توقعات أسعار المساكن حتى نهاية العام الجاري – تجارات نيوز

ووفقا لما ذكرته تجارت نيوز، في الأشهر الستة الأولى من هذا العام، كان سوق الإسكان في حالة ركود كامل. وبحسب آخر تقرير نشره مركز الإحصاء الإيراني، فإن عدد الصفقات السكنية في سبتمبر/أيلول الماضي بلغ 3000 وحدة فقط، ما يشير إلى ركود عميق في السوق.

أجاب عالم الاقتصاد في تقرير له على سؤال هل سيخرج سوق الإسكان من هذا الركود أم لا.

كفاءة سوق الإسكان في الأشهر الستة الأولى من هذا العام

وكان عائد الأسواق المالية وأسواق رأس المال منخفضا للغاية في النصف الأول من هذا العام، بل إن بعض الأسواق سجلت عوائد سلبية. ولكن في هذه الأثناء، كان العائد على المساكن أعلى من جميع الأسواق الأخرى. وكان العائد على الاستثمار في سوق الأوراق المالية بين بداية ومنتصف عام 1402هـ 8% والعائد على الدولار 3%. وفي سوق العملات، “أصبح العائد سلبيا” بحيث انخفض سعر العملات بنسبة 10% في سبتمبر مقارنة ببداية العام. وسجلت كفاءة السكن نسبة 15.5%.

ولكن ماذا حدث حتى سجل السكن أعلى عائد؟ في أي وقت تصبح الظروف الاقتصادية والسياسية للبلاد “حيث يجد المستثمرون وضعا أشبه بالمطهر، بمعنى أنهم لا يتخيلون الظروف المستقبلية بشكل مطمئن، إيجابيا أو سلبيا”، وفي هذه الحالة، الاستثمار في الأسواق مثل الدولارات أو العملات المعدنية، تصبح “محفوفة بالمخاطر للغاية” بينما “من وجهة نظر هؤلاء الأشخاص، الإسكان ليس محفوفًا بالمخاطر وعلى المدى الطويل، سيواجه هذا السوق أخيرًا زيادة في القيمة”. نفس التصور لدى الناس في الأشهر الأخيرة جعل “مسكن دار إفيسي” يحتل المركز الأول.

هل ستنمو أسعار المساكن بما يتماشى مع الدولار؟

وفي العام الماضي، كان لتقلبات أسعار الصرف تأثير كبير على أسعار المساكن، وكان لأي نمو في سوق العملات تأثير متزايد على سوق الإسكان على الفور. ولكن هل سينمو الإسكان بما يتماشى مع الدولار هذا العام؟

وفقًا لتوقعات بعض الاقتصاديين الذين يراقبون قطاع الإسكان، حتى لو كان سعر الدولار في الأشهر المقبلة، وفي ظل ظروف غير محتملة، سيكون مشابهًا للسنوات التي سبقت عام 1402 وسيسير مرة أخرى على مسار تصاعدي حاد، فسيكون من المستبعد جدًا أن تضخم الإسكان سيتبع تضخم الدولار. بمعنى آخر، نظراً لنقص القوة الشرائية للسكن عند مستوى الأسعار الحالي، فإن الزيادة المحتملة في “السعر المعروض” في ظروف النمو السريع لسعر الدولار، لن تؤدي إلى “شراء شقة بسعر كبير”. سعر أعلى مما كان عليه في النصف الأول من هذا العام”.

وفي هذه الحالة، إذا كان سعر الدولار في حالة ارتفاع حاد، فإن السيناريو الضعيف سيكون “ركودًا أكثر حدة في معاملات شراء المساكن مع انخفاض نمو الأسعار”. إذا شهد سعر الدولار استقراراً نسبياً كما حدث في النصف الأول من هذا العام – والذي معظم التوقعات من هذا النوع – فإن السيناريو المحتمل سيكون “مسافة قريبة بين تضخم الإسكان والتضخم العام”.

توقعات سوق الإسكان حتى نهاية العام

إن الطريق أمام سوق الإسكان، خاصة على المدى القصير – حتى نهاية العام الحالي – يتأثر بشكل رئيسي بـ “نقص القوة الشرائية” و”ارتفاع سعر التشطيب”. وتظهر الاستطلاعات أنه منذ عام 2017، ارتفعت أسعار الأراضي في طهران 26 مرة، بينما ارتفعت أسعار المساكن 18 مرة. يتكون السعر الإجمالي لإنتاج المساكن من مجموع “تكلفة البناء” و”سعر الأرض” بأوزان مختلفة بالطبع.

حالياً، وبحسب حسابات المقاولين في بعض مناطق العاصمة، تبلغ حصة «تكلفة البناء» من السعر الإجمالي 29%، والباقي حصة الأرض. شركات البناء عالقة في فخ “تضخم الأراضي” و”نقص القدرة الشرائية”. يتعين على كل منهما أن يتحمل “النمو الحاد في أسعار الأراضي” ولا يستطيع أن “يعكس بشكل كامل تضخم الإنتاج على تضخم المبيعات”. وقد أدت هذه المفارقة إلى تغذية “تكثيف ركود البناء” و”مسار التخفيض الأساسي في أسعار المساكن”. من وجهة نظر شركات البناء في سوق الإسكان، فإن أي نوع من تخفيض الأسعار فوق مستوى واحد سيؤثر على “دخل الاستثمار في البناء” ويؤدي إلى انخفاض هامش ربح شركة البناء. وفي هذا الإطار الفكري فإن “تخفيض أسعار المساكن” لابد أن يحدث من خلال “التخفيض النهائي للأسعار”؛ ويعني انخفاض أسعار الأراضي.

إذا تم حل مسألة الاتفاق وخطة العمل الشاملة المشتركة بشكل كامل، فهذا يعني “النهاية الكاملة لحالة عدم اليقين الاقتصادي في المستقبل” ونتيجة لذلك، فإن أصحاب مباني كالانجي، لأنهم يرون احتمال الاستقرار أو انخفاض السعر سيتم تشجيعهم على “إحضار ممتلكاتهم إلى سوق الهدم والمشاركة” وهذا سيخفض سعر الأرض. من وجهة النظر هذه، خلال الأشهر التي سبقت نهاية عام 1402، ربما لن يشهد سوق البناء زيادة ملحوظة في المعروض من عقارات كالانجي، وبالتالي، سيستمر ركود البناء. لكن هذا لا يعني أن “مقاومة أسعار الشقق في طريقها للانخفاض”، لكن انخفاض حجم معاملات بيع الشقق سيتم على الأرجح بأسعار أقل مما كانت عليه في النصف الأول من العام، إلا إذا حدث شيء في الاتجاه المعاكس في “معادلة الدولار ووضع السياسة الخارجية” تحدث في بداية العام.