وبحسب “تجارت نيوز” ، أدى ارتفاع سقف الرهن العقاري إلى زيادة حجم الطلب من خلال خلق تأثير نفسي على سوق سندات التسهيلات السكنية ، وأدى إلى ارتفاع أسعار هذه السندات. ومع ذلك ، يعتقد المحللون الخبراء أن رفع سقف الرهن العقاري يمكن أن يكون فعالًا على المدى الطويل عندما يكون الجمهور قادرًا على دفع أقساط هذه القروض.
بعد الارتفاع الحاد في أسعار المساكن ، تم رفع سقف الرهن العقاري لتعزيز القوة الشرائية. على الرغم من رفع سقف الرهن العقاري إلى 480 مليون تومان كحد أقصى ، تظهر الدراسات أن هذا الرقم لا يغطي سوى أقل من 25٪ من قيمة متوسط الوحدة السكنية في وسط طهران. مع ذلك ، أثر الارتفاع الأخير في سقف الرهن العقاري في بورصات الأمس على سعر الرهون العقارية خارج البورصة.
نمو سعر سندات الإسكان
عقب الإعلان عن قرار رفع سقف الرهن أمس ، ارتفع سعر سندات الرهن العقاري في سوق خارج المقصورة. هذه هي المرة الأولى في الأشهر الأخيرة التي تنمو فيها أسعار مختلف آجال الاستحقاق لهذه السندات بشكل جماعي. يجب على المتقدمين للحصول على الرهن العقاري الحصول على رهنهم عن طريق شراء هذه السندات وتقديمها إلى البنك المشغل. تبلغ صلاحية كل ورقة من هذه السندات 500000 تومان ، ومع الشروط الجديدة ، يجب على المتقدمين للرهن العقاري ، على سبيل المثال في طهران ، شراء 960 ورقة من هذه السندات ؛ هذا يعني أن عدد الأوراق التي يجب أن يشتريها مقدمو الطلبات وفقًا للإخطار الجديد قد زاد. في ظل هذه الظروف ، ارتفع سعر سندات قروض الإسكان بنسبة 5٪ في معظم فترات الاستحقاق أمس.
على سبيل المثال ، ارتفع سعر سندات التسهيلات السكنية في أبريل 1400 بنسبة 5٪ إلى 63360 تومان وارتفع سعر سندات تسهيلات الإسكان في مايو 1400 بنسبة 63٪ إلى 63500 تومان. وتذبذبت أسعار هذه السندات في الأيام القليلة الماضية في حدود 55 إلى 60 ألف تومان لشهور متتالية.
ويرى المحللون أن سبب ارتفاع أسعار هذه السندات هو الأخبار أو التأثير النفسي لإعلان قرار مجلس النقد والتسليف ، الأمر الذي أدى حتى إلى ارتفاع أسعار سندات الإسكان للبنوك الأخرى ؛ كما هو الحال في بورصات الأمس ، ارتفع أيضًا سعر استحقاق سندات تسهيلات بنك ملي بنسبة 8٪.
يقول المحللون إنه من أجل أن يكون لسقف الرهن العقاري تأثير حقيقي على الطلب على الرهون العقارية ، يجب أن تزيد رواتب ومداخيل الطبقة الوسطى بما يتماشى مع التضخم حتى تتمكن الطبقة الوسطى من سداد أقساط الرهن العقاري. في الوقت الحالي ، يتعين على المتقدمين الذين يحصلون على قرض عقاري بقيمة 480 مليون تومان في طهران دفع ما يصل إلى 9 ملايين تومان على أقساط الرهن العقاري ، وهو ما يبدو أنه بعيد عن متناول عائلات الطبقة المتوسطة.
العوامل المؤثرة على سعر سندات التسهيلات السكنية
علي رضا تافاكولي كاشي ، خبير الأسواق المالية ، أخبر همشهري عن العوامل التي تؤثر على الطلب على سندات التسهيلات السكنية: “يظهر بحثنا باستخدام بيانات 10 سنوات أن سعر سندات تسهيلات الإسكان يعتمد على عاملين. أحد العوامل التي تؤثر على سعر هذه السندات هو الفرق بين معدل سندات التسهيلات السكنية ومعدل الفائدة على القروض الأخرى ؛ وهذا يعني أنه نظرًا لأن سعر الفائدة على هذه السندات أقل من معدل الفائدة للقروض الأخرى بما في ذلك القروض المصرفية ، فإن مبلغ أقساطها أيضًا أقل ، وهذه الكفاءة الاقتصادية تؤدي إلى زيادة الطلب عليها وزيادة حجمها. السعر لتنمو بشكل طبيعي.
