميسور الحال وعدد قليل من أصحاب المنازل لأول مرة الذين ينوون العيش في العقار الذي تم شراؤه. نتيجة لذلك ، سيواجه الملاك صعوبة في بيع ممتلكاتهم في الحالات التي لا يمكن فيها طردهم.
قد لا يتعاون المستأجر أيضًا مع المالك لزيارة العقار وقد يفقد فرصة البيع بسبب هذه المشكلة.
العقبة الثانية التي يخلقها هذا البند لأصحاب العقارات هي مسألة إصلاحات ما قبل البيع ، وهو أمر غير ممكن بسبب وجود المستأجر في العقار.
في الواقع ، تحتاج العديد من المنازل المؤجرة في سوق الإسكان إلى التجديد والإصلاح قبل بيعها ، ووفقًا لروتين سوق الإسكان ، عادةً ما تضاعف قيمة المنازل التي تم تجديدها تكلفة التجديد.
العقبة الثالثة تتعلق بالمشكلة الأولية التي تنشأ للمشترين. ومع ذلك ، فإن شراء منزل مع مستأجر يعني قبول المخاطرة المتمثلة في عدم إخلاء المستأجر للعقار بينما يتوقع المالك الجديد ذلك ، وهي مشكلة أساسية للمشتري على الرغم من حقيقة أن الملاك يبيعون الوحدات السكنية. واجهت مشكلة.
أيضًا ، في حكم المادة الثانية ، ورد أنه “إذا لم يؤد المستأجر واجباته في الوقت المناسب وفقًا لتقدير السلطة القضائية (مجلس تسوية المنازعات) خلال فترة الإيجار السابقة ، فمن الممكن أن يرفض المالك تمديد العقد معه “.
على الرغم من أن هذا البند ظاهريًا يهدف إلى خدمة مصالح المالك ، نظرًا لأن تقدير المستأجر متروك لمجالس تسوية المنازعات ، فإن الملاك في الممارسة مجبرون على الخضوع لعملية قانونية لممارسة حقوقهم الطبيعية.
في الواقع ، بالإضافة إلى المالك والمستأجر ووكلاء العقارات ، وفقًا لهذه الفقرة ، من الآن فصاعدًا ، سيتم فتح القضاء باعتباره الطرف الرابع المعني بمعاملات إيجار المساكن للعقود وستتم عملية متابعة مسؤولية المستأجرين تكون مضيعة للوقت.
المشكلة الثالثة مع الملاك هي البند الذي يسمح للمالك بعدم تجديد عقد المستأجر إذا كان ابنه / طفلها متزوجًا قانونًا ويحتاج إلى العيش في وحدة مستأجرة وفقًا لتقدير المحكمة.
هنا أيضًا ، عملية إثبات أن المالك ينوي توفير الوحدة السكنية المذكورة لطفله غامضة تمامًا ، بالإضافة إلى ذلك ، أثناء العملية القانونية لاستخدام الحقوق الطبيعية لكل مالك ، مثل تخصيص ممتلكاته لطفله. ، نوع من مشاكل السوق يعتبر عقد إيجار ويمكن حتى أن يؤدي بعض الملاك إلى الانسحاب من سوق الإيجار.
غموضان حول تقدير المستأجرين
الأول أن المالك قد تقدم بطلب للحصول على رخصة بناء من الجهات المختصة للهدم أو الإعمار أو الإصلاح ، والثاني أن المستأجر يرفض قبول زيادة الإيجار ضمن السقف المحدد.
بطبيعة الحال يسأل المستأجرون “هل ينوون الاستمرار بالعيش في العقار أم لا؟” أيضًا ، “هل يريدون تحويل إيجاراتهم بصيغة مختلفة أو ما يسمى بوزن مختلف عن الرهن العقاري والإيجار الشهري؟” لديهم الحق في أن يقرروا. لكن في نص قانون حماية المستأجر ، هاتان المسألتان غامضتان.
في الواقع ، لا يوجد في أي مكان في حزمة حماية المستأجر أي ذكر لكيفية ممارسة الحق الطبيعي في “التحويل” للمستأجر إذا تم تغيير الصيغة ونسبة إيجار الرهن العقاري على الرغم من السقف.
هناك غموض آخر يتعلق عندما ينوي المستأجر إنهاء عقد الإيجار لأي سبب من الأسباب. في فقرة من المادة الثانية المذكورة ، إذا لم يتم قبول الزيادة في مبلغ الإيجارات بما يعادل المعدلات المعتمدة من قبل المستأجر ، فمن الممكن إنهاء العقد.
ومع ذلك ، بشكل عام ، لا ينص نص القواعد صراحة على أن للمستأجر الحق في إنهاء عقده ورفض تجديده في أي حال.
آراء الخبراء القانونيين والخبراء في سوق الإسكان
يعتقد الخبراء القانونيون أن الحزمة عبارة عن قانون حماية ولا تعمل إلا عندما يحتاج المستأجر إلى الدعم.
في هذه الحالة ، إذا كان ينوي التحويل وعدم تجديد العقد ، فلا يحتاج إلى حماية قانونية. ومع ذلك ، يعتقد المشاركون في سوق الإسكان أنه من أجل منع حدوث مشاكل في سوق الإيجار ، ينبغي ذكر هذه المسألة صراحة في نص الحزمة ، وإلا ، في بعض الحالات ، قد يصر بعض الملاك على استمرار المستأجر في العيش. معايير الوسيط تجديد تلقائيرفض دفع وديعة المستأجر وإجباره على الخضوع للتقاضي في مجالس تسوية المنازعات لاستخدام سلطته الواضحة لإنهاء العقد.