وقال إن سعر الفائدة على التسهيلات السكنية المتعلقة بهذه السندات يبلغ حاليا 17.5 بالمئة ، مضيفا أن الفائدة على القروض التي تدفعها البنوك حاليا تبلغ نحو 25 بالمئة. وهذا يعني أن سعر الفائدة على سندات تسهيلات الإسكان أقل بنسبة 7 إلى 8 في المائة من قروض البنوك التجارية ، وهذا يدل على أن استخدام هذه السندات فعال من حيث التكلفة بالنسبة لمقدمي الطلبات.
وشدد على أنه “كلما انخفض سعر الفائدة على سندات الرهن العقاري عن أسعار الفائدة على القروض الأخرى ، زاد الطلب على هذه السندات وارتفع سعرها”.
وقال تافاكولي كاشي عن العامل الثاني الذي يؤثر على الطلب على سندات التسهيلات السكنية: “يظهر بحثنا أن العامل الثاني الذي يؤثر على مستوى الطلب على سندات تسهيلات الإسكان هو القوة الشرائية للتسهيلات المصرفية ، وهو أكثر فاعلية من الأول. عامل معدل الفائدة على المنشأة “.
وأضاف: “إذا انخفضت قوة المنشآت السكنية بسبب ارتفاع أسعار العقارات ، فلن يكون لدى المتقدمين أي حافز لاستلام هذه التسهيلات. لذلك ، ينخفض الطلب وينخفض أيضًا سعر سندات التسهيلات ؛ على سبيل المثال ، في الوضع الحالي حيث يبلغ سعر الشقة التي يبلغ طولها 50 مترًا في طهران مليار تومان على الأقل ، إذا كان سقف مرافق الإسكان 100 مليون تومان ، فمن الطبيعي ألا يكون هناك من يرغب في استخدام الرهن العقاري ، ولكن إذا تم رفع سقف الرهن العقاري إلى 400 مليون تومان ، فهذا أمر طبيعي ، ومع زيادة سقف التسهيلات ، زادت قوة الإقراض أيضًا وأصبح المزيد من الناس على استعداد لشراء منزل باستخدام المرفق. ستؤدي زيادة رغبة الناس في شراء منزل إلى زيادة الطلب وبالتالي زيادة الأسعار في كل من قطاع العقارات الصغيرة وسعر المرافق السكنية.
وأوضح خبير السوق المالي أن سقف الرهن العقاري يجب أن يتناسب مع سعر السكن: “إذا وصل سقف الرهن العقاري إلى رقم يمكن أن يخلق طلبًا حقيقيًا في سوق الإسكان ، فإن عدد المتقدمين في الطابور سيزداد ، وهذا يؤثر على الفور”. سعر ويزيد سعر سندات تسهيلات الإسكان حتى 100000 تومان ؛ كما رأينا في منتصف عام 1393.
وأضاف: “بصرف النظر عن زيادة سقف المنشأة ، هناك عامل مهم آخر يجب مراعاته وهو قدرة المتقدمين على سداد الأقساط”. على الرغم من أن رفع سقف المنشأة يعد عاملاً فعالاً للغاية في زيادة مستوى طلب مشتري العقارات ، إلا أنه يجب ملاحظة أن أقساط هذه المرافق يجب أن تكون في حدود قدرة المتقدمين.
تأثير القروض الجديدة على شراء المساكن
ولدى سؤاله عما إذا كانت هناك إمكانية لقروض عقارية جديدة لزيادة القوة الشرائية للمساكن للمتقدمين ، بالنظر إلى حالة سوق الإسكان ، قال خبير الأسواق المالية: “قضية الإسكان قضية معقدة. منذ منتصف عام 2017 ، ارتفعت أسعار المساكن عدة مرات بما يتناسب مع التضخم. النقطة المهمة هي أن رواتب ومداخيل الطبقة الوسطى لم ترتفع بما يتناسب مع مستوى التضخم. وبالتالي ، على الرغم من أن رفع سقف مرفق الإسكان لديه القدرة على زيادة الطلب ، فمن غير المرجح أن يزيد الطلب الفعال بسبب ارتفاع كمية الأقساط.
في الوضع الحالي حيث وصل سقف التسهيلات إلى 480 مليون تومان كحد أقصى ، يتعين على المتقدمين دفع أكثر من 8.5 مليون تومان على أقساط شهرية ، والحقيقة أن هذا المبلغ ليس في متناول العديد من أسر الطبقة المتوسطة ؛ لهذا السبب ، من المتوقع أن ينخفض الطلب على سندات التسهيلات السكنية قريبًا. وأضاف: “رفع سقف الرهن العقاري يمكن أن يكون فعالا عندما يكون الناس قادرين على دفع أقساط هذه القروض”. إذا لم يكن مقدمو الطلبات قادرين على دفع أقساط هذا القرض ، فمن الطبيعي أنهم لن يستخدموا هذا القرض كثيرًا.
وأوضح تافاكولي كاشي: في السنوات الـ 11 التي مرت منذ إصدار سندات تسهيلات الإسكان ، في الأوقات التي تم فيها رفع سقف القرض ، تأثر سعر السندات أيضًا وزاد.
وتابع: “في الوضع الراهن ، لم يتم استعادة القوة الشرائية للمواطنين بسبب نمو التضخم. لذلك ، في ضوء ذلك ، لا أرى إمكانية أن تكون القروض الجديدة فعالة في زيادة القوة الشرائية للإسكان وسيزداد الطلب على القروض.
ما هو الحل؟
ولدى سؤاله عن الحل لزيادة القوة الشرائية للإسكان ، قال تافاكولي كاشي: “هذه القضية تعود إلى الاقتصاد بأكمله”. القضية الأساسية هي التضخم ، ولحل المشكلة يجب معالجة جذر المشكلة وهو التضخم. إن رفع سقف الرهن العقاري لن يساعد كثيراً حتى يتم معالجة التضخم.
وأوضح بمثال: رفع سقف الرهن مثل حقن الدم في مريض ينزف. يجب إيقاف النزيف بدلاً من عمليات نقل الدم المستمرة. وأضاف: “على مدى السنوات الماضية ، تم رفع سقف الرهن العقاري بشكل مستمر من 20 مليونًا في عام 1390 إلى 400 مليون تومان حاليًا ، ووفقًا للتضخم ونمو الأسعار ، من المتوقع أن يصل سقف قرض التسهيل إلى عدة مليارات تومان في السنوات القادمة. لكن هذه الزيادة في سقف المنشأة لن تحل مشكلة إسكان الطبقة الوسطى.
وقال خبير السوق المالية عن أدوات معالجة التضخم: “في كثير من البلدان التي سيطرت على التضخم ، تم تزويد الناس بأدوات لحماية أنفسهم من التضخم”. إن مراجعة تجربة أوروغواي في مكافحة التضخم ستكون مفيدة للغاية. من خلال برنامج منظم جيدًا واستخدام الأدوات المالية ، تمكنت الدولة من زيادة تضخمها من مستويات أعلى من 50٪ إلى أقل من 5٪ ، ولكن في إيران لم يتم تعريف هذه الأدوات ، لذلك يذهب الناس إلى أسواق مثل الذهب والعملات إلى ابق في مأمن من التضخم والسكن يغزو.
وقال “جزء من ارتفاع الأسعار في سوق الإسكان يرجع إلى طلب أولئك الذين يسعون لحماية أنفسهم من التضخم” ، وسيتبع ذلك طرق لزيادة سقف التسهيلات بشكل أكثر فاعلية.
وأكد: “الحقيقة أنه في الثلاثين سنة الماضية كان نمو أسعار المساكن أعلى بكثير من معدل التضخم ، والسبب الرئيسي لذلك هو الارتفاع الحاد في أسعار الأراضي في المناطق الحضرية”. حصة الأرض التي كانت أقل من 10 في المائة من أسعار العقارات قد وصلت الآن إلى أكثر من 50 في المائة. بالإضافة إلى ذلك ، زادت حصة تأجير المنازل في طهران من 20٪ في عام 1979 إلى أكثر من 50٪ في عام 2016. تظهر هذه الحالات بوضوح أن العقار أصبح خارج المسار وأصبح أداة استثمار.
قال تافاكولي كاشي إنه بغض النظر عن التضخم في العديد من البلدان ، تحاول الحكومات منع المضاربة في سوق الإسكان من خلال بناء مساكن جديدة والعمل كمورد رئيسي للإسكان. “في العديد من البلدان ، تبني الحكومات مساكن جديدة وعقارات جديدة مع أنها توفر أقساط طويلة الأجل بقدر ما يستطيع الناس تحمله. لحل مشكلة الإسكان من حيث المبدأ ، يجب معالجة الجذر الرئيسي لمرض الاقتصاد الإيراني ، وهو التضخم.
مصدر: مواطن
اقرأ آخر أخبار الإسكان على صفحة سوق الإسكان من أخبار تجار.